Юридические барьеры на пути экологически-устойчивого развития

Так, друзья узнали, что само по себе владение землёй вовсе не означает того, что на ней можно делать всё что угодно.

Во многих городах, поселках и округах нормы зонирования, регулирующие плотность застройки и заселения, ограничивают количество построек, которые можно возвести на одном акре и запрещают групповую застройку^[61], когда несколько домов группируются в одном месте, а вся окружающая территория оставляется открытой. Нормы требуют, чтобы под каждый дом выделялся отдельный участок одинакового размера. К примеру, на Юго-Западе и частично на территории Великих Равнин, где дожди редки, и на плотность заселения решающим образом влияет уровень талых вод и наличие и глубина залегания подземного водоносного горизонта, нормы зонирования обычно не позволяют строить чаще, чем один дом на 35 акров^[62]. В засушливом регионе Западного Побережья строительство обыкновенно ограничивают одним домом на 5 акров^[63], в то время как норма застройки во многих городках Северо-Запада - один дом на 50 футов (16 метров) вдоль линии дороги. (При этом Северо-Запад руководствуется уже не вопросом рационального использования воды, но денежными соображениями. Дело в том, что в США доходы муниципалитетов формируются, главным образом, за счёт налогов на недвижимость, а бюджет на инфраструктуру и коммунальное обслуживание обычно рассчитывают исходя из схемы одна семья на участок. И хотя увеличение плотности заселения одного отдельного участка не повредит бюджету, если так поступят владельцы многих участков, возникнет серьёзная нагрузка на инфраструктуру - школы, пожарную службу, полицию и другие муниципальные службы). Поэтому тем, кто желает увеличить плотность заселения своего земельного участка или осуществить групповую застройку, требуется подавать прошение в городской или окружной совет для получения разрешения на особый вид использования земли (special use permit); что, как правило, требует проведения публичных слушаний с участием потенциальных соседей. При этом, как успели познать на своём опыте многие инициативные группы будущих домовладельческих общин, мнение соседей зачастую играет решающую роль.

Большинство городов и сельских округов США приняли Единый строительный кодекс (Uniform Building Code) или же используют свои собственные строительные кодексы, где оговорены все методы и материалы, которые разрешается использовать при строительстве. Всё это делается для того, чтобы защитить муниципалитеты от возможных судебных исков, поданных людьми, пострадавшими в результате неграмотных конструкций, а также чтобы избежать слишком быстрого разрушения домов, что может повредить интересам банков и других местных кредитных учреждений, выдающим на эти дома ипотечные кредиты. Таким образом, применение многих проверенных временем экологичных технологий строительства - бутового фундамента, несущих стен из соломенных блоков или самана, земляных полов, зелёной (дерновой) крыши, глиняной штукатурки - зачастую считается незаконным, поскольку редко где существуют инженерные спецификации по прочности, несущей способности, водостойкости применительно к этим материалам и технологиям. Те округа, которые разрешают подобные конструкции, делают это по умолчанию, в силу того, что их местность слабо заселена, и кодексы зонирования либо не приняты вовсе, либо в бюджете нет средств на оплату инспекторов, которые бы контролировали их соблюдение. И хотя на сегодняшний день всё больше округов решаются выдавать "экспериментальные" разрешения на строительство с использованием натуральных материалов и технологий (для этого обычно требуется специальная расписка от инженера, освобождающая муниципалитет от ответственности по возможным искам), во времена, когда основатели Дансинг Рэббит вели свои поиски, дела обстояли иначе. Впрочем, и на момент написания книги получить одобрение подобных проектов по-прежнему бывает невероятно сложно.

Это кажется совершенно бессмысленным, но во многих регионах Запада не разрешается делать кровельный водосбор, поскольку любые осадки, выпадающие в данной местности по закону "принадлежат" грунтовым водам, и вмешательство человека недопустимо, даже несмотря на то, что после пропускания через раковину в доме или полива огорода эта вода в любом случае попадет в почву и соединится с грунтовыми водами.

Большинство округов посчитает незаконным повторное использование сточных вод и создание искусственно заболоченных участков (constructed wetlands), или, по крайней мере, незаконным в качестве единственного средства отвода сточных вод. Окружной отдел здравоохранения может позволить применить эти методы, но, в то же время, будет требовать наличия септического бака и поля фильтрации (leach field) на участке, невзирая на то, что, по заключению специалистов по использованию «серой воды»^[64], в этом нет необходимости. Аналогичным образом, редко где разрешаются компостные туалеты (биотуалеты)^[65]. Иногда окружные власти допускают строительство только определённых конструкций и моделей биотуалетов, например, снабжённых электровентиляцией, и, зачастую, лишь при наличии дополнительного резервного септика и поля фильтрации, что также считается излишним, по мнению микробиологов-специалистов.

Инициаторы Дансинг Рэббит также узнали, что округа, в которых есть колледжи и университеты, часто не разрешают проживание в одном доме более 4 или 5 неродственных совершеннолетних – это попытка защитить домовладельцев от падения цен за аренду жилья в случае, если по соседству вздумает поселиться компания шумных студентов. Понятно, что большинство общин совсем не имеют целью устроить на своей жилплощади "курятник", однако подобные нормы всё-таки во многом ограничивают возможности группы сформировать общину в данном округе. (В главе 11 подробнее рассматриваются способы, которыми общины пользовались для решения этих проблем).