Тема2 Основные понятия оценки недвижимости 1.1 Формирование понятия «недвижимое имущество» Зарубежные трактовки понятия «недвижимое имущество»

Деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще в римском праве. В качестве основного критерия такого разграничения выделялся признак - способность вещей к перемещению с сохранением их физической сущности (т. е. без изменения формы), экономического назначения и без вреда или значительного уменьшения их ценности. Вещи, неспособные к такому перемещению, признавались недвижимыми. Все остальные вещи относились к разряду движимых.
Основным объектом недвижимого имущества в римском праве выступала земля (solum). Кроме земли в понятие недвижимого имущества включались и вещи, неразрывно с ней связанные (ге sо1i). К таковым относились:

а) вещи, связанные с землей по своей природе (деревья, кустарники);
б) вещи, искусственно связанные с землей (здания, сооружения).
Указанная категория вещей (ге sо1i) включалась в понятие недвижимости на основании формулы “superficies solo cedit’ (т.е. все вещи, возвышающиеся над земной поверхностью и тесно с ней связанные, следуют за данной поверхностью). Право собственности на указанные вещи было неразрывно связано с судьбой права собственности на земельный участок, на котором они располагались. Таким образом, чтобы определить юридическую судьбу зон как недвижимого имущества, необходимо было выяснить судьбу земельного участка.
Несмотря на общую тенденцию к повсеместному применению римского права, большинство европейских государств при включении в свои кодексы и законы понятия недвижимое имущество предпринимали попытки расширить его значение, выделить качественно новые признаки по сравнению с фигурирующими в римском праве.
Так, в первой редакции французского Гражданского кодекса (далее - ФГК) выделены три типа недвижимых вещей:
1) Недвижимые по своей природе (immeeubles par leur nature). Согласно ст. 518-521, 523 ФГК к недвижимым вещам по природе относятся:
а) земли и строения;
б) ветряные и водяные мельницы, закрепленные на столбах и составляющие часть строения;
в) жатва на корню, не снятые с деревьев плоды;
г) трубы, используемые для доставки воды в дом или иную недвижимость.
2) Недвижимые по назначению (immeubles par destunnation). В соответствии со ст. 522,
524 ФГК к данной категории недвижимых вещей относятся:
а) рабочий скот, сдаваемый собственником фермеру для сельскохозяйственных нужд;
б) сельскохозяйственный инвентарь;
в) семена, переданные фермеру;
г) голуби в голубятнях;
д) пчелиные ульи;
е) пруды с рыбой;
ж) винные давильни, котлы, чаны и бочки;
з) фабричный инвентарь;
и) солома и удобрения;
к) иные движимости, которые собственник использует в соответствии с их хозяйственным назначением;
3) Недвижимые по объекту приложения (immeeubles par application). В силу ст. 526 ФГК к указанной группе относятся:
а) узуфрукт недвижимого имущества. Своим необычным произношением эта гражданская концепция права обязана латинскому выражению <uses et fructus>, в переводе «польза и удовольствие». Как и большинство гражданско-правовых концепций, термин существует со времён древнего римского права. Узуфрукт (лат usus
использование, fructus — доход) — вещное право пользования чужим имуществом с правом присвоения доходов от него, но с условием сохранения его целостности, ценности и хозяйственного назначения. Предметом узуфрукта могут быть вещи, потребление которых возможно без их уничтожения, например земельные участки, животные и рабы, денежный капитал не может быть предметом узуфрукта. Устанавливается пожизненно, на определённый срок, или с условием, наступление которого прекращает право узуфруктария (пользователя имущества). В римском праве узуфрукт относился к личным сервитутам. При начале узуфрукта узуфруктарий составлял опись имущества, передаваемого ему, а также зачастую предоставлял поручителя в том, что он будет пользоваться имуществом как хороший хозяин. Продажа собственником вещи не оказывает влияния на права узуфруктария. Узуфруктарий не вправе требовать компенсации за внесённые им улучшения;
б) сервитуты;
в) иски, связанные с не движимым имуществом.
Иной путь определения понятия недвижимое имущество избрал законодатель Германии - в Германском гражданском уложении (далее - ГГУ) используется более узкая трактовка данного понятия, чем в ФГК. Так, в соответствии с 94, 96 ГГУ к недвижимому имуществу отнесены: земля и составные части земельного участка, под которыми подразумеваются вещи, прочно связанные с землей, - строения, урожай на корню, высаженные в почву семена, а также права, связанные с правом собственности на данный участок. Кроме того, согласно § 93 ГГУ составные части вещи, которые не могут быть отделены друг от друга без изменения их существа либо разрушения, не являются предметом особенных (самостоятельных) прав. В то же время в силу § 95 ГГУ вещи, которые имеют с землей непостоянную (временную) связь, не принадлежат к составным частям земельного участка. Как показывает анализ указанных положений ГГУ, в качестве основного объекта недвижимости в германском законодательстве выступает земельный участок. При этом, в отличие от законодателя Франции, рассматривающего земельный участок как один из видов недвижимого имущества, германский законодатель считает неразрывную связь с земельным участком основным критерием при определении иных видов недвижимого имущества (составных частей вещи (земли)).
довольно своеобразный подход к делению вещей на движимые и недвижимые выработан в праве Великобритании. В частности, сами термины «движимое» и ‘недвижимое” имущество применяются английскими судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с “иностранным элементом”, регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет. В английском праве применительно к отношениям на национальном рынке действует исторически сложившееся деление имущества на реальное (геаi рroperty) и персональное (регsonal ргорегtу), которое основывается на использовании различных форм исковой защиты. К реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен так называемый реальный иск - иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, направленным на получение денежной компенсации. Определение “реальное” применяется к имуществу, которое защищается судами посредством предъявления реального иска. Слово “реальный” происходит от латинского слова “геs” (вещь). Реальный (вещный) иск был одним из тех, по которому суд чаще принимал решение о возврате имущества (вещи) собственнику, лишенному владения, чем о предоставлении ответчику права выбора между возвратом имущества или выплатой компенсации за утрату последнего. Ведь если кто-либо забрал у хозяина, например, стол, рассуждают указанные авторы, денежная компенсация убытков обычно позволяет ему купить другой стол, а вот земля уникальна по своему характеру, поэтому предполагается, что должна быть возвращена та же земля, которая была утрачена.

Таким образом, существовало разграничение между реальным имуществом, которое могло быть восстановлено посредством предъявления вещного иска, и персональным, называемым так потому, что оно могло быть защищено только персональным иском, по которому нарушитель права по общему правилу выплачивал компенсацию за утрату, а не возвращал имущество. Так история английских форм исков привела к разграничению имущества, используемому и в настоящее время.

Отечественная практика развития термина «недвижимость».

В отечественном законодательстве понятие ‘недвижимое имущество” прошло свои этапы становления и развития.
Термин “недвижимое имущество” появился в нашем законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения’. Указ Петра 1 от 23 марта 1 714 г. “О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах” (далее - Указ о единонаследии 1714 г.) закрепил этот термин, а также подчеркивал особую значимость недвижимого имущества и недопустимость его наследования несколькими наследниками (ввиду возможного причинения особого вреда интересам государства, подданных и самих “фамилий’), Указ о едино наследии 1714 г. устанавливал, что своим распоряжением (‘чрез духовную”) завещатель мог передать недвижимое имущество только одному из своих сыновей, а если нет сына - одной из дочерей; движимое же имущество могло быть распределено между детьми завещателя по его усмотрению. Также Указ о единонаследии 1714 г. запрещал продавать и закладывать недвижимое имущество (для обеспечения стабильного им владения конкретной “фамилией”).
Однако определения недвижимого имущества в виде самостоятельной формулировки с установлением признаков, присущих данной категории, в этом Указе не содержалось. В то же время в ч. 1 Указа о единонаследии 1714 г. к недвижимым вещам причислялись родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, дворы и лавки.
Перечисленные в Указе о единонаследии 1714 г. недвижимые вещи представляют собой не что иное, как земельные участки с расположенными на них зданиями. Сооружениями, строениями и прочими “принадлежностями”. Указ о единонаследии 1714 г. был отменен 17 марта 1731 г. указом императрицы Анны Иоанновны с восстановлением прежнего порядка наследования. Но при этом императрица повелела: “Впредь с сего нашего указа, как поместья, так и вотчины именовать равно - одно недвижимое имение, вотчина.
При существовавшей в рассматриваемый период зависимости между частным землевладением и государственной службой сближение между поместьями и вотчинами послужило, на наш взгляд, первой предпосылкой появления частного права собственности на землю (земельный участок). Кроме того, как следует из упомянутых указов, земля (земельный участок) стала главным элементом введенной ими категории недвижимого имущества.
В части 1 т. Х Свода законов Российской империи, изданного в 1832 г. (далее - Свод), вещи делились прежде всего на недвижимые и движимые (ст. 383). Однако в Своде отсутствовали легальные определения обеих категорий, а их содержание раскрывалось посредством примерного перечня имущества, входящего в их состав. Основным видом недвижимости была, безусловно, земля.
Так, статья 384 Свода к недвижимому имуществу относила:
— земли и всякие угодья;
- дома (под которыми понимались земельные участки со строениями, предназначенными для проживания) и пустые дворовые места (земельные участки под постройку домов);
- заводы и фабрики (т.е. земельные участки со строениями, предназначенными для целей горнозаводской и обрабатывающей промышленности);
— лавки (рассматриваемые как торговые помещения с находящейся под ними землей); — строения (различного рода под земные и наземные сооружения, находящиеся в непосредственной связи с землей и составляющие ее принадлежность; в случае прекращения такой связи, когда строение при его сносе превращается в строительный материал, оно перестает быть недвижимостью);
— железные дороги (земельный участок (полосе отчуждения) с расположенными на нем железнодорожными сооружениями).
Свод содержал нормы, регулирующие связь земельного участка как главной вещи с его принадлежностями. В соответствии со ст. 386 Свода к принадлежностям населенных земель относились стоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины и гати. Статья 387 Свода к принадлежностям населенных и ненаселенных земель относила находящиеся на их поверхности реки, озера, пруды, болота, дороги, источники и т.п., все произведения, обретающиеся на поверхности земли, и все находящиеся в ее недрах металлы, минералы и другие ископаемые. Представление о соотношении главной вещи и принадлежности в дореволюционном гражданском праве во многом совпадало с пониманием этой связи в рамках ныне действующей ст. 135 ГК РФ. Главной считалась вещь, имеющая значение в обороте сама по себе, независимо от других вещей, тогда как принадлежностью - вещь, которая выполняет экономическое значение главной.
Наибольшее значение концепция главной вещи и вещи-принадлежности приобретает на практике ввиду действующего общего правила: вещь-принадлежность следует судьбе главной вещи. Таким образом, определение юридической судьбы главной вещи ее собственником влечет за собой безусловное изменение судьбы принадлежности. При этом собственник не лишается права определять судьбу принадлежности, однако соответствующее решение на юридическую судьбу главной вещи никак не влияет. Указанную концепцию российские ученые использовали при определении понятия недвижимого имущества и раскрытии его основного признака - связи с землей.
В период Октябрьской революции 1917 г. большевики выдвинули лозунг Землю - крестьянам”, и это в немалой степени помогло им победить. В принятом 26 октября 1917 г. Декрете ВЦИК земля, ее недра, леса, воды были провозглашены общенародной собственностью. Все земли, принадлежашие помещикам, царскому семейству, монастырям, должны были быть переданы в распоряжение Советов крестьянских депутатов для дальнейшего распределения между крестьянами. Почти сразу - декретом ВЦИК от 14 декабря 1917 г. “О запрещении сделок с недвижимостью” - был установлен запрет на совершение любых гражданско-правовых сделок с землей, что фактически означало исключение недвижимых вещей из гражданского оборота. Принятый в 1922 г. Гражданский кодекс (ГК) РСФСР окончательно упразднил в советском законодательстве деление имущества на движимое и недвижимое (в примечании к ст. 21 говорилось: “С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено’), хотя такое деление было характерно для большинства развитых стран.
В Гражданском кодексе (ГК) РСФСР 1964 г. понятие “недвижимость” отсутствовало. Даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Взамен данной классификации законодатель ввел понятие личной собственности, объекты которой могут использоваться гражданами исключительно для личного потребления. В перечень этих объектов были включены жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Правовой режим, порядок отчуждения таких объектов жестко регламентировались ГК РСФСР 1964 г. (ст. 105-110). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций (главы 9, 10 ГК РСФСР 1964 г). Здания и сооружения учреждений, организаций были изъяты из гражданского оборота, их отчуждение по общему правилу не допускалось. В соответствии с главой 8 ГК РСФСР 1964 г. в государственной собственности находились земля, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд.

Возврат термина “недвижимое имущество” в отечественное законодательство связан с вступлением в силу Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. “О собственности в РСФСР (далее Закон о собственности). В силу п. З ст. 7 этого акта гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти

приобретает право собственности на это имущество. Однако Закон о собственности не содержал легального определения недвижимого имущества. В соответствии с его п. 4 ст. 2 к объектам права собственности относились, в частности, предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения, т.е. те объекты, которые современное гражданское законодательство относит к объектам недвижимости.

Возврат к признанию самостоятельного значения категорий движимого и недвижимого имущества произошел с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (далее Основы). Согласно п. 2 ст. 4 Основ к недвижимому имуществу относились земельные участки и все, что прочно с ними связано:

здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. При этом указанный перечень не был закрытым, законодательными актами к названной категории могло быть отнесено и иное имущество.

На сегодняшний день понятие недвижимого имущества законодательно закреплено в п.1 ст. 130 ГК РФ, устанавливающей, что ‘к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные

морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В соответствии с п. 2 ст. 130 ГК РФ “вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом”.

Гражданским кодексом также к недвижимости относится предприятие как имущественный комплекс.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Структура понятия «недвижимость» представлена в табл. 1.1.