Договор (коммерческий найм)

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель". В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст.674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст.678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст.681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст.680) и в значительной части - поднанимателей (п.1-3 ст.685).

Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях. Так, договор социального наймаможет быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

В договоре социального найма всегда участвует (прямо или опосредованно) публичный собственник (государство или муниципальное образование), а предметом отношений является помещения жилищного фонда социального назначения.

Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III ЖК РФ. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ.

Сфера применения договора социального найма определена в ст. 19 ЖК РФ - это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма, если он признан:

1) малоимущим органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации;

Нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Иным категориям граждан, которые не являются малоимущими, но имеют право на получение жилого помещения по договору социального найма, жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или региональных). Категории граждан и порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ (ч.3 ст.49 ЖК РФ). Кроме того, согласно ч.4 ст.49 ЖК РФ иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, установленных названной статьей.

Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма жилого помещения - это отчетливо выраженное гражданско-правовое, предпринимательское соглашение, суть которого определяется коммерческим интересом наймодателя. А договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно.