2020-05-12
41Раздел 5. Нормативно - правовая основы формирования и ведения ЕГРН.
Тема 5.1. Правовой статус земельного участка.
Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. Земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.
Как средство производства, земля характеризуется следующими качествами:
1. не является результатом предшествующего труда;
2. пространственно ограничена;
3. не заменяема другими средствами производства;
4. имеет постоянное местоположение;
5. не изнашивается при правильном использовании;
6. территориально разнокачественна;
7. характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;
8. обладает плодородием (в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества).
Практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) земля неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.
Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию. Но, прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития общества, этот ресурс превращается в объект социально-экономических отношений, главное средство производства в сельском хозяйстве, территориальную основу размещения всех отраслей хозяйства и жизнедеятельности человека.
Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости. Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.
В соответствии с Гражданским кодексом, участком является земельная территория с четко обозначенными границами, относящаяся к недвижимому имуществу. Сведения о таких объектах формируются и хранятся согласно ФЗ N 218 от 13 июля 2015 года.
Под правовым статусом земельного участка подразумевается широкое понятие, включающее:
1. целевое назначение — земли запаса, населенных пунктов, водных объектов, лесов, промышленного и сельскохозяйственного значения, особо охраняемые территории;
2. форму разрешенного использования — утвержденный Минэкономразвития РФ в 2014 году Классификатор разделяет закрепленное в ЗК РФ (ст.7) назначение земель в зависимости от вида деятельности и возможных вариантов возведения построек на каждом участке;
3. способ владения — три узаконенных собственности на землю: государственная (представлена рядом ведомств, между которыми распределено право владения территориями), муниципальная (в лице органов местного самоуправления) и частная (принадлежность физическим, юридическим лицам или их объединениям), определенные Конституцией РФ.
Получить сведения о статусе земельного участка можно из кадастрового паспорта, в котором в соответствующей строке содержится необходимая информация.
При отсутствии паспорта узнать статус поможет выписка из ЕГРН.
Также на сайте Росреестра имеется кадастровая карта (публичная кадастровая карта), на которой любому желающему доступны сведения об интересующем объекте недвижимости.
Виды статусов
После заполнения учётных данных об участках в едином кадастре их статус значится как «внесённый». В дальнейшем, в зависимости от стадии оформления документов и прав на землю, порядка передачи обязательных сведений в соответствующие органы учёта и прочих аспектов, участок может получить один из следующих статусов (формулировка записи о нем в государственном реестре):
1. временный;
2. аннулированный;
3. учтенный;
4. ранее учтенный;
5. архивный.
Временные Участки - сведения о которых поданы в государственный реестр, но процедура оформления прав на них ещё не закончена, приобретают временный статус.
Когда в течение определенного законодательством времени владельцем будет предоставлены данные, подтверждающие получение участка в собственность (аренду), либо права на землю так и останутся неоформленными, статус территории изменится.
Договора аренды, подписанные на бессрочное время или на срок меньше года, не подлежат учёту в регистрационных органах, поэтому их заключение не приводит к смене статуса участка.
Если работы по установлению границ участка не проводились, он также будет иметь временный статус.
Кадастровые работы в этом случае заказываются и оплачиваются собственником. Временно удостоверенными числятся принадлежащие государству участки, переданные в аренду на определенный срок. Продажа таких земель частными лицами (арендаторами) может иметь неприятные последствия для обеих сторон, заключивших сделку.
Аннулированный. Эта формулировка статуса соответствует в реестре участкам, права собственности на которые не были оформлены в установленный срок (5 лет). В случае перехода статуса в «аннулированный» процедуру по регистрации права него предстоит начинать заново.
Учтенный и ранее учтенный. После внесения данных о собственнике или владельце, оформившем права (в том числе аренды на определенный срок более 1 года) на участок, его статус в госреестре изменится на «учтенный». Понятие появилось после вступления в силу в июле 2007 года закона «О кадастре недвижимости», который положил начало наведению порядка в системе учёта объектов. Термин определяет земли, право собственности на которые возникло до марта 2008 года. До появления единого кадастрового реестра сведения об участках и их владельцах хранились в специализированных службах, занимавшихся учётом. Часто информация предоставлялась в неполном объеме, не проводились работы по определению границ территории, как того требует законодательство. Поскольку данные о земле все же были зафиксированы государственными органами, подобные участки имеют статус ранее учтенных. Столкнувшись с фактом невозможности получить выписку из реестра по причине неполноты сведений, владелец земли вправе обратиться с заявлением о внесении информации в Кадастровую палату, предоставив указанные в п.21 Порядка ведения госкадастра недвижимости документы.
Корректировка данных об участке в государственном реестре производится в течение 20 дней с момента регистрации поданного заявления.
Архивный По истечении определенного времени в предусмотренном законодательством случаях участок приобретает статус «архивный». При этом никакого заявления или запроса со стороны собственника (арендатора) не требуется.
На что влияет статус?
С осторожностью следует относиться к приобретению территорий, имеющих временный или временно удостоверенный статус, поскольку принадлежащие государству земли в любой момент могут стать предназначенными для прокладки дорог, трубопроводов или административного строительства.
Статус участка определяет правомерность осуществления на данной территории необходимой деятельности и возможность возведения построек.
Например, на площадях сельскохозяйственного назначения допускается садоводство, огородничество, фермерское производство и дачное строительство.
На землях поселений разрешено индивидуальное, много- и малоэтажное строительство, а также обустройство многофункциональных торгово-офисных центров.
При необходимости собственник может изменить вид разрешённого использования (ст.8 ЗК РФ), которое происходит как со сменой категории земель, так и без этого, в предусмотренном законодательством порядке.
Тема 5.2. Виды земельных правоотношений.
Земельные правоотношения представляют собой общественные отношения, связанные с созданием, изменением, прекращением существования земельных участков, возникновением, переходом, прекращением прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки, а также с использованием и охраной земель, земельных участков, урегулированные нормами земельного права.
Земельные правоотношения в зависимости от присущих им существенных признаков могут подразделяться на определенные виды.
Земельные правоотношения можно подразделить на следующие основные виды:
1) правоотношения, связанные с созданием, изменением и прекращением существования земельных участков;
2) правоотношения, связанные с возникновением, переходом и прекращением прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки;
3) правоотношения по использованию и охране земель.
В зависимости от содержания правоотношений, прав и обязанностей их участников земельные правоотношения классифицируются по основным институтам земельного права. Так, выделяют:
1) правоотношения собственности на землю;
2) правоотношения в сфере государственного управления землями;
3) правоотношения в области использования земель;
4) правоотношения в области охраны земель и земельных прав.
Каждый из этих видов земельных правоотношений, в свою очередь, подразделяется на разновидности.
Правоотношения собственности на землю подразделяются на:
1) правоотношения частной собственности на землю;
2) правоотношения государственной собственности на землю;
3) правоотношения собственности на землю иностранных государств;
4) правоотношения собственности на землю международных организаций.
Земельные правоотношения в сфере государственного управления землями выступают по форме как административно-правовые.
Согласно направлениям деятельности по управлению землями к земельным правоотношениям по государственному управлению относятся следующие правоотношения:
1) по планированию использования и охраны земель;
2) по землеустройству;
3) по ведению государственного земельного кадастра;
4) по предоставлению и изъятию земельных участков и т. д.
Классификация правоотношений в области использования земель может производиться в зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной категории земель, выделяемой по основному целевому назначению. Согласно этому критерию видами земельных правоотношений по использованию являются правоотношения по использованию:
1) земель сельскохозяйственного назначения;
2) земель населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов;
3) земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;
4) земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5) земель лесного фонда;
6) земель водного фонда;
7) земель запаса.
Также земельные правоотношения можно классифицировать на:
1) материальные;
2) процессуальные.
Земельное материальное правоотношение — это урегулированные нормами материального земельного права взаимные права и обязанности участников земельных отношений.
Земельное процессуальное правоотношение — это урегулированные процессуальными нормами земельного права отношения, связанные с деятельностью соответствующих органов государства, имеющих целью реализацию земельных материальных правоотношений.
Тема 5.3. Субъекты и объекты земельных правоотношений
Объектами земельных правоотношений являются:
Ø земля как природный объект и природный ресурс;
Ø земельные участки;
Ø части земельных участков.
Земля как природный объект и природный ресурс может выступать в качестве объекта земельных отношений в целом.
Выделение земли как природного объекта связано с отношениями по охране земель и контролю за соблюдением требований по охране и рациональному использованию земли. Сущность и специфика включения земли в правовой оборот в целом определены принципами земельного законодательства, установленными ЗК РФ, и содержанием земельных отношений.
Земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное понятие земельного участка следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения. Определения земельного участка, содержащиеся в иных нормативных актах, в том числе в федеральных законах, должны соответствовать данному понятию.
Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 133 ГК РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.
Субъектами земельных правоотношений являются
Ø граждане,
Ø юридические лица,
Ø РФ,
Ø субъекты РФ,
Ø муниципальные образования.
Под гражданами, субъектами земельных отношений, в данном случае следует понимать как граждан РФ, так и иностранных граждан и лиц без гражданства (т. е. физических лиц). Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами. На иностранных граждан и юридических лиц распространяются все нормы земельного законодательства, кроме случаев установления для них особого режима.
Например, согласно ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены иностранным субъектам только в аренду.Полномочия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований определяются в соответствии с ЗК РФ и иными нормативными актами, регулирующими земельные отношения.
В ст. 9-11 ЗК РФ установлены основы полномочий РФ, субъектов РФ, муниципальных образований в земельных отношениях. Вступление публичных образований в отношения собственности на землю, в том числе по совершению сделок, осуществляется с учетом особенностей, установленных гражданским законодательством.
Субъектами земельных отношений являются:
1) собственники земельных участков;
2) землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
3) землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
4) арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
5) обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
Содержание земельных правоотношений – это взаимосвязанные между собой права и обязанности участников земельных отношений, реализуемые ими путем совершения определенных действий или воздержания от совершения этих действий, указанных в законодательном акте. Зависят они от их правового статуса, особенностей объекта, вида, подвида отношений.
Субъективные земельные права и юридические обязанности юридических лиц определяются в соответствии с уставом и являются специальными.
Субъективные права и юридические обязанности иных участников земельных правоотношений – физических лиц – зависят от наличия либо отсутствия гражданства рФ. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов, специальные федеральные законы.
