Понятие и правовой режим недвижимого имущества

Важное юридическое значение имеет деление вещей на дви­жимые и недвижимые (ст. 130 ГК). К недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т. е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению.

Поскольку такие объекты неотрывны от места их нахождения, а сделки с ними могут совершаться и в другом месте, приобретате­лям и другим участникам оборота необходимо точно знать право­вое положение конкретного объекта, так как это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно по результатам специаль­ной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, которая предусмотрена законом (ст. 131 ГК). Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством (публичной властью) возникновения, ограни­чения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит единственным доказательством существо­вания зарегистрированных прав. Эти права могут быть оспорены только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат вещные права, а так­же права аренды и доверительного управления и сделки с земель­ными участками, участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями и кондо­миниумами как имущественными комплексами. Регистрация осу­ществляется учреждениями юстиции по регистрации прав на не­движимость в Едином государственном реестре и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость.

Не относятся к недвижимости вещи, хотя и обладаю­щие значительной ценностью, но не связанные с землей и не при­знаваемые в качестве недвижимости законом. Например, при про­даже «дома на снос» объектом сделки в действительности является не дом, а совокупность стройматериалов, из которых он состоит, и которая сама по себе не имеет связи с землей. Все это — движи­мые вещи. Как указывает закон, движимыми признаются любые вещи, не отнесенные им к недвижимости (п. 2 ст. 130 ГК).

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правопорождающее значение и влияет на дей­ствительность соответствующих сделок.