Новые формы инвестирования в основной капитал

1. Венчурное финансирование.

2. Проектное финансирование.

3. Ипотечное кредитование.

1.

Одним из перспективных источников средств для развития предприятий может стать привлечение венчурного (рискового) капитала. Механизм венчурного финансирования предполагает, что часть из инвестируемых проектов (обычно инновационных) будет иметь столь высокую доходность, что она покроет убытки от неудачной реализации остальных проектов. Финансовая поддержка такого рода проектов строится на совместном финансировании и обеспечении гарантий авторских прав и безопасности проекта. Венчурное инвестирование, как правило, осуществляется без предоставления какого-либо залога в отличие, например, от банковского кредитования.

Венчурное финансирование заключается в предоставлении определенной суммы капитала предприятиям для реализации инновационных реальных проектов повышенного риска в обмен на соответствующую долю в уставном фонде или на определенный пакет акций. Но в отличие от обычного акционирования этот метод применяется с помощью посредника – венчурной компании, осуществляющей посредничество между коллективными инвесторами и заказчиками. Соответственно венчурная компания получает только часть прибыли, основная ее доля распределяется между инвесторами и заказчиками.

2.

Проектное финансирование (пришло из международной практики, широко используют МБРР и ЕБРР)- финансирование, основанное на жизнеспособности самого проекта без учета кредитоспособности его участников, их гарантий и гарантий погашения кредита третьими сторонами.

Механизм проектного финансирования можно подразделить на две стадии:

1. информационная стадия. Основная задача- отбор жизнеспособного проекта в целях последующего кредитования.

2. кредитная стадия-согласование между участниками с учетом приемлемого распределения риска, схемы заимствования, уточнение сроков и способов предоставления и погашения кредитов, контроль за выполнением кредитного соглашения.

Субъектами проектного финансирования являются стороны, которые имеют непосредственное отношение к объекту кредитования:

1. основные участники: спонсоры (инициаторы) проекта, кредиторы и подрядчики.

2. потенциальные участники: государство, поставщики и покупатели, лизинговые, страховые компании, принимающие участие в проекте в зависимости от их заинтересованности.

При проектном финансировании важно учитывать распределении рисков между участниками. Учитывая повышенный риск кредитора, оценивают запас прочности проекта, для чего рассчитывается коэффициент покрытия задолженности (К_п.з.):

К_п.з= , где

ЧП- чистые поступления от проекта,

ВК- планируемые выплаты по кредиту.

Оптимальным считается соотношение:1,3:1. Но в зависимости от величины банковского риска соотношение будет изменяться.

(в 80-х гг. 20в. Было 2:1, но за счет конкуренции на мировом рынке коэффициент снизился до 1,3:1).

В банковской практике в зависимости от того, какую долю риска принимает на себя кредитор, различают следующие виды проектного финансирования:

1. с полным регрессом на заемщика.

Кредитор в этом случае не принимает на себя никаких рисков, связанных с проектом, ограничивая свое участие предоставлением средств против гарантий спонсоров проекта или третьих сторон: финансирование малоприбыльных проектов; экспортные кредиты; недостаточная надежность, выданных по проекту гарантий; предоставление средств для небольших проектов, которые чувствительны к значительному увеличению расходов.

2. с ограниченным регрессом на заемщика.

Все риски, связанные с проектом распределяются между участниками пропорционально характеру и доле участия каждого из них: заемщик- риски, связанные с эксплуатацией объекта; подрядчик- риск завершения строительства и ввода его в эксплуатацию.

3. без регресса на заемщика.

Кредитор принимает на себя все риски, связанные с реализацией проекта, оценивая лишь потоки наличности, генерируемые проектом и направляемые на погашение кредитов. Для того, чтобы кредиторы сочли риск вложения средств в проект приемлемым, необходимо создание следующих условий:

3.1. использование отработанной технологии, позволяющей выпускать конкурентоспособную продукцию.

3.2. возможность оценить риск строительства, вывода на проектную мощность, а также риски, связанные с функционированием финансируемого предприятия.

3.3. конечная продукция должна иметь достаточно емкий рынок сбыта и быть легко реализуемой.

3.4. договоренность с поставщиками энергоносителей на установление минимальных цен.

3.5. политическая стабильность в стране, где реализуется данный проект.

3.

Ипотека- это обязатель­ство, обеспечением которого является залог недвижимого имуще­ства.

В основе ипотечного кредитования лежит соблюдение основ­ных принципов кредитования - целевого использования, обеспе­ченности, срочности и возвратности.

Субъектами ипотечного кредитования выступают:

1. заемщик;

Цель заемщика- привлечь оптимальное по стоимости финан­сирование.

2. кредитор;

Цель кредитора- максимизация прибыли и соответственно прибыльности на капитал при условии обеспечения адекватного фондирования и ликвидности баланса.

3. инвестор.

Инвестор, приобретая за­кладные или облигации, обеспеченные закладными, также стремит­ся максимизировать прибыль.

Классификация ипотечных кредитов осуществляется по сле­дующим основным признакам.

1. По объекту закладываемой недвижимости:

1.1 земельные участки;

1.2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижи­мое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

1.3 жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;

1.4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребитель­ского назначения;

1.5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты и др.

2. По целям кредитования:

2.1. на приобретение недвижимости (объектов производствен­ного назначения, жилья в многоквартирном доме, коттеджа, земельного участка);

2.2. на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт недвижимости;

2.3. на приобретение других видов основных, а также оборотных средств;

3. По срокам кредитования:

3.1. краткосрочные (до года);

3.2. среднесрочные (от года до трех лет);

3.3. долгосрочные (свыше трех лет).

4. По возможности досрочного погашения:

4.1. с правом досрочного погашения;

3.4. без права досрочного погашения.

5. По виду применяемых процентных ставок:

5.1. с фиксированной процентной ставкой до окончания кредит­ного договора;

5.2. с переменной процентной ставкой.

6. По способу (источникам) финансирования для кредитора:

6.1. за счет собственных средств;

6.2. за счет заемных источников (депозиты, облигации, векселя и др.);

6.3. за счет выпуска ипотечных облигаций;

6.4. за счет продажи закладных;

6.5. за счет комбинированных источников.

Этапы ипотечного кредитования:

1. принятие решение гражданами о приобретении недвижимости посредством ипотечного кредитования.

2. потенциальный заемщик предоставляет в банк анкету для предварительной классификации- оценки заемщика на предмет его соответствия условиям кредитования.

3. принятие банком решения о предоставлении ипотечного кредита.

На этом этапе рассчитывается максимальный размер возможного кредита с учетом следующих факторов:

- размер первоначального взноса за счет собственных средств заемщика не менее 10% стоимости недвижимости;

- залоговая стоимость недвижимости должна превышать сумму кредита не менее чем на 30%;

- размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 50% от совокупного ежемесячного дохода заемщика за вычетом сумм обязательных ежемесячных платежей (НДФЛ, алименты, проценты по другим кредитам и др.).

- возраст заемщика.

Т.о. максимальный размер кредита схематично определяется 2 способами:

1. исходя из уровня доходов заемщика:

К_мах=Д*R*t,

Д- среднемесячный доход заемщика за исключением обязательных платежей.

R- понижающий коэффициент, отражающей нагрузку заемщика по погашению кредита (0,5-0,6).

t- срок кредитования в месяцах.

2. К_мах=З*k,

З- залоговая стоимость недвижимости с учетом рыночной стоимости и ликвидности;

k- понижающий коэффициент, отражающий ожидания в части динамики рыночной стоимости недвижимости и уровень расходов, возникающих при обращении взыскания на предмет залога.

4. побор недвижимости, соответствующей требованиям кредитной программы банка, предоставление в банк необходимых документов.

5. заключение договора купли-продажи недвижимости, страхование жизни заемщика, заключение договора ипотечного кредитования с определением способа погашения кредита.

Способы погашения ипотечного кредита:

1. с ежемесячными аннуитетными платежами - ежемесячные выплаты являются равными и рассчитываются с учетом процентного дохода по ссуде и возврата основного долга:

П=К* ,

П- ежемесячный аннуитетный платеж;

i- процентная ставка по кредиту из расчета годовых;

К- сумма предоставленного кредита;

n- количество полных месяцев до погашения кредита.

2. с фиксированным погашением основной суммы долга- равновеликие платежи по погашению кредита, начисление процентов в этом случае осуществляется на фактический остаток основной суммы долга:

П= ,

П- ежемесячный аннуитетный платеж;

i- процентная ставка по кредиту из расчета годовых;

К- сумма предоставленного кредита;

n- количество полных месяцев до погашения кредита.

t- порядковй номер месяца в году.

6. мониторинг со стороны банка.

В организации и развитии ипотечного кредитования большая роль принадлежит государству, в функции которого входит следу­ющее:

1. обеспечение законодательной основы развития ипотеки, регулирование вторичного рынка ипотечных ценных бумаг;

2. стимулирование участников ипотеки путем принятия соответствующих государственных программ;

3. контроль деятельности ипотечных банков с целью защиты
интересов их кредиторов.

Развитие системы ипотечного кредитования способствует сдерживанию инфляционных процессов в экономике через сти­мулирование внутреннего накопления и отвлечение средств насе­ления из текущего оборота, обеспечивает модернизацию производства.

Условия, необходимые для развития системы ипотечного кредитования:

1.при наличии законодательной базы, соответствующей осо­бенностям ипотеки;

2.государственном стимулировании развития ипотечного кредитования;

7. отсутствии высокого уровня инфляции, что в свою очередь влияет на уровень процентных ставок для заемщика;

8. наличии достаточно развитой инфраструктуры (оценочных компаний, фирм, занимающихся ипотечным консультированием, риэлтерских и инвестиционных компаний, бирж, страховых орга­низаций);

9. наличии системы рефинансирования ипотеки;

10. наличии платежеспособного спроса со стороны граждан.

Ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотеч­ного рынка, непосредственно охватывающий совокупность отноше­ний кредиторов и заемщиков, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кре­дитор (залогодержатель), предоставляя ресурсы в долг, принимает в залог недвижимое имущество. В том случае, если в качестве креди­тора по ипотечной сделке выступает банк, для последнего особую актуальность имеет наличие адекватного источника финансирова­ния таких кредитов. Для обеспечения ликвидности и требований надзорных органов по ограничению рисков в качестве источников ипотечного кредитования может выступать собственный капитал банка, а также ресурсы, привлекаемые путем выпуска долгосрочных облига­ций и других финансовых инструментов. Именно потребности банков в рефинансировании ипотечных кредитов для дальнейшего креди­тования требуют организации вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотеч­ного рынка, на котором осуществляется формирование совокупно­го кредитного портфеля ипотечной системы за счет «трансформа­ции прав» по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные инструменты и размещение их среди широкого круга долгосрочных инвесторов. Таким образом, вторичный рынок вы­ступает в качестве связующего звена между инвесторами и кредито­рами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая потребность последних в рефинансировании ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов возникает в результа­те секьюритизации ипотечных активов. Секьюритизация - тенден­ция возрастания роли ценных бумаг и инструментов на их основе; привлечение финансовых средств путем выпуска долговых ценных бумаг вместо получения банковских ссуд.