Тема 14: Основы жилищного права

1. Понятие и предмет жилищного права.

2. Жилищный фонд: понятие и виды.

3. Право граждан на жилище. Его реализация.

4. Договор жилищного найма.

5. Порядок прекращения и изменения договора жилищного найма.

1. Жилищное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения в процессе их возникновения, изменения и прекращения, возникающие в связи с обеспечением граждан и членов их семей жильем, связанные с ними отношения по управлению жилищным фондом, обеспечению его сохранности, эксплуатации и ремонта.

Такие общественные отношения основаны, как на договоре найма жилого помещения, так и на членстве в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в целях удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей.

Предметом жилищного права выступают общественные отношения, урегулированные нормами жилищного права. В их число входят:

1. Отношения по удовлетворению потребностей граждан в жилье;

2. Отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности и ремонта;

3. Отношения по учету нуждающихся в жилье граждан;

4. Отношения по использованию пригодных для проживания жилых помещений по самым различным основаниям;

Задачами жилищного законодательства является регулирование жилищных отношений в целях обеспечения гарантируемого конституцией ПМР права граждан на жилище, на ближайшее использование и сохранность жилищного фонда, а также укрепление законности в области жилищных правоотношений.

2. Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых единиц (заселенных и незаселенных): жилых домов, жилых помещений, независимо от форм собственности, включая специализированные дома, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях пригодные для проживания.

К специализированным домам относятся: общежития, дома маневренного фонда, гостиницы-приюты, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие.

В жилищный фонд не входят: нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд, места общего пользования (лестничные клетки, чердаки, подвалы, холлы) в многоквартирных жилых домах; жилые дома и строения, не зарегистрированные в установленном порядке; гостиницы, дома отдыха, пансионаты и тому подобное.

Жилищный фонд республики состоит из следующих видов жилищных фондов:

1. Государственный жилищный фонд – это фонд, находящиеся в государственной собственности ПМР, в том числе ведомственный, то есть находящиеся в государственном ведении государственных унитарных предприятий или в оперативном управлении казенных предприятий и государственных учреждений и организаций;
2. Муниципальный жилищный фонд – это фонд, находящийся в собственности административно-территориальных единиц, в том числе ведомственный;
3. Частный жилищный фонд:

а) фонд, находящиеся в собственности физических лиц (индивидуальные жилые дома, приобретенные или приватизированные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно0строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством);

б) фонд, находящиеся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;

1. Смешанный жилищный фонд – фонд, находящиеся в обще совместной или обще долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений и иных форм собственности;

3. В соответствии со статьёй 42 конституции ПМР, каждый гражданин ПМР имеет право на жилище. Данное право относится к числу социально-экономических прав, что гарантируется конституцией.

Право на жилище носит много аспектный характер и может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям:

1. Возможность стабильного пользования, занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондах на условиях договора найма, участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, путем индивидуального жилищного строительства, приобретение жилых помещений (домов) по договорам купли-продажи, дарения, мены, а также наследования и по другим основаниям, предусмотренным законодательством;
2. Возможность улучшения своих жилищных условий, получение другого жилого помещения разными способами: для малоимущих лиц и иных граждан, нуждающихся в жилье – путем получения жилого помещения бесплатно или за доступную плату из государственного муниципального или иного жилищного фонда в соответствии в установленном законе порядке и нормами; для остальных граждан – путем строительства или приобретения жилых помещений за счет собственных денежных средств, с привлечением денежных субсидий государством и кредитов банка;
3. Возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина – собственника этого помещения и членов его семьи, но и путем передачи жилого помещения для проживания другим гражданам на основании договора (коммерческого найма и других);
4. Обеспечение для жителей жилых домов здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;
5. Обеспечение недопустимости произвольного решения гражданина права на жилище;

Государство в целях обеспечения надлежащего использования жилищного фонда и его сохранности обязывает граждан при осуществлении ими жилищных прав не совершать действия, нарушающие права других лиц.

Органы государственной власти поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Право на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях договора аренды, либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размера.

4. Право постоянного пользования жилым помещением осуществляется на условиях договора жилищного найма. Договор жилищного найма – это договор, в силу которого одна сторона – это собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами ДЖН (договора жилищного найма) являются наимодатель и наниматель.

Наимодателем может выступать любой субъект гражданских правоотношений, имеющий на праве собственности жилое помещение (юридические лица, физические лица, государство, муниципальные образования).

На стороне нанимателя может выступать только физическое лицо. Юридические лица нанимателями быть не могут. Однако они могут выступать в качестве арендаторов для последующей передачи жилых помещений в наем.

Договор жилищного найма заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. В договоре обязательно указываются все лица, проживающие совместно с нанимателями. Также обязательно оговаривается адрес предоставляемого жилого помещения, объем общей площади и объем жилой площади, предоставляемые услуги и всё то, что позволяет в полной мере обособить данное жилое помещение из всей массы жилищного фонда. В содержание договора входят права и обязанности сторон. Так как данный договор является взаимным, то есть соответствующие обязанностям одной стороны корреспондируют права другой стороны, то рассматриваться будут только обязанности.

Обязанности нанимателя:

1. Пользоваться предоставленным ему жилым помещением и его оборудованием согласно назначению и содержать данное помещение в надлежащем состоянии;
2. Своевременно вносить установленную плату в соответствии с установленными нормами;
3. Производить за свой счет текущий ремонт;
4. Соблюдать правила технической безопасности, санитарные правила, а также нормы противопожарной безопасности;
5. Содержать в чистоте и порядке места общего пользования (подъезды, лифты, лестничные площадки и тому подобное);
6. Не делать в помещении никаких перепланировок без согласия наимодателя и главного архитектора города;
7. Возмещать наимодателю все убытки, связанные с повреждением оборудования или жилого помещения;
8. Устранять любые повреждения в жилом помещении по мере их обнаружения;
9. Иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством или договором жилищного найма;

Обязанности наимодателя:

1. Предоставлять в пользование нанимателю исправное жилое помещение;
2. Производить капитальный ремонт, если иное не установлено соглашением сторон;
3. Исправлять поврежденное оборудование, а в случае аварии делать это немедленно;
4. Предоставлять нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение на время проведения капитального ремонта;
5. Иные обязанности, которые могут быть предусмотрены соглашением сторон;

Договор найма жилого помещения бывает двух видов:

1. Договор социального найма жилого помещения – является бессрочным, жилое помещение предоставляется в размере, предусмотренным законом, социальная норма жилья – 12 м квадратных, из государственного, либо муниципального жилищного фонда, плата за помещение осуществляется по тарифам, предусмотренным жилищным законодательствам;
2. Договор коммерческого найма жилого помещения – заключается на срок не более 5 лет, жилое помещение предоставляется без каких-либо ограничений в размере, плата оговаривается сторонами в договоре, жилые помещения предоставляются, как правило, из частного жилищного фонда, однако могут быть предоставлены из государственного или муниципального жилищного фонда, если общий объем жилых помещений, предоставляемых по коммерческому найму не превышает 50% соответственно государственного и муниципального жилищного фонда;

5. Договор жилищного найма может быть изменен в силу:

1. Изменения предмета договора:

a) В случае передачи нанимателю, освободившихся в квартире жилых помещений. Как правило, это относится к коммунальным квартирам;

b) При переустройстве или перепланировке жилого помещения, которые допускаются только в целях повышения благоустройства жилого помещения. Для производства в квартире переустройства или перепланировки необходимо согласие всех проживающих в квартире нанимателя граждан и членов его семьи, а также наимодателя;

1. Изменение субъектного состава договора:

a) В случае замены нанимателя одним из совершеннолетних членов семьи нанимателя;

b) В случае вселения в жилое помещение членов семьи нанимателя, либо других лиц, имеющих право совместно проживать с нанимателем. Лица, вселенные нанимателем в нанятое им помещение приобретают равные с нанимателем и другими проживающими лицами права и обязанности;

c) В случае выбытии членов семьи, либо иных лиц, проживающих с нанимателем;

Договор социального найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, а по договору коммерческого найма – с согласия нанимателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с ним.

По договору социального найма, наниматель в праве с согласия совершеннолетних членов семьи в любое время расторгнуть договор.

По договору коммерческого найма наниматель в праве с согласия других лиц, проживающих с ним в любое время расторгнуть договор, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

Основания расторжения договора жилищного найма:

1. По требованию нанимателя договор, может быть расторгнут в следующих случаев:

a) В случае невнесения наниматором платы за жилое помещение в порядке и сроки, установленные законодательствами (по договору социального найма – в случае невнесения платы за коммунальные услуги за 6 месяцев, по договору коммерческого найма – если предусмотрено договором);

b) В случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за которые он отвечает;

c) В случае систематического нарушения прав и интересов соседей, если меры предупреждения нанимодателем оказались безрезультатными;

d) В случае использования жилого помещения не по назначению, если меры предупреждения нанимодателем оказались безрезультатными;

1. По инициативе любой из сторон, если:

a) Помещение стало непригодным для постоянного проживания, либо грозит обвалом, в случае аварийного состояния дома, либо если помещения утрачено в силу чрезвычайных обстоятельств (землетрясение);

b) Дом подлежит сносу или переоборудованию в нежилой;

c) Когда в результате капитального ремонта дома или его реконструкции жилое помещение не может быть сохранено или существенно изменилось в размерах;

Договор социального или коммерческого найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда может быть расторгнут по инициативе наймодателя только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным жилищным законодательствам. По решению суда нанимателю может быть предоставлено время (не более года) для устранения им нарушения им условий договора, послужившего основанием его расторжению. Если в течение этого срока наймодатель не устранит допущенных им нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора, при этом по просьбе нанимателя суд может принять решение об отсрочки исполнения судебного решения, но на срок не более 1 года.