Умови і порядок передачі земельних ділянок юридичним особам у постійне користування та в оренду

Надання земель державної та комунальної власності у постійне користування юридичними особами ускладнено тим, що самі власники в силу своєї специфічної правосуб'єктності у земельних відносинах, не можуть безпосередньо здійснювати цю роботу, наділяючи для цього відповідними повноваженнями утворені ними органи. Тому в ст. 122 ЗК, насамперед, передбачено розмежування повноважень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування. При цьому земельний закон виходить з поєднання територіального фактора, тобто місця розташування земельної ділянки, з умовами її належності на праві державної або комунальної власності.

Чинний ЗК наділяє кожний рівень органів виконавчої влади та місцевого самоврядування певним колом повноважень в галузі надання земельних ділянок, їх вилучення та зміни цільового призначення, не допускаючи змішання їх функцій. Так, згідно з ч. 1 ст. 122 ЗК сільські, селищні та міські ради надають земельні ділянки у постійне користування юридичним особам із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Такі земельні ділянки надаються ними із земель, розташованих у межах територій населених пунктів, а також із земель, що знаходяться за межами цих пунктів, на яких розміщені їх об'єкти комунальної власності. Якщо таке надання земельні ділянки пов'язано з необхідністю попереднього вилучення або зміни цільового призначення особливо цінних земель, що знаходяться у комунальній власності відповідних територіальних громад, питання підлягає погодженню з Верховною Радою України за поданням Верховної Ради АРК, обласних, Київського чи Севастопольського міських рад.

Однак районні та обласні ради також уповноважені надавати земельні ділянки у постійне користування юридичним особам, причому для всіх потреб. Згідно з ч. 2 ст. 122 чинного ЗК такі земельні ділянки надаються із відповідних земель спільної власності територіальних громад у межах району або області. Проте, як уже відзначалося, виходячи із конституційних положень земельної правосуб'єктності останніх та суб'єктивного складу учасників, існування їх спільної земельної власності є сумнівним. Це не означає, що районні й обласні територіальні громади не володіють правом комунальної власності на землю. Від імені їх відповідні ради надають юридичним особам земельні ділянки у постійне користування. Такими ділянками згідно з ст. 7 Закону "Про розмежування земель державної та комунальної власності" є, наприклад: земельні ділянки за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти комунальної власності; землі запасу, які раніше були передані територіальним громадам сіл, селищ та міст відповідно до законодавства України; земельні ділянки, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, що є спільною власністю територіальної громади та держави тощо.

Надання земельних ділянок державної та комунальної власності у постійне користування юридичним особам здійснюється в порядку, визначеному законом. У ст. 123 ЗК передбачені загальні умови такого надання здійснюваного в порядку відведення, що є традиційним для земельного законодавства. Водночас вимоги зазначеної норми тісно пов'язані з іншими нормами земельного закону, які передбачають певні особливості щодо реалізації відвідного порядку надання земельних ділянок у користування юридичних осіб, зокрема проведення необхідних погоджень, зміни основного цільового призначення земель тощо.

Правовою підставою надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування є рішення відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування. Це прямо передбачено у ч. 1 ст. 123 ЗК і, по суті, виключає можливість договірного регулювання відносин постійного землекористування. Усі права й обов'язки щодо здійснення постійного користування земельною ділянкою виникають, змінюються і припиняються на підставі норм ЗК.

Необхідною умовою постійного землекористування, яка полягає у необхідності розробки проектів відведення ділянок, незалежно від визначеності чи невизначеності меж цих ділянок, є збереження основного цільового призначення та інших обставин.

Юридична особа, заінтересована в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності, звертається з відповідним клопотанням до районної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій або до сільської, селищної чи міської ради.

До клопотання про відведення земельної ділянки додаються матеріали і документи, що обґрунтовують її розмір, цільове призначення та місце розташування, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально.

Якщо надання земельної ділянки необхідне для експлуатації існуючих будівель та споруд, які належать заявнику, документами, що обґрунтовують її розмір, цільове призначення та місце розташування, можуть бути технічний паспорт будівлі чи споруди, проектна документація, план детального планування мікрорайону або кварталу, та інші документи. Якщо надання земельної ділянки необхідно для здійснення нового будівництва, документами, що обґрунтовують її розмір, цільове призначення та місце розташування можуть бути матеріали погодження місця розташування об'єкта будівництва, проектна документація та інші документи, що підтверджують відповідність передбачуваного будівництва планувальним рішенням.

Клопотання відповідні державні адміністрації або сільські, селищні чи міські ради розглядають у місячний строк. За результатами розгляду вони приймають рішення про надання згоди на розробку проекту відведення земельної ділянки або про відмову в цьому. Згода органу виконавчої влади або місцевого самоврядування на розробку проекту відведення земельної ділянки є правовою підставою для укладення відповідного договору між цією організацію та замовником.

Орендне землекористування у порівнянні з постійним користуванням землею базується на інших умовах та порядку надання земельних ділянок. Це пояснюється тим, що використання землі на умовах оренди є видом тимчасового землекористування. Незважаючи на те, що ст. 124 ЗК консолідує умови і порядок надання в орендне користування як земель державної та комунальної власності, так і земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб, умови надання таких ділянок в оренду мають певні відмінності. Такі відмінності зумовлені належністю земельних ділянок на праві власності, способами здійснення прав і обов'язків землевласниками, їх цільовим призначенням тощо.

Правовою підставою укладення договору оренди та набуття права на тимчасове користування земельною ділянкою, що знаходиться в державній або комунальній власності, відповідно до ч. 1 ст. 124 ЗК є рішення власника (орендодавця) в особі відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди. Однак, у разі проведення вказаними органами аукціону щодо набуття права оренди земельної ділянки, правовою підставою укладення договору оренди земельної ділянки є результати аукціону, згідно зі ст. 10 Закону "Про оренду землі" передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю земельну ділянку.

Відповідно до ч. 3 ст. 124 ЗК передача в оренду земельних Ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову, здійснюється за проектами відведення землі. При цьому наведена норма відсилає до порядку передачі землі, встановленому ст. 118 та ст. 123 ЗК, тобто до порядку безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами та порядку надання земельних ділянок у постійне користування юридичним особам. З цього випливає, що у таких випадках порядок передачі земельних ділянок в оренду, суттєво не відрізняється від порядку передачі їх у власність або надання у постійне користування, що здійснюються у відвідному порядку. Тому наведена норма однаковою мірою поширюється на порядок надання в оренду земельних ділянок як із земель державної та комунальної, так і приватної власності.