Метод Хоскольда

Метода Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вы­шеназванных методов. Для него характерно аккумулирование вкла­дов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента.

Полученные выше результаты позволяют сделать ряд выводов, касающихся экономической структуры доходов, которые генерирует объект недвижимости, а также взаимосвязи норм прибыли, ставок дисконтирования, износа и его возмещения:

- доход, который генерирует недвижимость, следует относить к обеим ее частям: и к земле, и к улучшениям. При этом доход, от­носимый к улучшениям, имеет две составляющие: доход на ка­питал и доход для возврата (возмещения) капитала, а доход,
относимый к земле, представляет собой доход только на капи­тал;

- доход от улучшений присутствует в общем доходе только в про­цессе экономической жизни этих улучшений и зависит от их остаточной стоимости, а доход, относимый к земле, постоянен и неограничен во времени;

- доход для возврата (возмещения) первоначальных инвестиций формируется только на базе стоимости улучшений, являющихся изнашиваемым активом;

- ставка процента i_p фонда возмещения (возврата) капитала должна быть равна ставке процента г_а функции износа;

- фонд возмещения с ненулевой ставкой процента является генера­тором дополнительного дохода собственника;

- совокупный годовой доход собственника состоит из суммы дохо­дов, которые генерируют земля, улучшения, и фонда возмещения.

Формирование фонда возмещения на основе динамики измене­ния стоимости истощаемой части актива (улучшений) обязательно должно учитываться при оценке рыночной стоимости доходным ме­тодом как свободных земельных участков, так и объектов недвижи­мости, имеющих в своем составе и землю, и ее улучшения.

Методы оценки доходной недвижимости

Оценка чистого операционного дохода

Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости ос­новным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах:

• аренда объекта в целом (здание, земельный участок);

• аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в биз­нес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в
кооперативе, палаты или койко-места в коммерческой больни­це, кресла в кинотеатре и т.п.).

Во многих литературных источниках приводят, как правило, сле­дующую классическую последовательность расчета чистого опера­ционного дохода, основанную на отражении реального движения де­нежных средств: