Работа с юристом по сделкам с недвижимостью

«Хорошие юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью (real estate lawyers), могут оказаться неоценимо полезными, – говорит опытный брокер Боб Уоцке. – Используйте их!»

Такой юрист может подготовить или проверить ваше предложение о покупке и все последующие документы перед передачей их продавцу; он может дать хороший совет о том, как торговаться, подготовить договор займа, заказать в титульной компании (title company, escrow company) проверку доброкачественности прав продавца⁷⁸, а также дать вам хорошие советы при составлении окончательного договора купли-продажи.

Заплатите вашему юристу 30-50 процентов вперед, и он сделает все это еще лучше и быстрее, – советует Боб. – Однако если уж вы заплатили, используйте его по максимуму и не стесняйтесь задавать вопросы. Как говорится, чем громче колеса скрипят, тем скорее их смажут»⁷⁹.

78 Поскольку в США очень широко практикуется множественный залог недвижимости в обеспечение долговых обязательств (т.е. один объект недвижимости может быть обременен десятками, если не сотнями долговых обязательств) и, кроме того, обычной является практика, когда публичные долги (по налогам, обязательным страховым платежам и т.п.) также в случае неуплаты «вешаются» на недвижимое имущество должника, то любая покупка недвижимости требует тщательной проверки ее «чистоты», или «доброкачественности», т.е. отсутствия долгов, которыми обременен соответствующий дом или земельный участок. Такой проверкой занимаются специальные организации – титульные компании (title companies, escrow companies). Титулом называется документ, который отражает местоположение и идентификационный номер участка, и к которому в качестве приложений присоединяются залоговые обязательства на данный объект недвижимости.

Существуют также титульные страховые компании (title guaranty companies), которые после проведенной проверки «доброкачественности» недвижимости выдают страховой полис гарантирования титула и берут на себя обязательство о возмещении любого убытка владельцу, который может произойти в результате выявившихся в последующем неучтенных обременений этой недвижимости. (См. http://www.marketprofit.ru/doc/third-mortgage-title-guaranty-company-investitsii-slovar-terminov.htm). – прим. перев.

79 Американская пословица «squeaky wheel gets the grease» используется со смыслом «настойчивый проситель скорее получит помощь, чем робко ожидающий». – прим. перев.

В некоторых штатах заключение договоров купли-продажи недвижимости производится непосредственно в офисах у юристов по недвижимости (real estate lawyers), т.е. такой юрист играет роль нотариуса; в других штатах эту же роль играет титульная компания, а юрист может быть вашим представителем при заключении договора.

Боб советует не афишировать продавцу тот факт, что вы сотрудничаете с адвокатом, который проверяет документы по предстоящей сделке, если только сам продавец тоже не пользуется услугами юриста. «Просите вашего юриста проверять все, что вы подписываете, перед подписанием, не после», - предостерегает Боб. Если же вы находитесь в положении, когда необходимо действовать быстро, и у вас нет времени связаться с адвокатом, Боб рекомендует требовать включения в текст подписываемого документа следующей оговорки: «Данный договор подлежит проверке моим/нашим адвокатом, который в течение 48 (сорока восьми) часов после подписания отправит вам письменное подтверждение. При отсутствии такого подтверждения договор по требованию покупателя должен быть признан недействительным».