Дайте классификацию рисков в процессе девелопмента

Риск – измеримая неопределенность. Наиболее часто природа рисков девелопмента связывается с необходимостью принятия решений в условиях неопределенности.

Любые инвестиционные проекты и, тем более, проекты девелопмента, имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Как известно, весь девелоперский цикл от зарождения идеи до завершения и продажи проекта составляет от 3 до 5 и более лет в зависимости от характера проекта, сроки окупаемости проектов составляют даже в российских условиях с высокими ставками капитализации от 3-4 лет (а по отдельным проектам они могут составлять десятки лет). Если учесть при этом, что направления использования средств по проекту определяются на самых первых этапах девелоперского цикла, то ясно, что известная неопределенность конечных результатов неизбежна при реализации любого проекта девелопмента.

Под рисками девелоперских проектов понимается возможность потерь (отклонения реально достигнутых результатов по сравнению с запланированными), возникающая вследствие необходимости принятия инвестиционных решений в условиях неопределенности.

Все риски, возникающие в процессе реализации проектов девелопмента, можно разделить на риски систематические и несистематические.

Под систематическими рисками, как правило, понимаются в общем случае риски, возникающие у всех участников хозяйственной деятельности (например риски инфляции, риски изменения налогового законодательства).

В девелопменте такие систематические риски можно определить как риски, с которыми связаны все проекты девелопмента и которые невозможно исключить на уровне управления отдельным проектом (риск изменения экономической ситуации в течение периода реализации проекта, риск низкой ликвидности недвижимости как актива, риски изменения процентных ставок на рынке капитала и пр.).

Необходимо заметить, что к систематическим рискам на рынке недвижимости в силу локальности рынка следует отнести также региональные риски: риск снижения деловой активности в регионе, миграционный риск.

В противоположность систематическим несистематические риски – это риски, «привязанные» к конкретному проекту, его особенностям: местоположению, типу проекта, качеству участников проекта и пр. Главное отличие здесь в том, что несистематические риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет управления рисками, а точнее, за счет эффективного управления проектом.

Разделение на систематические и несистематические риски позволяет правильно определить направление реакции девелопера на выявленный риск: если речь идет о систематическом риске, то он должен быть учтен при разработке концепции проекта и заложен в экономические расчеты при определении финансовой целесообразности и экономической эффективности проекта; если риск относится к категории несистематических, значит, должны быть предусмотрены меры по управлению риском.

Кроме того, девелопер должен понимать, какие из рисков участников проекта являются для них систематическими или несистематическими, для того чтобы предусмотреть это при создании системы взаимных обязательств при реализации проекта.

Помимо выделения систематических и несистематических рисков,

для девелопера важно разделить их в зависимости от факторов, вызывающих риски. В соответствии с природой недвижимости как актива, имеющего физическую, юридическую и экономическую определенность и относящегося одновременно к финансовым и реальным активам, можно выделить следующие группы рисков на основании вызывающих их факторов:

• юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременении объекта и пр.);

• градостроительные, проектные и технологические (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);

• административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);

• экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики –ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.);

• финансовые (обусловленные как связью инвестиционных процессов в сфере недвижимости с состоянием финансового рынка в целом, так и качеством финансового сопровождения проекта).

Юридические риски связаны с тем, что реализация любого проекта недвижимости невозможна без четкого определения прав участников проекта (в том числе, и в первую очередь, девелопера) на земельный участок, на котором осуществляется развитие, на создаваемый объект недвижимости или его составные части, ясного определения содержания взаимных обязательств участников проекта друг перед другом. Нечеткое определение этих прав чаще всего является

причиной возникающих конфликтов между застройщиком и государством, застройщиком и подрядчиками (особенно если расчеты между сторонами ведутся на бартерной основе), застройщиком и привлекаемыми им «соинвесторами».

Градостроительные, проектные и технологические риски, как правило, связаны с неправильным выбором места для реализации проекта, недостаточной проработкой проектов развития недвижимости с точки зрения используемых технологий и материалов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реализации проектов. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости организаторы могут столкнуться с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий.

Особое значение в российских условиях имеют административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти: налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры и т.д.

Экономические риски, возникающие в процессе реализации проектов девелопмента, могут быть разделены на две основные группы:

1. Риски, обусловленные недостаточно глубоким анализом тенденций и особенностей региональной экономики и рынка недвижимости:

• отсутствие анализа состояния и перспектив развития региональной экономики, социально-экономической и демографической ситуации в регионе;

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов;

• неверное истолкование имеющихся данных;

• необъективное отношение к данным;

• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

2. Риски, обусловленные неправильными организационно-экономическими решениями в таких вопросах, как:

• неверный выбор организационно-правовой формы для реализации проекта;

• неэффективная схема привлечения ресурсов;

• неправильный выбор участников проекта.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо приводя к превышению их запланированных сроков.

Помимо выделения систематических и несистематических рисков, разновидностей рисков в зависимости от порождающих их факторов, также возможно ранжирование всех рисков проекта в зависимости от их последствий и вероятности, определяющих «приемлемость» того или иного риска.- На основе анализа возможных комбинаций последствий и вероятности рисков они могут быть ранжированы следующим образом:

А – непереносимый риск, который должен быть однозначно исключен;

Б – риск, который трудно переносим; от него следует избавиться какможно раньше;

В – переносимый риск, от которого можно избавиться по мере возможности;

Г – приемлемый риск.

С учетом изложенных выше подходов к классификации рисков можно суммировать вышесказанное следующим образом:

Разновидности рисков:

1.По возможности контроля над рисками:

• систематические;

• несистематические (специфические).

2. По факторам возникновения:

• юридические;

• градостроительные и технологические;

• административные;

• экономические;

• финансовые.

3. По вероятности:

• с высокой вероятностью;

• со средней вероятностью;

• с низкой вероятностью.

4. По последствиям:

• катастрофические;

• средние;

• незначительные.

Исходя из предлагаемого варианта каждый из рисков может быть идентифицирован так, чтобы определить возможность влияния на снижение риска, направления управления риском, настоятельность проведения мероприятий по снижению риска.

.