Регистрация прав на землю носит явочный характер и является добровольной. Заинтересованное лицо обращается в регистрирующий орган.
Регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет регистрационный орган — Министерство юстиции Республики Казахстан и подведомственные органам юстиции государственные предприятия — на основании заявления правообладателя или уполномоченного государственного органа, а если право возникло из договора — на основании заявления любой его стороны.
Регистратор должен проверить обстоятельства, определяющие действительность приобретаемого права на землю либо устанавливаемого обременения. «В связи с этим регистрирующий орган, помимо законности титула, обязан проверить подлинность подписей, дееспособность и правоспособность, соответствие воли и волеизъявления сторон, заключающих сделку». Думается, что это правило касается не только регистрации сделок с землей, но и прав на землю.
Заявитель должен соответствовать следующим требованиям: быть дееспособным и правоспособным (это касается юридических лиц). Данный факт, на наш взгляд, должен все-таки устанавливаться регистратором. Объем дееспособности и правоспособности может измениться вследствие, например ликвидации юридического лица.
В качестве заявителей выступают собственники и законные владельцы других прав на землю, подлежащих обязательной государственной регистрации, включая граждан Республики Казахстан, лиц без гражданства, иностранных граждан, казахстанские и иностранные юридические лица, международные организации, государственные органы.
При нахождении земельного участка в двух или более регистрационных секторах (районах, городах) регистрация прав на такой объект осуществляется в каждом из них отдельно.
Заявитель должен представить регистрирующему органу:
1) заявление с просьбой о регистрации права на земельный участок;
2) документы, подтверждающие право на земельный участок;
3) документы, подтверждающие оплату услуг регистрирующего органа с отметкой банка об оплате.
В заявлении для физического лица должны быть указаны: наименование регистрирующего органа, имя, фамилия, отчество, место жительства заявителя, данные документа (наименование, серия, номер, дата выдачи), удостоверяющего личность, наименование и место расположения земельного участка, категория регистрируемого права (обременения, ограничения), опись прилагаемых документов и другие сведения в соответствии с установленной формой. В заявлении юридического лица должны быть указаны: наименование регистрирующего органа, наименование, юридический адрес юридического лица, наименование и место нахождения земельного участка, категория регистрируемого права (обременения, ограничения), опись прилагаемых документов и другие сведения, в соответствии с установленной формой. Заявитель обязан представить документы, удостоверяющие его личность, а представители юридического лица — также документы, подтверждающие их полномочия.
При передаче части земельного участка в залог, аренду или безвозмездное пользование документация, сданная на регистрацию, должна включать карту (схему) или общий план, на которых показана сданная в залог, аренду или безвозмездное пользование часть земельного участка. Правоустанавливающие документы представляются на регистрацию в надлежаще оформленном виде в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально заверенной копией. Подлинные экземпляры этих документов (или нотариально заверенная копия) после регистрации возвращаются заявителю.
Регистратор проверяет документы для установления их подлинности путем выявления возможных подчисток, неоговоренных зачеркиваний и исправлений, признаков травлений текста и другие. Установив, что документы оформлены надлежащим образом, регистратор сверяет данные основного правоустанавливающего документа с данными архива и электронного банка данных. При отсутствии сомнений в подлинности документов, в их надлежащем оформлении и соответствии их содержания данным архива и банка данных регистратор заполняет раздел "Проверено" на заявлении, указывает дату и свою фамилию.
По окончании проверки документа, удостоверяющего право, и внесения записи в регистрационный лист правового кадастра все документы под опись передаются в архив.
В случае приостановления или отказа в регистрации в книге учета документов, поступающих на регистрацию, производится соответствующая запись. Заявителю направляется в письменной форме сообщение о причине отказа или приостановления регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отказе в регистрации заявка признается закрытой и не может учитываться для установления приоритетов в подаче заявки.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется путем внесения установленной законодательством системы записей по каждому объекту недвижимости в регистрационный лист Правового кадастра, который является главным документом единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней и содержит сведения юридического, экономического, технического характера, касающиеся этих прав.
Регистрационный лист включает в себя перечень необходимых сведений об объектах недвижимости. Форма регистрационного листа утверждается Правительством Республики Казахстан.
Регистрация прав на земельный участок и сделок с ним производится в следующей последовательности:
- принятие от субъектов регистрации заявлений и необходимых документов;
- внесение сведений о принятых для регистрации заявлений в книгу учета документов, поступающих на регистрацию;
- присвоение заявлению о прилагаемых документам номеров в книге учета документов;
- выдача заявителю расписки о получении документов, в которой регистратор указывает свою фамилию, номер, за которым заявление регистрировано в книге учета документов, поступающих на регистрацию, час и минуту поступления документов, их перечень и номера;
- проверка достоверности документов в случаях, когда они не удостоверены нотариально;
- внесение записей в регистрационные листы в соответствии с установленным порядком;
- возврат заявителю по истечении срока регистрации подлинников правоустанавливающих документов (нотариально заверенных копий) с отметкой регистрирующего органа о дате произведенной регистрации, а также выдача по ходатайству заявителя свидетельства о государственной регистрации;
- регистрирующий орган обязан по ходатайству заявителя удостоверить произведенную регистрацию путем совершения надписи на документе, представленном для регистрации;
- государственная регистрация прав на земельный участок без учета этого участка в Государственном земельном кадастре не допускается.
Рассмотрим особенности регистрации сделок с земельными участками.
Регистрация сделки производится по заявлению заинтересованной стороны, врученному и отправленному по почте регистрирующему органу, с соблюдением следующих правил:
- регистрация сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, осуществляется по заявлению одной из сторон, врученному или отправленному по почте регистрирующему органу;
- регистрация сделки по заявлению гражданина, отправленному регистрирующему органу по почте, если сделка не удостоверена в нотариальном порядке, осуществляется только в случае засвидетельствования подлинности документов и подписей участников сделки (уполномоченных представителей) в нотариальном порядке.
- регистрация сделки юридического лица по документам, отправленным регистрирующему органу по почте, если сделка не удостоверена в нотариальном порядке, осуществляется при наличии на документах печати организации или засвидетельствования подлинности документов и подписей участников сделки (уполномоченных представителей) в нотариальном порядке;
- если сделка не удостоверена в нотариальном порядке, для регистрации сделки, не подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, по заявлению участников сделки (их уполномоченных представителей), вручаемому ими непосредственно регистрирующему органу, необходимо установить личность и подлинность подписей всех участников сделки (уполномоченных представителей);
- регистрации подлежат сделки, направленные на возникновение и прекращение прав на земельный участок, а именно права собственности; права землепользования на срок свыше года; залога; ренты; иные права на недвижимое имущество, а также обременении таких прав.
Эти сделки считаются совершенными с момента их регистрации;
- отказ в регистрации сделок возможен лишь по основаниям, предусмотренным законодательством. Орган, отказавший в регистрации, должен по суду потребовать признания сделки недействительной. Если такое требование не заявляется в течение месяца после получения документов для регистрации, сделка признается зарегистрированной;
- регистрируемые сделки должны соответствовать требованиям, установленным законодательством для сделок данного вида, содержать подписи и идентификационные характеристики ее участников (ф. и. о. физического лица, наименование юридического лица), краткое описание объекта недвижимости, место его нахождения, а также категорию регистрируемого права (обременения);
- если сделка нотариально не удостоверена, регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписей, соответствие их воли волеизъявлению;
- если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По заявлению лица, оспаривающего право, за регистрацией которого обратилось другое лицо, регистрация этого права может быть приостановлена на срок не более десяти дней. Если в течение этого срока лицо, оспаривающее право, не представит доказательств предъявления им иска, регистрация прав должна быть осуществлена, а при представлении доказательств предъявления иска регистрация оспариваемого права приостанавливается до разрешения дела судом.
В регистрации может быть отказано в случае, если:
1) предъявленные документы не отвечают предъявляемым требованиям;
2) с просьбой о регистрации права обратился недееспособный гражданин.
В случае приостановления или отказа в регистрации в правовом кадастре производится соответствующая запись. При отказе заявителю направляется в письменной форме сообщение о причине отказа. Копия письма помещается в дело, заведенное ранее на данное недвижимое имущество.При отпадении обстоятельств, являющихся основанием для отказа в регистрации, лицо может подать в регистрирующий орган новую заявку.