Процесс и процедуры оценки

Процесс оценки – последовательность операций для получения стоимости.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта, оценивающего субъекта и предмета оценки.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Предметом оценки является стоимость. При осуществлении сделок стоимость выступает в форме цен, предлагаемых покупателями и запрашиваемых продавцами объектов собственности.

Процесс оценки обычно состоит из следующих этапов:

ЭТАП 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАЧИ И ЗАДАНИЯ

а) цель оценки;

б) искомый вид стоимости;

в) идентификация объекта собственности и юридических прав;

г) дата оценки;

ЭТАП 2. СОСТАВЛЕНИЕ ПЛАНА ОЦЕНКИ

а) определение требований к информации;

б) информация, используемая исполнителем;

в) порядок проведения оценки;

г) предложения об условиях выполнения задания и гонорара;

д) оформление договора на выполнение работ;

ЭТАП 3. СБОР И ПРОВЕРКА ИНФОРМАЦИИ

а) информация, представляемая заказчиком;

б) информация, используемая исполнителем;

в) анализ финансово-хозяйственной деятельности;

г) порядок проведения оценки и обработки данных;

ЭТАП 4. ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ К ОЦЕНКЕ

а) метод балансового накопления активов;

б) индексный метод;

в) рыночный метод на основе:

- определения затрат

- расчета доходов

- сравнения объекта;

г) метод пересчета валютной стоимости;

д) метод кадастровой оценки;

ЭТАП 5. СОГЛАСОВАНИЕ

а) отбор факторов и их увязка с принципами оценки;

б) предложения об условиях выполнения;

в) логические рассуждения и выводы;

г) окончательное заключение о стоимости;

ЭТАП 6. ОТЧЕТ О РЕЗУЛЬТАТЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

а) письмо с результатами оценки (заключение об оценке);

б) полный повествовательный отчет об оценке;

в) расчеты за выполнение работ по договору оценки.

Процесс проведения оценки можно дополнительно разделить на следующие операции:

- определение задания и заключение договора на проведение независимой

оценки;

- сбор и анализ информации;

- обследование объекта оценки;

- определение предпосылок и ограничений;

- описание объекта оценки;

- анализ рынка и стратегия маркетинга;

- анализ финансово-хозяйственной деятельности организации;

- выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

- расчет стоимости выбранными методами;

- обоснование итоговой стоимости объекта оценки;

- составление и оформление отчета об оценке;

- составление заключения об оценке.

Для независимой оценки по требованию оценщика заказчик представляет следующие документы:

- учредительные документы;

- отчетные формы: баланс с приложениями и годовыми отчетами, формы 5з, 1ф, 5ф, 1БМ (баланс мощностей), 1-т, 1-п и пр.;

- копии кредитных и иных договоров, на основании которых возможно получение полной информации о заемных средствах объекта оценки;

- копию документа, удостоверяющего право на земельный участок;

- копии технических паспортов или документ, подтверждающий объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики капитальных строений, принадлежащих объекту оценки;

- копии договоров (договора) аренды, лизинга;

- сведения о планируемой к реализации инвестиционной программе;

- данные о показателях деятельности предприятия;

- сведения об основных поставщиках сырья, материалов, работ, услуг;

- сведения об основных потребителях продукции, работ, услуг;

- бизнес-план;

- справку о налогах и иных обязательных платежах, уплачиваемых организацией;

Все копии документов, представленные заказчиком, должны быть заверены уполномоченным лицом и скреплены печатью.

Заказчик должен обеспечивать осмотр и обследование объекта оценки на месте его расположения.

Требования к источникам информации и сведения об объектах оценки:

- бухгалтерская и статистическая отчетность;

- учредительные документы;

- информация о ценах продажи пакетов акций, долей, предприятий по данным специализированных организаций;

- справочники и каталоги;

- данные фондовых бирж;

- проектно-сметная документация;

- справочная литература и литература по оценке;

- данные, размещенные на Интернет-сайтах;

- экспертные мнения специалистов по вопросам оценки объектов;

- данные службы маркетинга и др.;

- данные из средств массовой информации.

В отчете должны быть указаны ссылки на источник получения информации или причин, по которым такая ссылка не может быть указана.

Перед заключением договора на проведение независимой оценки оценщик определяет задание на оценку, которое устанавливается договором и отражается в отчете об оценке.

Договор на проведение независимой оценки заключается в простой письменной форме.

Сбор информации об объеме оценки включает поиск и получение исходных данных: отчетные, технические, финансовые и др..

Полученная исходная информация и документы анализируются на правильность и достоверность внесенных в них сведений, изучается состав и полный объем их представления, исследуется уровень цен, отраженный в документах, на соответствие уровню цен или стоимости объектов-аналогов. Объем расчетов стоимости и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки.

При осмотре объекта на месте его расположения проводится анализ представленных документов и информации. В случае выявления в них несоответствий либо противоречий или возникновения сомнений в их достоверности оценщик вправе уточнять исходные данные и применять их в дальнейших расчетах либо использовать для оценки другую достоверную информацию.

Обследование объекта оценки включает его осмотр на месте расположения с целью установления фактических данных о его основных видах деятельности, истории развития, активах, заемных средствах и собственном капитале и других сведений.

Предпосылки и ограничения определяются в зависимости от условий договора на проведение независимой оценки, исходной информации об объекте оценки, данных рынка, на котором осуществляет деятельность объект оценки, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов, влияющих на определяемую стоимость.

При описании объекта оценки отражаются его характеристики: история, месторасположение, площадь земельного участка, описание имущественных прав на земельный участок, активов объекта оценки, видов осуществляемой деятельности и другие данные об объекте оценки по усмотрению оценщика.

При анализе перспектив экономического развития рассматриваются экономические перспективы развития страны и региона, которые могут повлиять на стоимость рассматриваемого объекта оценки.

При анализе рынка исследуются цены продаж на производимую объектом оценки продукцию (работы, услуги), тенденции изменения цен, спроса и предложения на нее, условия формирования цен и др. Объем проводимых исследований определяется оценщиком в зависимости от особенностей объекта оценки. Анализ рынка проводится с целью выявления способности объектом оценки приносить прибыль.

Анализ финансово-хозяйственной деятельности объекта оценки должен включать следующие показатели: ликвидности; оборачиваемости активов; структуры баланса; рентабельности; инвестиционные.

Выбор применяемого метода (методов) расчета стоимости в рамках того или иного метода оценки обусловлен видом определяемой стоимости, особенностями объекта оценки и условиями договора на проведение независимой оценки, если это не противоречит законодательству.

Расчет стоимости производится в соответствии с выбранными методами оценки и методами расчета стоимости с учетом оцениваемых имущественных прав физических и финансовых интересов и других особенностей объекта оценки.

При обосновании итоговой стоимости объекта оценки учитываются имущественные права, их ограничения, наличие финансовых и имущественных интересов. В случае применения нескольких методов, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Итоговая стоимость выражается одной денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.

Заключение и отчет об оценке объекта оценки составляется в полной форме (стандартный отчет) либо в краткой форме (краткий отчет).

Отчет об оценке в полной форме должен содержать:

- титульный лист с указанием наименования и адреса объекта оценки;

- краткое содержание основных фактов и выводов;

- дату проведения осмотра объекта оценки и дату оценки;

- цены оценки, валюту оценки;

- цель оценки, вид определяемой стоимости;

- основные предпосылки и ограничения, анализ данных, используемых для оценки;

- описание объекта оценки и анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия;

- методы оценки и методы расчета стоимости с обоснованием их применения, описание процедуры оценки, обоснование итоговой стоимости;

- ссылку на используемые стандарты, список используемой литературы, перечень данных, используемых при оценке, с указанием их источника;

- общие сведения об исполнителе оценки и оценщиках;

- общие данные о заказчике;

- приложения и другие данные, необходимые для проведения оценки.

Заключение об оценке должно содержать:

- полное наименование исполнителя оценки; фамилию, имя и отчество оценщика, ответственного за проведение оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по соответствующему виду объектов оценки;

- номер и дату заключения договора на проведение независимой оценки;

- описание объекта оценки техническое и иное, включая перечень ограничений (обременений) прав на объект оценки при их наличии;

- цель оценки, дату оценки; валюту оценки; названия используемых методов оценки;

- иную информацию по соглашению сторон.

Использование отчета: Документ по оценке конфиденциален. Нельзя использовать отчет для выделения кредита, если он сделан для целей залога. Ни заказчик, ни оценщик не должны разглашать результаты оценки. Работа оценщика зависит от трудозатрат и плановой калькуляции для расчета тарифов на услуги по оценке, определяется в соответствии с Инструкцией о порядке формирования тарифов на услуги по оценке недвижимого имущества (зарег. в НРПА 30.03.2009 г. № 8/20709).