Государственная регистрация ограничений (обременений) прав на основании решения об изъятии земельного участка

Государственной регистрации подлежит не само решение как документ, а ограничение (обременение) прав на земельный участок, возникающее вследствие принятия решения об изъятии.

Под ограничением (обременением) прав в соответствии с абз.4 ст.1 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Правовые последствия принятия решения об изъятии земельного участка являются именно такими условиями, которые стесняют собственника в осуществлении его прав, в частности ограничивают возможность самостоятельно определять юридическую судьбу участка, входящую в содержание правомочия распоряжения.

На практике возникает вопрос, каким образом регистрировать ограничение (обременение) прав на объекты недвижимого имущества, возникшего до вступления в силу Закона о регистрации и при отсутствии государственной регистрации предусмотренной им.

В силу п.2 ст.6 Закона о регистрации при государственной регистрации возникшего после введения в действие Закона о регистрации ограничения (обременения) прав требуется государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества.

При этом, как правило, собственник изымаемого имущества с заявлением о государственной регистрацией ранее возникшего права не обращается и соответственно также отсутствуют документы, удостоверяющие права собственника на объект недвижимого имущества.

На сегодняшний день по данному вопросу сложилась противоречивая судебная практика.

Так, Федеральным арбитражным судом Уральского округа указано, что установленная законом обязательная государственная регистрация решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть поставлена в зависимость от действий правообладателя земельного участка по осуществлению регистрации ранее возникших прав на этот земельный участок и не требует согласия лица, у которого изымается земельный участок (Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2009 N Ф09-4369/09-С6 по делу N А60-38297/2008-С5).

Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлениях ФАС Московского округа от 26.01.2011 г. N КА-А40/17187-10 по делу N А40-29268/10-139-128, от 25.10.2010 N КГ-А40/11189-10 по делу N А40-157098/09-122-1199 отметил, что в государственная регистрация решения об изъятии земельных участков должна была быть осуществлена в порядке, предусмотренном для регистрации ограничения (обременения) прав по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем 2 и 3 пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, нормой статьи 13 Закона о регистрации установлено обязательное предписание об осуществлении регистрационных действий только при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В качестве решения проблемы возможно внесение изменений в Закона о регистрации о том, что при государственной регистрации ограничения (обременения) прав на объекты недвижимого имущества, не зарегистрированные ранее в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила пункта 2 статьи 6 Закона о регистрации не применяются.

Поскольку в действующем законодательстве отсутствует специальный порядок и четкая регламентация действий регистрирующих органов по государственной регистрации решений об изъятии, при регистрации решения об изъятии предлагаем учитывать следующее.

Для государственной регистрации ограничения (обременения) вследствие изъятия объекта недвижимого имущества должны быть представлены заверенные в установленном порядке копии решения об изъятии не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации должен быть возвращен заявителю.

Описание изымаемого объекта в решении об изъятии должно соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости, документам, хранящимся в органе (организации) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, либо документам, устанавливающим или подтверждающим право на соответствующий изымаемый объект. Сведения в подраздел I ЕГРП вносятся на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по кадастру (учету) объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа.

В случае, если в решении об изъятии отсутствуют необходимые сведения (об изымаемом объекте, о правообладателе указанного объекта, а также о правах указанного лица на изымаемый объект) государственный регистратор в течение срока, предусмотренного пунктом 3 статьи 13 Закона о регистрации, должен направить запрос о предоставлении указанных сведений в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии.

Запись о регистрации ограничения (обременения) вносится в подраздел III-6 ЕГРП, открытого на изымаемый объект недвижимого имущества.

При этом, решение об изъятии земельного участка должно содержать все необходимые для внесения в ЕГРП сведения об объекте недвижимого имущества и должно соответствовать требованиям ст.12 Закона о регистрации.

Целесообразно рекомендовать органам государственной власти указывать в решении об изъятии сведения о правообладателях, согласно пунктам 18, 19Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.

Собственник изымаемого объекта недвижимого имущества должен быть извещен о произведенной регистрации ограничения (обременения) с указанием ее даты.

Правовые последствия государственной регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества на основании решений об изъятии земельных участков заключаются в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения на него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли. С этого момента любые произведенные им затраты на изымаемом участке (на строительство и реконструкцию зданий, строений и сооружений, а также иные затраты, существенно повышающие стоимость земельного участка) не подлежат компенсации.

Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия.

• Основная цель соглашения – определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия.

• Соглашение заключается в свободной форме с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство муниципального образования уплатить выкупную цену земельного участка (п.1 ст.281 Гражданского кодекса РФ).

• Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.