Коэффициенты, рассчитываемые по данным баланса и отчета о движении денежных средств

Ряд коэффициентов рассчитываются на основе данных, взятых как из баланса, так и из отчета о движении денежных средств. Эти показатели включают мультипликатор валовых рентных платежей, общую ставку дохода, ипотечную постоянную, ставку денежных поступлений на собственный капитал и коэффициенты инвестиционной группы.

Мультипликатор валовых рентных платежей (gross rent multipk GRM) показывает отношение цены покупки к валовому рентному доходу. По определению, в качестве знаменателя можно использовать либопотенциальный валовой доход (до вычета потерь от недоиспользования), либо действительный валовой доход (за вычетом потерь от недоиспользования). Аналитик должен определить, какой из этих двух показателей использовать, и затем придерживаться этого выбора. По данным табл. 12-1 и 12-2, GRM составляет 5 и рассчитывается следующим образом:

Цена покупки$500 000: Рентный доход $100 000 =5

Данный показатель — один из наиболее часто используемых в анализе недвижимости при ее покупке. Его легко рассчитать на основе имеющихся цифр. Однако широкое применение GRM объясняется скора легкостью проведения расчетов и возможностью проведения сравнении с другими проектами, чем надежностью этого показателя как инструмента оценки.

Коэффициент GRM не учитывает различий в операционных расходах между разнообразными проектами, особенности финансирования цены перепродажи и подоходные налоги, а также суммы и время получения располагаемых доходов. Можно ожидать, что данный коэффициент будет широко использоваться и в будущем, однако в действительности он является упрощенным, грубым показателем, который следует использовать только при сравнении не обремененных ипотекой объектов, физически сходных и находящихся в одном географическом районе.

Общая ставка дохода (overall rate of return, OAR) рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. В гипотетических финансовых отчетах (табл. 12-1 и 12-2) OAR составляет 13% (65 000 долл./500 000 долл. = 13%). Это ставка дохода на весь выкупной капитал независимо от его источника (инвестора или ипотечного кредитора) и от продолжительности периода, в течение которого прогнозируется получение дохода. OAR включает доход на все инвестиции плюс возврат убывающей части инвестиций.

Положительное отличие OAR от GRM состоит в том, что первый учитывает операционные расходы. OAR является приемлемым инструментом для ранжирования сопоставимых, не обремененных ипотекой объектов, поскольку он позволяет оценивать собственность, свободную от любой задолженности. Однако, когда собственность обременена ипотекой, полученный на основе рыночных данных OAR не может учесть особенностей существующего долга. При условии внесения изменений по Эллвуду OAR может включать поправки на ставки денежных поступлений на собственный капитал до выплаты налогов, на ипотечные кредиты, коэффициенты ипотечной задолженности и прогнозируемое повышение стоимости собственности.

Ипотечная постоянная (mortgage constant) — это коэффициент, или процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. В нашем примере этот показатель составляет около 12,64% (50 000 долл./400 000 долл. - 0,1263875). Ипотечная постоянная является функцией ставки процента, срока полной амортизации ипотечного кредита и частоты накопления сложного процента.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение постоянной над номинальной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. В случае если ипотечная постоянная равна проценту по ипотеке, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет "шаровым" платежом. Если постоянная будет меньше ставки процента, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. Как следствие невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга, и его остаток должен расти. В действительности кредиты с растущим остатком основной суммы встречаются очень редко. Почти все кредиты предусматривают постепенную амортизацию.

Ставка денежных поступлений на собственный капитал (equity dividend rate) равна отношению ежегодного поступления денежных средств до уплаты налогов к сумме вложенного инвестором капитала. Она также называется денежным доходом на денежные средства (cash-on~cash return), процентным денежным потоком (percentage cashflow) или текущей отдачей (currentyield). В приведенном примере эта ставка составляет 14,44% (14 445 долл./100 000 долл.= 0,14445).

Ставка денежных поступлений на собственный капитал широко ис­пользуется инвесторами, которые анализируют возможность приобретения собственности. Несмотря на то, что этот показатель не учитывает последствий налогообложения текущего дохода, будущее повышение (или снижение) стоимости, выплат кредита и изменений прогнозируемого чистого операционного дохода, он позволяет измерить текущую

эффективность вложений самого инвестора. Некоторые инвесторы оп­ределяют минимально приемлемую ставку денежных поступлений и затем рассчитывают цену, которую они готовы заплатить.

Например, если минимально приемлемый уровень ставки денежных поступлений на собственный капитал составляет 20%, то поступление j денежных средств до уплаты налогов — 14 445 долл. следует разделить на 20% (0,2) для того, чтобы определить максимально возможную величину собственного капитала — 72 225 долл. (14 445 долл./0,20 * 72 225 долл.). Прибавив к ней ипотечный кредит в 400 000 долл., получим цену собственности — 472 225 долл. Если требуемая ставка составляет 12%, то цена собственности равна 520 375 долл., включая 120 375 долл, собственного капитала и 400 000 долл. ипотечного кредита.

Некоторые инвесторы применяют ставку денежных поступлений на собственный капитал для ранжирования сопоставимых инвестиций, Другие используют ее для отбора проектов с минимально приемлемым уровнем доходности. Более искушенные инвесторы будут оценивать соотношение между текущими ставками денежных поступлений и прогнозируемым повышением (или снижением) стоимости для определения соответствующей цены.

Техника инвестиционной группы (band of investment technique) — это метод расчета общей ставки дохода на основе ежегодной ипотечной по­стоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал. Исходя из рыночной информации об этих коэффициентах, можно определить рыночную общую ставку дохода. Последняя рассчитывается как средняя требуемой ипотечной постоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал, взвешенная по удельным весам ипотеки и капитала инвестора в суммарной цене покупки.

В приведенном примере ипотечный кредит в 400 000 долл. составляет 80% от общей суммы выкупного капитала. Ипотечная постоянная равна 12,64%. Таким образом, по кредиту требуются ежегодные выплаты в размере 0,10112 (0,8 X 0,1264) от общей цены покупки. Доля собственного капитала в общей сумме инвестиций составляет 20% при ежегодных выплатах на уровне 14,44%, что составит 0,02888 цены покупки. В итоге общая ставка дохода по технике инвестиционной группы составит 13% (0,10112 + 0,02888 = 0,13), как показано в табл. 12-3.

Техника инвестиционной группы применяется при оценке стоимости собственности в отсутствие достаточной информации о ценах продаж сопоставимых объектов и надежных данных о чистом операцион-

ТАБЛИЦА 12-3

Техника инвестиционной группы

	Доля в выкупном капитале		Текущая требуемая ставка	Взвешенная ставка
Ипотечный кредит	80%	х	0,1264	0,10112
Собственный капитал	20%	х	0,1444	0,02888

Общая средневзвешенная ставка

дохода на выкупной капитал 0,13, или 13%

Или

R_ОБЩ =0,1264х0,8+0,1444х(1-0,8)=0,10112+0,02888=0,13=13%

где R_общ — общий коэффициент капитализации;

R_i — ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды);

R_S — коэффициент капитализации собственных средств (отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных денежных средств.;

M ---доля, или уровень, кредитных ресурсов в общей сумме средств, затраченных на приобретение объекта недвижимости (отношение величины кредита к стоимости недвижимости).

ном доходе. Однако при отсутствии информации о сопоставимых сделках часто трудно определить требуемые ставки денежных поступлений на собственный капитал, коэффициенты ипотечной задолженности и другие показатели, необходимые для расчета общей ставки дохода техникой инвестиционной группы,

РЕЗЮМЕ

Традиционный анализ приносящей доход недвижимости требует ис­пользования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от отчетов, составляемых в соответствии с общепринятыми принципами ведения бухучета. Характер текущего дохода от недвижимости, а также дохода от повышения стоимости актива, получаемого при его перепродаже, не соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода. Поэтому аналитики недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы: 1) в них были учтены лишь те статьи баланса, которые наиболее важны для определения рыночной стоимости собственности, а не затраты на приобретение объекта с учетом начисленного износа, 2) отчет о движении денежных средств отражал четыре уровня дохода. При условии составления финансовых отчетов на неизменной основе, их реконструированные варианты могут быть использованы как для расчета значимых соотношений по оцениваемому объекту собственности, так и для проведения его сравнения с другими объектами. Изучение подобных соотношений называется анализом ко­эффициентов (ratio analysis).

Анализ коэффициентов является важным аналитическим инструментом для изучения приносящей доход недвижимости. С момента приобретения объекта коэффициенты, рассчитываемые по балансу, используются как для определения удельного веса земли и сооружений, так и для расчета левереджа. На основе данных отчета о движении денежных средств могут быть рассчитаны такие показатели, как коэффициент самоокупаемости, коэффициент недоиспользования и коэффициент операционных расходов. Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении денежных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных платежей, общих ставок дохода, ипотечных постоянных и ставок денежных поступлений на собственный капитал.

Основная литература:

1. Оценка бизнеса: учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова, Г.А. Маховиковой – СПб.: Питер, 2010. – 512 с.

Дополнительная литература:

2. Оценка бизнеса: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы и статистика, 2003. – 512 с.

3. Царев В.В. Оценка стоимости бизнеса. Теория и методология: учеб. пособие для студентов вузов по специальности 080105 «Финансы и кредит» и 090109 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит» / В.В. Царев, А.А. Кантарович – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007 – 575с.