По ДА одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить др.ой стороне (арендатору) имущ-во за плату
-во временное владение и польз-е
-или во временное польз-е (ст. 606 ГК).
ЮРИД ХАРАКТЕРИСТИКА
· консенсуальным,
· взаимным
· возмездным.
· двусторонний
Цель ДА - обеспечить передачу имущ-ва во временное польз-е.
К видам договора аренды ГК отнесены договоры:
-проката,
- аренды транспортных средств,
- аренды здания или сооружения,
- аренды предприятия,
- финансовой аренды.
Сущ. Условие: предмет, цена (в силу того, что не может быть безвозмездным)
Предмет ДА: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.
Предметом ДА являются индивидуально-определенные и непотребляемые вещи.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
|
|
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Арендуемое имущество передается во владение и (или) пользование временно, т.е. с условием возврата. Возможны ситуации, предположим при аренде предприятия, когда объект в целом передается с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов).
По ДА также передаются принадлежности и документы.
Стороны ДА:
ü арендодатель (наймодатель) - любое ФЛ и ЮЛ (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду. (НО: участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью). Субъект оперативного управления НЕ м.б. арендодателем. Унитарное предприятие – по согласию собственника.
ü арендатор (наниматель) - любые ФЛ и ЮЛ, включая иностранные.(НО: арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо, при аренде предприятия и финансовой аренде лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью).
При перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, действует правило о следовании права аренды за вещью. Новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.
|
|
При смене арендатора, если такая смена произошла вследствие смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, к наследнику переходят его права и обязанности на оставшийся срок, если иное не уст-но зак-м или соглашением сторон. Если же законом или соглашением не предусмотрено иное, то арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор, лишь когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Форма ДА: -- письменная –
1) если 1 сторона ю\л;
2) если срок более 1 года
-- гос. Регистрация ДА – если предмет –недвижимость, если иное не предусмотрено законом. (ГК не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения.)
-- договоры, предусматривающего в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества.
Соблюдение письменной формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок прямо предписана законом - договоры проката, договоры аренды транспортных средств. Для отдельных видов аренды (договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия) требуется (под угрозой недействительности договора) придание договору письменной формы лишь путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме.(НО: арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей.)
Если иное не преду-но законом, ДА возможно изменение размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются ДА.
Возможно уменьшение ар-й платы по требованию арендатора в случае существенного ухудшения состояния им-ва.
Если иное не предусмотрено ДА, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель м. требовать досрочного внесения арендной платы, при этом не более чем за 2 срока подряд.
Срок: 1) опред-ся в ДА
2) если нет, то на неопределенный срок.
Расторгнуть такой ДА м. в любое время:
ü если движ-е им-во – предупредить за 1мес.
ü если недви-ть – за 3 мес.
3) возможно установление max срока по закону для отд. видов ДА – прекращен по истечению этого срока. Если срок в ДА > max срока => срок в ДА = max сроку
Аренда на срок до 1 года считается краткосрочной.
Содержание договора аренды. Судьба улучшений арендованного имущества.
Обязанности арендодателя:
-предоставить предусмотренное ДА имущество арендатору, т.е. в состоянии, соответствующем условиям ДА и назначению имущества.
-предоставить имущество с принадлежностями и документами (диспозит-но).
-Имущество должно быть передано арендатору в указанный в ДА срок, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок.
-передать им-во надлежащего качества (за явные недостатки арендодатель не отвечает).
|
|
-предупредить о наличии обременения (о правах 3х лиц)[17].
-производить капит. ремонт (дисп-но)
-возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора.
Обязанности арендатора:
ü пользоваться арендованным имуществом согласно условиям ДА, а если они в ДА не определены, то в соответствии с назначением имущества.
ü вносить арендную плату
ü возвратить им-во, кот.й арендовал в том же состоянии, но с учетом норм.о износа. (если просрочил, то д. заплатить арен-ю плату за время просрочки)
ü поддержание им-ва в исправном состоянии:
1. осущ-ть тек. ремонт (предохранение имущества от преждевременного износа).(дисп-но)
2. нести расходы на содержание им-ва.(дисп-но)
ü не сдавать в субаренду без согласия арендодателя.
Права арендодателя:
· расторгнуть ДА, если арендатор поильз-ся им-вом не по усдовиям ДА или не по назначению
Права арендатора:
ü с согласия арендодателя сдавать в субаренду
ü распоряжаться арендными правами (отдавать их в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал)
ü имеет преимущественное право на заключение нового ДА. (д. увед-ть письменно о желании закл-ть новый ДА. Если по истечению срока продол-т польз-ся им-вом без возражений арендодателя, то ДА считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях)
ü имеет право выкупа (предус-но в ДА, з-не или в доп.м соглашении что по истечению срока ДА +внесение выкупной цены=им-во в собс-ть арендатора)
ü имеет право производить улучшения им-ва.
Улучшения – изменения, кот.е улучшают ценность им-ва за счет новых качественных характеристик, свой-в
Отделимые улучшения (т.е те кот.е м. изъть без ущерба им-ву), произв-е арендатором явл-ся его собст-ю.
Если арендатор произвел не отд-мые улучшения им-ва (т.е. кот.е не м.б. демонтированы без причинения вреда им-ву):
1. с согласия арендодателя, то после прекращения ДА арендатор м. требовать возмещения этой стоим-ти
2. без согласия арендодателя, то эта стои-ть возмещению не подлежит. (иное м.б. уст-но законом. Пример: обязанность арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.)
|
|
Любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.