Реализация требований энергосбережения в МКД 1 страница

Уже четыре года действует Закон N 261-ФЗ, задавший курс на стимулирование энергосбережения и повышение энергетической эффективности. Данный нормативно-правовой акт оказывает существенное влияние на процессы управления МКД в целом. Среди требований, установленных Законом N 261-ФЗ по отношению к МКД, следует отличать требования энергетической эффективности МКД и требования оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов.

2.1. Требования энергетической эффективности

Под энергетической эффективностью понимаются характеристики, отражающие отношение полезного эффекта от использования энергетических ресурсов к затратам этих ресурсов, произведенным в целях получения такого эффекта, применительно к продукции, технологическому процессу, юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю (п. 4 ст. 2 Закона N 261-ФЗ). Применительно к МКД полезный эффект от использования энергетических ресурсов представляет собой обеспечение нормативных показателей качества коммунальных услуг (см. Приложение 1 к новым Правилам предоставления коммунальных услуг). Требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений в целом и МКД в частности включают в себя три блока (п. 2 ст. 11 Закона N 261-ФЗ):

- показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических ресурсов (нормируемые показатели суммарных удельных годовых расходов тепловой энергии на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение, включая расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию (отдельной строкой), а также максимально допустимые величины отклонений от нормируемых показателей; показатель удельного годового расхода электрической энергии на ОДН). Соотношение фактической и нормируемой величины указанных показателей обусловливает класс энергетической эффективности МКД, который присваивается вводимым в эксплуатацию домам (после строительства, реконструкции, капитального ремонта (см. Приказ Минрегиона России от 08.04.2011 N 161));

- требования к влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений, сооружений архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям;

- требования к отдельным элементам, конструкциям зданий, строений, сооружений и к их свойствам, к используемым в зданиях, строениях, сооружениях устройствам и технологиям, а также требования к технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов (например, наличие доводчика на входной двери в дом, наличие регулирующих кранов на трубах, подводящих теплоноситель к радиаторам отопления, - см. Приказ Минэкономразвития России от 04.06.2010 N 229).

На момент подготовки материала к печати требования энергоэффективности не утверждены (опоздание составляет более 3,5 лет). Отсутствие нормативного акта Минрегиона делает невозможным декларируемое повышение энергетической эффективности зданий. Известно об очередном проекте документа, разработанном Росстроем. Управляющим нужно быть готовым к утверждению требований энергетической эффективности и представлять, как они влияют на управление МКД.

В первую очередь требования энергетической эффективности обязательны для МКД, введенных в эксплуатацию после строительства, реконструкции и капитального ремонта позднее вступления в силу данных требований (п. 1 ст. 48 Закона N 261-ФЗ). Кроме того, требования не распространяются на здания, перечисленные в п. 5 ст. 11 Закона N 261-ФЗ (среди них, к примеру, объекты культурного наследия).

МКД должен отвечать требованиям энергетической эффективности не только в момент ввода его в эксплуатацию, но и в процессе эксплуатации. В силу п. 9 ст. 11 Закона N 261-ФЗ собственники помещений в МКД обязаны обеспечивать соответствие МКД установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (за исключением требований, обеспечение выполнения которых в соответствии с данным Законом возложено на других лиц) в течение всего срока их службы путем организации их надлежащей эксплуатации и своевременного устранения выявленных несоответствий. В силу пп. "ж" п. 10 Правил содержания общего имущества общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и повышении энергетической эффективности. Следовательно, обязанность обеспечить выполнение требований энергетической эффективности в процессе эксплуатации возложена на лицо, ответственное за содержание общего имущества, то есть управляющего домом. Этот вывод подтверждается ч. 4 ст. 9.16 КоАП РФ, которой предусмотрена административная ответственность лица, отвечающего за содержание МКД, за невыполнение требований энергетической эффективности.

Вместе с тем согласно п. 13 Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 N 18, застройщик обязан обеспечить выполнение показателей, характеризующих годовые удельные величины расхода энергетических ресурсов, в течение не менее 5 лет с даты ввода МКД в эксплуатацию (для домов среднего и высокого класса энергетической эффективности) и не менее 10 лет (для домов наивысших классов). Значит, управляющий домом вправе требовать от застройщика в течение указанного срока выполнения мероприятий, обеспечивающих необходимую энергетическую эффективность. По прошествии данного срока такая обязанность полностью ложится на управляющего, а финансировать его расходы обязаны собственники помещений в МКД.

2.2. Обязательные мероприятия по энергосбережению

и повышению энергетической эффективности

Согласно п. 4 ст. 12 Закона N 261-ФЗ лицо, ответственное за содержание МКД (при непосредственном управлении - собственники помещений), обязано проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенные в перечень, утвержденный органами исполнительной власти субъектов РФ, за исключением случаев проведения указанных мероприятий ранее и сохранения результатов их проведения. Обязательные мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности включены в комплекс действий по содержанию общего имущества (пп. "и" п. 11 Правил содержания общего имущества, п. 4 ст. 39 ЖК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 23.08.2010 N 646 утверждены Принципы формирования региональными властями перечня обязательных мероприятий. Среди них можно выделить два основополагающих момента:

- обязательные мероприятия должны не реже чем раз в три года пересматриваться, обновляться (в отношении мероприятий, выполняемых единовременно), дополняться и изменяться (в отношении мероприятий, выполняемых регулярно) в соответствии с современным уровнем развития науки и производственно-технологических условий выполнения мероприятий;

- обязательные мероприятия должны устанавливаться с указанием единовременности или периодичности.

Обязанность управляющего домом выполнять данные мероприятия предусмотрена законом и не зависит от того, упомянуты ли они в договоре управления и учтены ли расходы на их выполнение в плате за содержание и ремонт общего имущества. Такой подход применяется ко всем обязательным работам по содержанию и ремонту общего имущества благодаря Постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10. Несмотря на то что в силу п. 4 ст. 12 Закона N 261-ФЗ расходы на проведение обязательных мероприятий должны нести собственники помещений в МКД, принудить их оплачивать расходы управляющего невозможно: Закон не предлагает соответствующего механизма (как, например, для установки приборов учета коммунальных ресурсов).

Если управляющий не выполнит обязательные мероприятия, к нему будут применены меры административной ответственности: ч. 4 ст. 9.16 КоАП РФ предусмотрено наложение штрафа на лиц, ответственных за содержание МКД, за несоблюдение требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в МКД. Есть примеры привлечения УК к ответственности за наличие в подъездах МКД ламп накаливания, тогда как в перечне обязательных мероприятий есть требование заменить лампы накаливания на энергоэффективные светильники (Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А70-164/2013, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 по делу N А53-1004/2013, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по делу N А45-27168/2012). При применении ч. 4 ст. 9.16 КоАП РФ уместно вспомнить разъяснения из п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11, касающиеся применения ст. 7.22 КоАП РФ: не является обстоятельством, исключающим административную ответственность, сам по себе факт отказа собственников жилых помещений от дополнительного финансирования соответствующих работ.

Порядок учета и налогообложения операций по выполнению обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности предопределяется тем, что они входят в состав содержания общего имущества. Если управляющий формирует доходы и расходы по этим операциям (актуально для коммерческой управляющей организации и ТСЖ, признающего содержание общего имущества реализацией услуг и работ собственникам помещений), для правильного их признания необходимо классифицировать конкретные мероприятия. Если открыть конкретные перечни обязательных мероприятий, можно увидеть, что среди них есть действия, заключающиеся в оказании услуг по содержанию, и действия, отвечающие признакам работ, что и обусловливает особенности признания доходов и расходов в учете и исчисления налоговых обязательств (подробнее см. разд. 4 "Учет в УК в рамках договора управления"). К примеру, услугами следует считать замену ламп накаливания в местах общего пользования на энергоэффективные лампы (часто с системами автоматического регулирования (датчиками движения, присутствия) и антивандальной защитой), заделку, уплотнение и утепление дверных блоков на входе в подъезды и обеспечение автоматического закрывания дверей, промывку системы отопления. А вот замену оконных блоков на современные пластиковые стеклопакеты необходимо квалифицировать как работы по текущему ремонту общего имущества.

Обращаем внимание, что помимо непосредственного выполнения обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности управляющий домом обязан регулярно (не реже чем один раз в год) разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в МКД предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые можно проводить в доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий (п. 7 ст. 12 Закона N 261-ФЗ). За несоблюдение этого требования предусмотрена ответственность по ч. 5 ст. 9.16 КоАП РФ. Анализ арбитражной практики показывает, что некоторые управляющие пренебрегают данной обязанностью (Постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2013 по делу N А45-27165/2012, Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 по делу N А41-32253/12). Подчеркнем, что УК вольна самостоятельно выбирать способ доведения предложений до собственников помещений (размещение на сайте в Интернете, на досках объявлений в подъездах МКД или собственном офисе и т.д.), но должна соблюдать требования к составу сведений. Так, до собственников помещений должны быть доведены данные:

- о мероприятиях, которые можно проводить в доме (в том числе предусмотренные договором управления, входящие в обязательный перечень);

- о расходах на проведение каждого из них;

- об объеме ожидаемого снижения использования энергетических ресурсов;

- о сроке окупаемости мероприятия.

2.3. Требования оснащенности МКД

приборами учета энергетических ресурсов

Закон N 261-ФЗ требует, чтобы все производимые, передаваемые, потребляемые энергетические ресурсы подлежали обязательному учету с применением приборов учета. В силу п. 7 ст. 13 этого Закона МКД, вводимые в эксплуатацию после дня вступления в силу Закона N 261-ФЗ (после 27.11.2009), на дату их ввода в эксплуатацию должны быть оснащены ОПУ воды, тепловой энергии, электрической энергии и ИПУ воды, электрической энергии. МКД, вводимые в эксплуатацию с 01.01.2012 после осуществления строительства, реконструкции, должны быть оснащены дополнительно ИПУ используемой тепловой энергии, а МКД, вводимые в эксплуатацию с 01.01.2012 после капитального ремонта, должны быть оснащены ИПУ используемой тепловой энергии при наличии технической возможности их установки. Соответствующие обязательства возлагаются на застройщиков (п. п. 6, 7 ст. 11 Закона N 261-ФЗ).

Что касается домов, введенных в эксплуатацию до 27.11.2009, обязанности по оснащению их приборами учета несут собственники помещений. Так, п. 5 ст. 13 Закона N 261-ФЗ предусмотрено, что до 01.07.2012 собственники помещений в таких МКД были обязаны обеспечить оснащение домов ОПУ воды, тепловой энергии, электрической энергии, ИПУ воды, электрической энергии, а также ввод счетчиков в эксплуатацию. До 01.01.2015 собственники помещений обязаны установить ИПУ природного газа (п. 5.1 той же статьи).

Согласно п. 1 ст. 13 Закона N 261-ФЗ требование оснащенности приборами учета не распространяется на ветхие, аварийные объекты, объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту до 1 января 2013 г., а также объекты, мощность потребления электрической энергии которых составляет менее чем 5 кВТ (в отношении организации учета используемой электрической энергии) или максимальный объем потребления тепловой энергии которых составляет менее чем 0,2 Гкал в час (в отношении организации учета используемой тепловой энергии). На объекты, названные в п. 5 ст. 11 и п. 1 ст. 48 Закона N 261-ФЗ, не распространяются лишь требования энергетической эффективности, но не оснащенности приборами учета, поэтому приборы учета должны быть установлены, к примеру, и в домах, являющихся объектами культурного наследия.

Необходимо обратить особое внимание, что обязанность по установке приборов учета является абсолютной, в частности не зависит от наличия технической возможности. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 627, которым установлены Критерии наличия (отсутствия) технической возможности установки приборов учета, предусмотрено выявление наличия (отсутствия) техвозможности на дату проведения обследования МКД. Обстоятельства, с которыми связывается отсутствие техвозможности (кроме вертикальной разводки системы отопления), устранимы - для этого нужно провести работы по ремонту, реконструкции либо созданию новых отдельных элементов общего имущества или внутриквартирного оборудования. К примеру, если через подвалы МКД проходит транзитная линия горячего водоснабжения, для установки ОПУ требуется монтаж обводной линии. Поэтому если на дату проведения обследования техническая возможность установки ОПУ горячей воды отсутствует, обязанность по оснащению дома прибором учета не снимается. Следовательно, при необходимости установить счетчик стоит иметь в виду, что предварительно придется создать новые внутридомовые инженерные системы, в связи с чем расходы существенно возрастают.

2.3.1. Установка счетчиков в добровольном порядке

Установка ОПУ

Законом (п. 5 ст. 13 Закона N 261-ФЗ) прямо предусмотрено, что обязанность по установке приборов учета возложена на собственников помещений в МКД. Одновременно согласно пп. "к" п. 11 Правил содержания общего имущества обеспечение установки и ввода в эксплуатацию ОПУ холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотров, технического обслуживания, поверки приборов учета и т.д.) - составляющая содержания общего имущества в части его капитального ремонта (п. 2.4.2 Правил эксплуатации жилфонда, п. 3 ст. 15 Закона N 185-ФЗ). Поскольку лицом, ответственным за содержание общего имущества, является управляющий (при выборе способа управления УК и ТСЖ), именно в его полномочия входит организация установки ОПУ: взаимодействовать напрямую собственники помещений как заказчики и непосредственный исполнитель работ по установке ОПУ (например, РСО) не могут.

В случае принятия решения общего собрания собственников помещений об установке ОПУ и порядке оплаты соответствующих расходов УК (ТСЖ) в силу закона должны следовать данному решению: обеспечить установку и ввод в эксплуатацию ОПУ не позднее трех месяцев со дня принятия собственниками помещений решения о включении расходов на приобретение и установку ОПУ в плату за содержание и ремонт жилого помещения, если иной срок не установлен таким решением (пп. "с" п. 31 новых Правил предоставления коммунальных услуг). Для этого управляющий заключает договор с исполнителем на согласованных условиях. Кстати, управляющий вправе обратиться для заключения договора к соответствующей РСО и последняя не может отказать в заключении договора на условиях, обозначенных в п. 9 ст. 13 Закона N 261-ФЗ. Речь идет о предоставлении по умолчанию рассрочки по оплате цены договора на пять лет с учетом процентов, размер которых не превышает ставки рефинансирования на день начисления таких процентов. Кстати, в Законе сказано дословно так: за исключением случая, если потребитель выразил намерение оплатить цену, определенную таким договором, единовременно или с меньшим периодом рассрочки. Представляется, что потребителем следует считать собственников помещений в МКД, а не управляющего домом. В связи с этим именно решение общего собрания собственников помещений об оплате расходов на установку ОПУ в течение срока менее пяти лет является основанием для включения аналогичного условия в договор между управляющим и РСО. Порядок заключения и существенные условия договора на установку ОПУ, по которому исполнителем выступает РСО, утверждены Приказом Минэнерго России от 07.04.2010 N 149.

Пример. К марту 2013 г. в МКД отсутствовал ОПУ теплоэнергии, хотя техническая возможность его установки имелась. В марте принято решение общего собрания собственников помещений об установке ОПУ путем заключения договора с теплоснабжающей организацией и внесением платы в течение пяти лет равномерно. Согласно договору между УК и РСО расходы на установку ОПУ составляют 354 000 руб., в том числе НДС - 54 000 руб., проценты, взимаемые за рассрочку оплаты цены, исчисляются по ставке рефинансирования на дату установки ОПУ (8,25%), их размер фиксирован и не подлежит изменению при изменении ставки рефинансирования, НДС не облагаются. Сторонами утвержден график платежей, устанавливающий аннуитетные платежи. Общая сумма платежей собственников помещений за пять лет совпадает с общей суммой платежей УК по договору с РСО за тот же срок и составляет 433 260 руб., в том числе НДС - 66 090 руб.

УК ежемесячно включает в платежные документы плату за установку ОПУ в сумме, пропорциональной доле в праве на общее имущество, а в целом по дому равной ежемесячному платежу в адрес РСО согласно графику (7220 руб.). ОПУ установлен и введен в эксплуатацию в марте 2013 г.

Приведем график платежей УК за первые три месяца (апрель, май, июнь). Согласно договору оплата производится в последний день каждого месяца.

┌───────┬───────────┬───────┬──────────┬──────────┬───────────────────────┐

│ Период│ Остаток │Ставка,│Количество│ Сумма │ Очередной платеж, руб.│

│ │ основного │ % │ дней │процентов,├───────────┬───────────┤

│ │долга, руб.│ │ рассрочки│ руб. │ Основной │ С учетом │

│ │ │ │ │ │ долг │ процентов │

├───────┼───────────┼───────┼──────────┼──────────┼───────────┼───────────┤

│Апрель │ 354 000 │ 8,25% │ 30 │ 2 400 │ 4 820 │ 7 220 │

├───────┼───────────┼───────┼──────────┼──────────┼───────────┼───────────┤

│Май │ 349 180 │ 8,25% │ 31 │ 2 447 │ 4 774 │ 7 220 │

├───────┼───────────┼───────┼──────────┼──────────┼───────────┼───────────┤

│Июнь │ 344 407 │ 8,25% │ 30 │ 2 335 │ 4 885 │ 7 220 │

└───────┴───────────┴───────┴──────────┴──────────┴───────────┴───────────┘

УК применяет общую систему налогообложения, отказалась от применения льготы по НДС.

В рабочем плане счетов УК:

- к счету 20 "Основное производство" открыт субсчет 20-3 "Капитальный ремонт общего имущества";

- к счету 46 "Выполненные этапы по незавершенным работам" открыт субсчет 46-1 "Выручка, не предъявленная к оплате";

- к счету 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" открыт субсчет 60-1 "Расчеты за выполненные работы, оказанные услуги";

- к счету 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" открыт субсчет 62-1 "Плата начисленная";

- к счету 68 "Расчеты по налогам" открыт субсчет 68-1 "НДС".

В бухгалтерском учете УК будут составлены следующие проводки:

┌────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┐

│ Содержание операции │ Дебет │ Кредит │ Сумма, │

│ │ │ │ руб. │

├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤

│ В марте 2013 года │

├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤

│Признаны расходы по установке ОПУ в МКД │ 20-3 │ 60-1 │ 300 000 │

│согласно акту РСО │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Отражен "входной" НДС │ 19-3 │ 60-1 │ 54 000 │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│НДС принят к вычету │ 68-1 │ 19-3 │ 54 000 │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Сформирована выручка по реализации работ по │ 46-1 │ 90-1 │ 433 260 │

│капитальному ремонту │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Начислен НДС │ 90-3 │ 68-1 │ 66 090 │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Сформирована себестоимость работ │ 90-2 │ 20-3 │ 300 000 │

├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤

│ В апреле 2013 года │

├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤