Форма и государственная регистрация договора аренды

Ст. 609 ГК РФ устанавливает:

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Комментарий к статье

1. В отступление от общего правила, закрепленного ст. 161 ГК, договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме.

Договор аренды на сумму, превышающую 10 МРОТ, должен быть заключен в простой письменной форме независимо от его срока. При этом "суммой" договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше.

Для договоров аренды с участием юридических лиц простая письменная форма обязательна во всех случаях, что следует не только из коммент. ст., но и из ст. 161 ГК.

2. Пункт 2 ст. 609 устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 164 ГК). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации. Согласно ст. 1 названного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество.

Порядок государственной регистрации договора аренды предусмотрен ст. 26 Закона о государственной регистрации. В частности, с заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон договора аренды. Если заявление подается арендодателем, присутствие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяется ст. 16 Закона о государственной регистрации. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть также уведомлен о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).

Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т. е. порождает права и обязанности сторон, с момента его государственной регистрации. Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит именно договор аренды, а не какое-то особое "право аренды", хотя последний термин и используется в некоторых законодательных актах (см. п. 6 Обзора практики по регистрации прав на недвижимость).

Договор аренды недвижимости может и не требовать государственной регистрации, если это предусмотрено федеральным законом (см. коммент. к ст. 651 ГК и ст. 26 ЗК).

3. Арендодатель, заключая договор аренды, сохраняет за собой право собственности на арендованное имущество. Поэтому ничто не препятствует ему продать это имущество, в том числе арендатору. В последнем случае идет речь о выкупе арендованного имущества (см. коммент. к ст. 624 ГК). Если договор аренды предусматривает право выкупа, в том числе такое, которое может быть реализовано лишь в будущем, к его форме (и только к ней, см. п. 2 Обзора практики по аренде) предъявляются те же требования, что и к форме договора купли-продажи соответствующего имущества (см. коммент. к ст. 493, 550 и 560 ГК).[27]