2015-06-04
949
- открытию отдельного банковского счета для зачисления средств фонда;
- обеспечению сохранности накопленных денежных средств;
- использованию средств фонда исключительно по целевому назначению, а именно на оплату ремонтных работ, перечень, сроки выполнения и стоимость которых утверждаются решением ОСС;
- передаче средств фонда новому управляющему в случае смены способа управления или управляющей организации и т.д.
В бухгалтерском учете взносы, подлежащие уплате собственником в ремонтный фонд, показываются проводкой Дебет 76 Кредит 86, которая точно характеризует экономическую сущность данного факта хозяйственной жизни (хозяйственной операции):
- средства ремонтного фонда не являются собственностью УК и при наступлении определенных обстоятельств (окончании срока действия договора управления, смене УК, смене способа управления домом) они должны быть переданы новому лицу, вступающему в права управляющего МКД, жители которого накапливают средства на будущий ремонт. То есть их нельзя признать ни в составе выручки, ни в составе доходов будущих периодов, по крайней мере до возникновения обязанности выполнить ремонт общего имущества за счет накопленных средств. Такая обязанность возникает только в момент согласования с собственниками перечня необходимых работ, сроков их проведения и порядка финансирования. Это с одной стороны. С другой - накапливаемые средства отвечают определению объекта бухгалтерского учета в виде источника финансирования, характеризуемого в качестве существующего и ожидаемого источника получения финансовых ресурсов. Причем таких ресурсов, за счет которых в будущем УК может выполнить свои обязательства (договорные и законодательно установленные) по проведению ремонтных работ, необходимых общему имуществу в целях его надлежащего содержания. Все эти факторы обусловливают использование в учете счета 86 "Целевое финансирование";
- в соответствии с решением ОСС и положением о создании ремонтного фонда собственники с установленной периодичностью обязаны осуществлять взносы на будущий ремонт, следовательно, УК вправе требовать уплаты этих взносов, что свидетельствует о необходимости признания в учете дебиторской задолженности собственников, не связанной с текущими расчетами по договору управления (внесением платы за содержание общего имущества, традиционно учитываемой при ее начислении по дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"). Именно поэтому и используется счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".
Пример. Собственники помещений в МКД при участии УК провели общее собрание, на котором было принято решение о формировании ремонтного фонда. Ежемесячный совокупный взнос собственников в этот фонд составляет 20 000 руб. Фонд накапливается в течение двух лет. Затем собственники принимают решение о его расходовании - утверждают перечень работ и сроки их выполнения, а также порядок оплаты выполненных работ. Платежная дисциплина собственников составляет 80%.
В рабочем плане счетов УК:
- к счету 51 "Расчетные счета" открыт субсчет 51-2 "Специальный расчетный счет";
- к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" открыт субсчет 76-6 "Взносы в ремонтный фонд";
- к счету 86 "Целевое финансирование" открыт субсчет 86-1 "Ремонтный фонд".
В бухгалтерском учете УК в период накопления фонда будут сделаны следующие проводки:
┌────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┐
│ Содержание операции │ Дебет │ Кредит │ Сумма, │
│ │ │ │ руб. │
├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤
│ Ежемесячно в течение двух лет │
├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤
│Начислены взносы в ремонтный фонд, │ 76-6 │ 86-1 │ 20 000 │
│подлежащие уплате собственниками │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Перечислены взносы в ремонтный фонд │ 51-2 │ 76-6 │ 16 000 │
│(20 000 руб. x 80%) │ │ │ │
└────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┘
Для целей налогообложения накопление средств собственников в ремонтных фондах льготируется. Так, на момент начисления собственникам взносов в ремонтный фонд и на момент их перечисления на расчетный счет УК сумма этих взносов (как фактически поступившая, так и причитающаяся к уплате) не подлежит включению в расчет налога на прибыль в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Согласно ему к средствам целевого финансирования, которые не признаются доходами при определении налоговой базы, относятся средства собственников помещений в МКД на финансирование ремонта, капитального ремонта общего имущества МКД.
В базу по НДС указанные средства также не включаются, основание - пп. 1 п. 3 ст. 162 НК РФ. В нем идет речь о денежных средствах, полученных для формирования резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД.
Таким образом, на этапе накопления средств в ремонтных фондах, созданных по решению ОСС, управляющие организации признают в учете и отчетности средства целевого финансирования, которые являются таковыми и для целей налогообложения прибыли и не включаются в базу по НДС ввиду специального указания, содержащегося в гл. 21 НК РФ.
4.3.2. Текущий ремонт
Текущий ремонт общего имущества представляет собой комплекс строительных и организационно-технических работ, которые проводятся в целях предупреждения преждевременного износа, поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей элементов общего имущества (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) (п. 18 Правил содержания общего имущества). Чаще всего выполнение работ по текущему ремонту общего имущества не требует длительного времени и не занимает более одного-двух месяцев. Передача результата таких работ заказчику (в нашем случае собственникам помещений в МКД) означает, что текущий ремонт выполнен, а значит, в учете следует признать выручку по данному элементу договора управления и начислить все необходимые налоги. В связи с тем что работы по текущему ремонту в большинстве своем выполняются в короткие сроки, рассуждать о выборе способа признания выручки в целях бухгалтерского учета (по завершении выполнения работ или по мере готовности) не приходится - выручка признается по завершении выполнения работ.
Согласно п. 2.3.4 Правил эксплуатации жилфонда и разд. 4 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р) периодичность проведения текущего ремонта МКД составляет от трех до пяти лет. При этом отдельные ремонтные работы целесообразно выполнять в разрезе годовых планов. Таким образом, в любой управляющей организации может сложиться ситуация, при которой какие-то работы по текущему ремонту общего имущества будут планироваться и выполняться ежегодно, а какие-то - один раз в три - пять лет с предварительным накоплением средств. Поэтому далее уделим внимание и тому, и другому варианту.
Текущий ремонт планируется и проводится ежегодно
Если работы по текущему ремонту проводятся ежегодно, то их перечень и стоимость обсуждаются и утверждаются на общем собрании собственников. Следовательно, затраты на выполнение текущего ремонта планируются и включаются в цену договора управления на год. Цена договора управления является базисом для расчета платы за жилое помещение в части соответствующего элемента (получается путем деления цены на 12 месяцев), которая вносится УК ежемесячно.
Пример. В январе 2013 г. на общем собрании собственников утверждены условия договора управления в части перечня работ по текущему ремонту общего имущества и их стоимости в размере 127 440 руб. (в том числе НДС - 19 440 руб.). Таким образом, ежемесячный платеж собственников на финансирование текущего ремонта составляет 10 620 руб. (в том числе НДС - 1620 руб.). Предположим, что платежная дисциплина собственников по внесению платы равна 100%.
Работы выполнены в августе 2013 г. (с 5 по 23 августа), результат работ принят собственниками без замечаний. Затраты на ремонт (выполнялся силами УК) составили 100 800 руб. (в том числе НДС - 10 800 руб.). УК отказалась от применения льготы по НДС.
В рабочем плане счетов УК:
- к счету 20 "Основное производство" открыт субсчет 20-2 "Текущий ремонт общего имущества";
- к счету 46 "Выполненные этапы по незавершенным работам" открыт субсчет 46-1 "Выручка, не предъявленная к оплате";
- к счету 51 "Расчетные счета" открыт субсчет 51-1 "Текущий расчетный счет";
- к счету 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" открыт субсчет 60-1 "Расчеты за выполненные работы, оказанные услуги";
- к счету 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" открыт субсчет 62-1 "Плата начисленная";
- к счету 68 "Расчеты по налогам" открыты субсчета 68-1 "НДС" и 68-2 "Налог на прибыль";
- к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" открыт субсчет 76-7 "Расчеты по НДС".
В бухгалтерском учете УК будут сделаны следующие проводки:
┌────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┐
│ Содержание операции │ Дебет │ Кредит │ Сумма, │
│ │ │ │ руб. │
├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤
│ В январе 2013 года │
├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤
│Начислена плата за текущий ремонт общего │ 62-1 │ 98-1 │ 10 620 │
│имущества в МКД │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤
│ С февраля по июль 2013 года │
├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤
│Получена плата от собственников за │ 51 │ 62-1 │ 10 620 │
│предыдущий месяц │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислен НДС с полученной платы │ 76-7 │ 68-1 │ 1 620 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислена плата за текущий ремонт общего │ 62-1 │ 98-1 │ 10 620 │
│имущества в МКД │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤
│ В августе 2013 года │
├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤
│Получена плата от собственников за │ 51 │ 62-1 │ 10 620 │
│предыдущий месяц │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислен НДС с полученной платы │ 76-7 │ 68-1 │ 1 620 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Признаны расходы, связанные с выполнением │ 20-2 │ 10, 60,│ 90 000 │
│текущего ремонта общего имущества в МКД │ │ 69, 70 │ │
│ │ │ и т.д. │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Принят к учету "входной" НДС │ 19-3 │ 60-1 │ 10 800 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│"Входной" НДС принят к вычету │ 68-1 │ 19-3 │ 10 800 │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Признана выручка по текущему ремонту общего │ 98-1 │ 90-1 │ 74 340 │
│имущества в МКД в размере ранее начисленной │ │ │ │
│платы │ │ │ │
│(10 620 руб. x 7 мес.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Признана выручка по текущему ремонту общего │ 46-1 │ 90-1 │ 53 100 │
│имущества в МКД в не предъявленной к оплате │ │ │ │
│собственникам части │ │ │ │
│(10 620 руб. x 5 мес.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислен НДС со стоимости выполненных работ │ 90-3 │ 68-1 │ 19 440 │
│по текущему ремонту общего имущества в МКД │ │ │ │
│((74 340 руб. + 53 100 руб.) x 18/118) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Сумма НДС, начисленная в бюджет с ранее │ 68-1 │ 76-7 │ 11 340 │
│полученной платы за текущий ремонт, принята │ │ │ │
│к вычету │ │ │ │
│(1620 руб. x 7 мес.) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Сформирована себестоимость выполненных │ 90-2 │ 20-2 │ 90 000 │
│работ │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Признано ОНО │ 68-2 │ 77 │ 3 600 │
│(18 000 руб. x 20%) │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислена плата за текущий ремонт общего │ 62-1 │ 46-1 │ 10 620 │
│имущества в МКД │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤
│ С сентября по ноябрь 2013 года │
├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤
│Получена плата от собственников за │ 51 │ 62-1 │ 10 620 │
│предыдущий месяц │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Начислена плата за текущий ремонт общего │ 62-1 │ 46-1 │ 10 620 │
│имущества в МКД │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤
│ В декабре 2013 года │
├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤
│Получена плата от собственников за │ 51 │ 62-1 │ 10 620 │
│предыдущий месяц │ │ │ │
├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤
│Погашено ОНО (частично) │ 77 │ 68-2 │ 1 800 │
│(9000 руб. x 20%) │ │ │ │
