Где взять деньги

(ЗАЙМЫ, С КОТОРЫМИ МОЖНО ВЫЖИТЬ.)

Когда вы покупаете землю для вашей будущей общины, безусловно, гораздо более предпочтительно не занимать деньги вообще, а сразу расплатиться наличными и жить без долгов, как поступил Хэнк Обермейер с общиной Марипоза Гроув (Mariposa Grove).

Главные проблемы при займе денег для покупки вашей земли – это риск ее потерять, если вы не сумеете вовремя расплатиться, а также необходимость платить проценты. Проценты – это как рента или арендная плата. Если вы снимаете квартиру, вы «одалживаете» у хозяина пользование ею. Если вы снимаете ее за 1000 долларов в месяц, то по истечении года вы заплатите 12000 долларов. Если вы будете жить в ней 10 лет, вы заплатите 120 тысяч. Если вы одалживаете деньги, вы точно так же платите за то, что ими пользуетесь, и эта плата и есть проценты. В зависимости от размера процентов и срока займа, вы заплатите больше или меньше, но в любом случае существенно больше, чем стоит ваша земля на момент ее покупки – за счет процентов. Вы можете рассчитать заранее, насколько больше вам придется заплатить, посмотрев на таблицы с суммами кредитов, размерами процентов и сроками платежей, содержащиеся в буклете банковских продуктов который можно взять в любом банковском офисе.

Однако, ввиду того, что редко какие инициативные группы могут позволить себе купить землю сразу, за счет имеющихся сбережений участников, деньги нам все-таки приходится занимать. И в этой главе мы рассмотрим, как платежи в рассрочку, частные займы и банковское финансирование могут быть применены к общинам, земля в которых покупается единым участком, не разделенным на индивидуальные наделы, находящиеся в собственности отдельных членов.

(Хорошим источником информации по финансированию и освоению земли общины, в которой участники имеют отдельное право собственности на свои индивидуальные участки, является книга Криса Скоттхэнсона «Справочник по Кохаузингу»^[93]. Мы затронем вкратце этот вопрос в данной главе в очерке «Финансирование в модели кохаузинга».)

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ЗАЙМЕ ДЕНЕГ.

Понятие «совокупная заемная способность (совокупная кредитоспособность) вашей группы» означает предельное количество денег, которое вы теоретически можете одолжить для покупки земли, ее освоения (строительство, ремонт и реконструкция зданий и пр.), формирования фондов накладных и непредвиденных расходов (выплата различных обязательных платежей, расходы на ведение поиска, оформление документов и т.д.). (Некоторые банки могут на 10-20 процентов уменьшить вашу совокупную заемную способность по сравнению с приведенными ниже расчетами из-за неудобства работать со справками об активах, доходах и кредитоспособности целой группы.)

Банки при выдаче кредита и большинство продавцов при продаже в рассрочку потребуют, чтобы все члены группы, а также еще несколько поручителей (которыми могут быть члены семьи или друзья) подписали договор об обеспечении займа. Хотя большее количество людей, готовых подписать кредитный договор, повышает вашу кредитоспособность, на самом деле это палка о двух концах. Если по каким-либо причинам вы не сможете выплачивать требуемые платежи в течение нескольких месяцев, банки (и в большинстве случаев продавцы-кредиторы) потребуют обращения взыскания на вашу землю и ее продажи для возврата одолженных вам денег. И если у них не получится продать землю по цене, покрывающей сумму займа вместе с процентами, они начнут взыскивать недополученное со всех поручителей, подписавших договор. При этом не будет иметь значения, что вы уже выплатили 90 или 95 процентов вашего кредита перед тем, как пропустили несколько платежей: банки (и некоторые продавцы-кредиторы) все равно могут взыскать вашу землю. Фактически, для банков наиболее выгодно обратить взыскание на вашу недвижимость как раз тогда, когда заем уже почти выплачен.

Вот несколько советов по поводу одалживания денег.

1. Узнайте потенциальную кредитоспособность вашей группы заблаговременно. Как уже говорилось ранее, вы должны определить, сколько вы можете занять, перед тем, как начать поиск вашей земли. Это поможет вам определить, будет ли земля вам по карману даже если вы возьмете заем.

2. Узнайте заблаговременно кредитоспособность и кредитную историю каждого члена вашей группы. Вам необходимо детально узнать о кредитоспособности каждого из вас, потому что проблемы у одного человека влияют на риски всей группы. В идеальном случае вы получаете справку о кредитоспособности с каждого из ваших членов перед началом поиска земли. Просмотрите собранные справки все вместе и обратите внимание, если кто-то из вас имеет плохую кредитную историю. Если такое случается, поручите или окажите помощь этому члену поправить свои дела к тому моменту, когда вы будете брать заем. Если это невозможно, то пусть этот человек не участвует в подписании общего договора. Возможно, он сможет вложиться в общее дело, изыскав отдельный небольшой частный заем, за который будет потом расплачиваться персонально.

3. Назначьте заранее оценку выбранного участка. Сумма, которую вы предложите продавцу, будет зависеть от текущей рыночной цены земли, количества ваших наличных средств, потребностей и обстоятельств продавца, а также от того, сколько вы предполагаете потратить на ремонт, реконструкцию и освоение участка. Наймите местного оценщика для того, чтобы определить текущую рыночную стоимость земли перед тем, как вы сделаете свое предложение (если вы, конечно, еще не уверены в этой стоимости) и перед тем, как будете искать займа. Зная текущую рыночную стоимость участка, вы сможете легче определить, сколько будет разумно за него предложить, а определив это, вы сможете лучше понять, какую сумму банк или продавец посчитают возможным одолжить вам. Боб Уоцке говорит, что в случае, если вы намерены брать кредит в банке, то обращайтесь для оценки недвижимости к тому оценщику, с которым работает этот банк. Спросите в банке, чьими услугами они пользуются, и они вам скажут.

Если банк в любом случае будет нанимать оценщика для того, чтобы оценить получаемое в залог имущество, то для чего платить дважды за одно и то же? Для того, чтобы получить максимальную сумму займа в банке, для вас желательно, чтобы участок был оценен ближе к верхнему пределу диапазона рыночных цен (ибо банк будет рассчитывать сумму ипотечного кредита, исходя из стоимости заложенного участка). Этого легче добиться, если вы хорошо знаете местный рынок, заказываете оценку заранее и платите оценщику сами. К тому же, если вы уже имеете на руках акт оценки, банк, вместо того, чтобы делать повторную оценку за ваш счет, может взять с вас лишь 10-20% от обычного взноса на оценку ипотеки.

«Представьте, насколько солидно это будет смотреться для банка, когда они увидят, что ваше заявление о получении кредита подкреплено актом оценки участка, и что этот акт подписан одним из их собственных оценщиков» - говорит Боб. У банка на руках, таким образом, уже будет необходимая информация о закладываемом объекте недвижимости, которая подтверждает обоснованность запрашиваемой суммы кредита.