Получение исключения из категории зонирования

Если ваша группа нашла землю, которая вам нравится, но категория которой не допускает ту плотность застройки и заселения, которую вы планируете, вам потребуется обращаться в органы власти для получения разрешения на особый вид использования земли (conditional use permit) или иное исключение из норм зонирования, которое возможно в соответствии с местным законодательством. Если планы вашей группы включают такие вещи, как духовный ашрам, туристический центр, центр целительства или иное учреждение, оказывающее услуги широкому кругу людей и привлекающее посетителей, вам определенно потребуется разрешение на особый вид использования земли, если ваш участок его еще не имеет. Если же вы планируете купить большой участок и разделить его на несколько мелких индивидуальных наделов, которые будете продавать или сдавать в аренду своим участникам - так чтобы они имели отдельные права на них, вам потребуется соблюдать правила и нормы раздела участков, установленные в вашем штате, округе или городе, включая утверждение генерального плана со всеми требуемыми дорогами, коммуникациями и т.д.

В зависимости от того, где находится ваша земля, вам может понадобиться на все это до года времени, а также 10-20 или даже более тысяч долларов на разнообразные взносы и пошлины, экспертизы, межевание и наем консультантов (в случае раздела большого участка на мелкие – вероятно, намного больше), а также необходимо будет пройти через, как минимум, одно публичное слушание. И до окончания всего этого процесса вы не можете получить гарантии, что ваше заявление будет удовлетворено.

Подобно основателям Мидоуданс, вы можете прийти к ситуации, когда придется счесть затраченные деньги «издержками бизнеса» и уйти с земли, если выяснится, что она вам не подходит.

В зависимости от штата или округа, процесс получения разрешения на особый вид землепользования (а также, вероятно, получения разрешения на раздел участка) может потребовать разнообразных тестов и экспертиз. Среди них, в частности, могут быть:

1. Археологическое исследование, подтверждающее, что земля или находящиеся на ней здания не содержат археологических памятников.

2. Исследование влияния вашего проекта на интенсивность движения транспорта по местным дорогам.

3. Гидрологическая экспертиза, подтверждающая наличие достаточного для целей проекта количество воды.

4. Исследование системы утилизации сточных вод и почвы для подтверждения возможности строительства канализационной системы большого размера.

5. Экологическая экспертиза, определяющая возможное негативное влияние проекта на дикую фауну, водные ресурсы и леса.

6. Противопожарная экспертиза, удостоверяющая соответствие ширины дорог и проездов, уклонов и рельефа, плотности застройки и объемов воды противопожарным нормативам.

7. Справка местного отдела строительства, подтверждающая соответствие уже имеющихся на земельном участке строений санитарным нормам и требованиям безопасности.

Как уже говорилось, окружные власти и местные жители, как правило, более охотно дают одобрение на осуществление на участке какой-либо общественной деятельности, если земля и до этого использовалась для подобных целей. «В последние годы становится все сложнее развивать какое-либо общественно-полезное учреждение с чистого листа на земле, не имеющей соответствующей категории зонирования и истории подобного рода использования в прошлом» - замечает Стивен Браун, сооснователь Шеноа Ритрит (Shenoa Retreat) в Калифорнии.

Процесс получения разрешения на раздел земли и осуществление этого раздела – значительно более сложная и дорогая процедура, чем получение разрешение на особый вид землепользования или иного исключения из правил зонирования. Поэтому я оставляю этот вопрос за пределами этой книги – благо, для тех общин, которые решили пойти этим путем, существует достаточно обширная литература.

Первым вашим шагом в обоих из приведенных сценариев является сформулировать и записать ваши представления и намерения. Сходите в местный отдел территориального планирования или к главе администрации, а если ваша земля находится в черте города – к соответствующему члену городского совета для того, чтобы обсудить с ним наиболее вероятный способ получения разрешения на желательный для вас вид использования. Спросите их совета о том, как вы можете доработать ваш проект таким образом, чтобы он помогал осуществлению целей Генерального Плана округа или города, а также спросите, у кого из местных специалистов вы могли бы проконсультироваться по этому вопросу. Встретиться лично с как можно большим числом официальных лиц, от которых зависит ход дела, и спросить их совета и участия заранее, задолго до будущих публичных слушаний, параллельно нанося визиты соседям и рассказывая о своем проекте – лучшее, что вы можете сделать для того, чтобы повысить вероятность положительного исхода в решении вашего вопроса. В этом случае к моменту публичных слушаний вы уже не будете группой незнакомцев, свалившихся неизвестно откуда как гром среди ясного неба, но уже вполне «своими людьми», чьи цели и интересы всем знакомы и понятны; людьми, которые уже продемонстрировали свое уважение к местной власти и целям развития региона, выраженным в Генеральном Плане. И местные чиновники могут стать самыми верными союзниками вашего проекта. (Здесь, правда, есть одно исключение: если изменение, которого вы добиваетесь, потребует внесения поправок в сам местный закон о зонировании, то, в соответствии с законодательством многих штатов, вам не будет позволено встречаться с чиновниками предварительно, т.е. до публичных слушаний.)