Контрольные точки при оформлении

Письмо арендодателю о зачете обеспечительного платежа в счет нового договора

Дарья Ускова
магистр кафедры экологического и земельного права МГУ им. М. В. Ломоносова, помощник юриста ООО "Содружество земельных юристов"

 

Стороны предпочитают заключать договор аренды на срок менее года. Такое соглашение не требует государственной регистрации и его просто расторгнуть, но обладает серьезным недостатком — его нужно перезаключать. Каждые одиннадцать месяцев или чаще стороны подписывают аналогичный договор на новый срок. Но с финансовой стороны возможны проблемы. Арендодатель предпочитает включать в договор условие о депозите. Депозит обеспечивает обязательство арендатора на случай порчи помещения, несвоевременной оплаты и т. д.

Когда заканчивается один договор аренды, начинает действовать следующий. Арендодатель предпочитает не возвращать платеж. Вместо этого стороны согласуют условие о переводе обеспечительного платежа на новый договор, но этого недостаточно для переназначения платежа. Суды считают, что сумму по исполненному договору нельзя учитывать по новому, если арендатор не обращался с таким заявлением к арендодателю. Например, арендатор не смог взыскать обеспечительный платеж. Стороны не отразили в новом договоре условие о депозите, заявитель не обращался с письмом о зачете обеспечительного платежа в новом соглашении (постановление АС Северо-Западного округа от 03.06.15 № Ф07-2523/2015 по делу № А56-32640/2014). Избежать такой ситуации поможет письмо о зачете.

Когда потребуется документ

Письмо потребуется, когда заканчивается один краткосрочный договор аренды и стороны заключают новый. Чтобы арендодателю не возвращать платеж, как этого требует закон (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), арендодатель учитывает средства как обеспечительный платеж по следующему соглашению. Иногда это условие стороны прописывают в договоре.

Пример формулировки Вариант 1 Если после прекращения действия договора стороны заключат новый договор аренды, обеспечительный взнос, уплаченный по настоящему договору, будет считаться зачтенным в счет уплаты обеспечительного взноса по вновь заключенному. Варинант 2 При пролонгации договора или заключении договора аренды помещения на новый срок обеспечительный платеж засчитывается в счет аналогичного платежа по новому (или пролонгированному) договору аренды помещения.

 

Сама по себе формулировка не обезопасит стороны. Когда срок аренды подходит к концу, необходимо подтвердить обязательства сторон. Произвести зачет поможет письмо арендодателю. Оно прекратит обязательство по законченному договору. Платеж зачтется по новому соглашению (ст. 410 ГК РФ). Арендатор вправе потребовать вернуть обеспечительный платеж. Задержка перечисления средств может грозить арендодателю неустойкой.

Смотрите видеолекцию

«Расторжение/изменение договора аренды с валютной оговоркой в кризис»

 

Если арендатор посчитает, что прежний платеж обеспечивает новый договор аренды по умолчанию, есть риск пропустить срок исковой давности по его взысканию. Например, суд решил, что платеж нельзя перезачесть без волеизъявления арендодателя (постановление АС Уральского округа от 25.03.16 № Ф09-2021/16 по делу № А76-11286/2015).

Согласно статье 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Контрольные точки при оформлении

1 Пропишите договор, по которому вносился платеж. Укажите новое соглашение, обязательство по которому он обеспечивает. Письмо должно подтвердить волеизъявление сторон на перезачет.

Заявление о зачете — это сделка, выраженная в действии кредитора. Она направлена на погашение требования должником, поэтому отвечает критериям, предъявляемым статьями 153, 154 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 22.03.06 № 12595/05). К односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК РФ), поэтому в заявлении нужно указать реквизиты обязательства, подлежащего зачету, и определить сумму денежного обязательства. Так, суд отказал в осуществлении зачета. Он не смог установить из содержания письма сумму встречных однородных требований общества по договору, которые подлежали зачету (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.06.14 по делу № А46-9742/2013).

Даже если в предыдущем договоре аренды была оговорка о возможности зачета обеспечительного платежа в случае заключения нового договора аренды, уведомление необходимо. Письмо потребуется, поскольку заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока.

Арбитражный суд указал, что зачетом встречного однородного требования могут прекращаться только те обязательства, срок исполнения которых наступил. Поскольку срок исполнения обязанности истца на момент получения им заявления о зачете еще не пришел, обязательства сторон не могли прекратиться по основанию, предусмотренному статьей 410 ГК РФ (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.01 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»; решение АС Омской области от 13.12.13 по делу № А46-9742/2013, оставлено в силе вышестоящими инстанциями).

Читайте по теме

Аренда помещения в бизнес-центре. Семь проблемных условий для арендатора («ЮК» № 5, 2016).

 

2 Приложите акт сверки расчетов. Письмо — односторонний документ. После этого отношения сторон могли меняться. Например, суд не принял довод о зачете обеспечительного платежа. Арбитражный суд установил, что арендатор отказался перезаключать договор аренды, и обязательства сторон прекратились. Арендодатель не сообщил, что собирается использовать обеспечительный платеж. Оснований для зачета нет (постановление АС Уральского округа от 25.03.16 № Ф09-2021/16 по делу № А76-11286/2015).

В другом деле суд установил, что письменный отказ от договора прекратил отношения сторон. Суд не удовлетворил требование арендатора и не взыскал с арендодателя неосновательное обогащение в виде суммы обеспечительного платежа. Суд посчитал, что арендодатель правомерно зачел обеспечительный платеж в счет штрафа за просрочку оплаты аренды, которую допустило лицо, арендующее нежилое помещение (постановление Одиннадцатого ААС от 14.04.15 по делу № А65-19035/2014).

Попросите подписать арендодателя акт сверки. Это может сделать генеральный директор или иной полномочный представитель арендодателя.

3 Сохраните подтверждение отправки и получения. Чтобы прекратить обязательство зачетом встречного однородного требования, нужно, чтобы вторая сторона получила заявление о зачете.

Например, апелляционная инстанция отменила решение суда об отказе удовлетворить иск. Истец доказал, что направленное ему по почте заявление о зачете почта вернула отправителю. Так произошло, поскольку последний неверно указал адрес истца (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.01 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

Заявление о зачете имеет силу с момента доставки сообщения арендодателю или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не вручалось или адресат не смог ознакомиться с содержанием отправления (ст. 165.1 ГК РФ).

Таким образом, надлежащим доказательством того, что арендатор выразил волеизъявление о зачете, станут, например, почтовая квитанция с описью вложения в ценное письмо и почтовые отметки на конверте, направленном арендодателю. По ним можно определить, что отправление доставлялось по юридическому адресу арендодателя, но не вручалось вследствие истечения срока хранения (постановление Первого ААС от 23.04.15 по делу № А43-16340/2014).

НДС повторно не начисляется

Не нужно повторно учитывать НДС, если обеспечительный платеж по предыдущему договору аренды засчитывается в счет платежа по новому договору аренды (п. 5 ст. 172 НК РФ, письмо Минфина России от 17.09.09 № 03-07-11/231).