Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

ТЕМА №10

ДОГОВОР АРЕНДЫ

 

Вопросы для обсуждения:

1. Договор аренды. Понятие, элементы, существенные условия, отличия аренды от иных видов договоров.

2. Содержание договора аренды: обязанности арендатора и арендодателя.

3. Договор проката.

4. Договор аренды недвижимого имущества. Права и обязанности сторон по договору.

5. Особенности аренды зданий и сооружений, аренды предприятий. Порядок заключения договора аренды предприятий.

6. Особенности аренды земельных участков, аренды земельных участков лесного фонда и других природных объектов.

Специальные термины (определения даются письменно со ссылкой на источник):

 

Жилое помещение, лесной фонд, новация.

 

Задания:

 

1. Составьте схему: Особенности договора бытового проката.

 

2. Составьте схему: «Существенные условия договора аренды зданий и сооружений».

 

3. Составьте схему: «Гарантии прав кредиторов при аренде предприятия».

 

4. Ответьте на вопрос: По договору аренды недвижимого имущества установлена обязанность арендатора вместо арендной платы перечислять арендодателю коммунальные платежи. Правомерно ли такое условие договора?

 

5. Ответьте на вопрос: Арендатор без согласия арендодателя произвел капитальные вложения в неотделимые улучшения в помещении. Вправе ли арендатор по окончании договора осуществить ликвидацию данных неотделимых улучшений?

 

Задачи:

 

1. Между индивидуальным предпринимателем и Акционерным обществом заключен договора аренды нежилого помещения на срок 2 года. Указанный договор прошел государственную регистрацию. Спустя год, стороны пришли к соглашении об изменении размера арендной платы в сторону увеличения. Индивидуальный предприниматель обратился к юрист за разъяснением по вопросу: с какого времени размер платы считается измененным: с момента подписания или регистрации соглашения?

Дайте консультацию.

 

2. По договору аренды недвижимого имущества, заключенного между ИП Ивановым и ООО «Мега», срок действия договора определен с 01.02.2010 года по 30 ноября 2010 года. В начале ноября 2010 года Иванов обратился к генеральному директору ООО с просьбой продлить договор аренды на новый срок. Однако, арендодатель отказался продлить договор со ссылкой на то, что договор продлевается автоматически.

Иванов обратился к юристу за консультацией. Вправе ли после арендатор 30 ноября занимать арендуемые площади и допускается ли автоматическое продление договора? Если да, то на какой срок?

 

3. Между сторонами заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Е. В соответствии с п. 1.2. данного договора срок пользования был установлен с 01.12.2006 года по 31.12.2010 года. На арендатора договором аренды была возложена обязанность совершения действий по регистрации договора, однако данная обязанность не была им исполнена.

Дайте консультацию. Является ли договор аренды заключенным и как должны быть сформулированы требования арендодателя в случае невнесения арендатором платы за недвижимое имущество?

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 16 января 2003 г. N Ф04/161-1961/А45-2002. С учетом того, что в силу статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, арбитражный суд обоснованно признал названный договор аренды незаключенным, так как он не был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке.

Требования истца: В 2004 г. арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании с него 11,7 млн руб. неосновательного обогащения и выселении.

 

4. Каштанов, будучи собственником трехкомнатной квартиры, расположенной на первом этаже жилого дома, заключил договор аренды указанной недвижимости с ООО «Ардо». Согласно п.1.2 договора разрешенное использование квартиры: под офис. В силу п.7.4 договора срок действия договора определен сторонами: 11 месяцев с момента подписания договора. По истечению срока действия договора арендодатель обнаружил, что обязательства по внесению платы арендатором исполнено не в полном объеме. Каштанов обратился в суд.

Решите дело. Можно ли размещать офис (административный персонал компании) в жилом помещении? И будут ли удовлетворены требования арендодателя?

Размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается.
Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. (правила польз жил помещ)

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

(Информационное письмо ВАС от 11 января 2002 г. N 66)

 

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа

Решением суда первой инстанции с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, в иске о расторжении договора аренды отказано по следующим основаниям.

Контрольные вопросы:

 

1. Назовите квалифицирующие признаки договора аренды?

2. Какие условия относительно объекта договора аренды здания (нежилого помещения) являются существенными?

3. Является ли выкупная цена существенным условием договора аренды имущества, предусматривающего право выкупа данного объекта?

4. Является ли договор аренды нежилого помещения, не прошедший государственную регистрацию, недействительным?

5. Вправе ли физическое лицо без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сдавать недвижимость производственного назначения в аренду?

6. Может ли чердачное или подвальное помещение быть предметом договора аренды?

7. Назовите основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

8. Является ли передача имущества в аренду основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на данное имущество?

 

Литература по теме:

 

Нормативные акты

 

1. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ. // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст.3594.

2. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 №135. // Российская газета. 2004. 31 августа. №188.

3. О выдаче согласия на сделки с арендованными лесными участками или арендными правами. Письмо Рослесхоза от 21.04.2009 №МГ-03-54/2471. [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

 

Специальная литература

 

4. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. – М.: Гроссмедиа, РОСБУХ, 2007. 200 с.

5. Ерш А. Здания и сооружения как предмет договора аренды.// Вестник ВАС РФ. 2000. №8.

6. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. – М.: Городец, 2006. 192 с.

7. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. – М.: Дашков, 2009. 106 с.

 

Материалы судебной практики

 

8. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64. // Вестник ВАС РФ. 2009. №9.

9. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000. №53. // Вестник ВАС РФ. 2000. №7.

10. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66. // Вестник ВАС РФ. 2002. №3.

11. Право, возникшее из договора аренды находящегося в частной собственности земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, может быть передано в залог (ипотеку) без согласия арендодателя, если иное не установлено договором. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2010 №10649/09 по делу №А41-25175/08. [Электронный ресурс]: Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».