Задачи №2 по экономике недвижимости

1. Оценить стоимость объекта, который после его приобретения бу­дет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице.

Объекты для сравнений	Чистый операционный доход, тыс. руб.	Цена продажи (V), тыс.руб.
№1	435 000
№2		3 500 000
№3	784 000	5 600 000
№4	1 020 000	6 000 000
№5	1 125000	750 0000
Оцениваемый объект	680 000	.?

2. АО «ТТТ» взяло в аренду магазин «Яхта». Среднегодовая стоимость основных фондов 100 млн руб., в том числе стоимость земельного участка 30 млн руб. Средняя стоимость оборотных средств — 50 млн руб. Средняя норма амортизационных отчислений по основным фондам — 7,2%. Арендный процент взимается из расчета 25% от стоимости производственных фондов. По договору аренды в арен­дную плату включается 80% амортизационных отчислений. Какую годовую сумму арендной платы будет платить АО «ТТТ»?

5. Объект в течение 8 лет обеспечит в конце года поток арендных пла­тежей по 280 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11500 тыс. руб. Расходы по продаже составят 500 тыс. руб. Рассчитайте совокупную текущую стоимость предсто­ящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды и продажи требует применения ста­вок дисконта в 10% и 20% соответственно.

6. Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект не­движимости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350 тыс. руб. Тре­буемый доход на инвестиции — 20%.

12. С использованием коэффициента капитализации необходимо оце­нить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный до­ход 1 300 000 у. е. Имеется информация о недавних продажах ана­логичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8 400 000 у. е., ее использование приносит ЧОД в 1000 000 у. е.; гостиница 2 была про­дана за 8 000 000 у. е., ее использование приносит ЧОД в 1 200 000 у. е.; гостиница 3 была продана за 11 550 000 у. е., ее использование приносит ЧОД в 1 500 000 у. е.

а) 9780000;

б) 8 400 000;

в) 11780000;.

г) 12000000.

13. Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предпо­ложим, ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, риск может быть оценен в 5%, а привлечение до­полнительных ресурсов не потребуется. Продажа права аренды та­кого объекта занимает около трех месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента ка­питализации методом суммирования.

14. Доход, приносимый металлическим коммерческим ларьком, состав­ляет 100 000 у. е. в год. Величина арендной платы за земельный уча­сток под ларьком 75 000 у. е. в год. Ставка дохода на инвестиции для ларьков составляет 13%. Монтаж ларька обходится в 140 000 у. е. На том же месте можно построить кирпичный ларек. Стоимость строительства составит 300 000 у. е., а величина ежегодного дохода повысится до 105 000 у. е. Определить лучший вариант организа­ции торговый точки, считая, что срок службы обоих сооружений сравнительно велик.

а) кирпичный ларек;

б) металлический ларек.

19. Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД в размере 120 000 у. е. за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500 000 у. е. по завершению пятого года.

Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирова­ния?

20. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 кв.м., из них 400 м² не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории ставке — 12 у. е. за м², операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Опре­делить величину чистого операционного дохода.

21. Ожидается, что объект недвижимости стоимостью $1 000 000 при­несет ЧОД в размере $170 000. Кредит для покупки объекта может быть получен под 16%.

Будет ли привлечение заемных средств в данных обстоятельствах иметь позитивный или негативный характер? Рассчитайте норму прибыли на собственные средства, если доля заемных средств со­ставляет 25%, 50%, 75% и 90%. Рассчитайте норму прибыли по ана­логичным сценариям, если ЧОД составит $150 000.

28. Недвижимость обременена ипотечным кредитом, выданным на 25 лет под 11% годовых. Коэффициент ипотечной задолженности ра­вен 0,6. Прогнозируется снижение стоимости недвижимости вдвое через 5 лет. Чистый операционный доход в 299 152 у. е. обеспечива­ет 20% доход на собственный капитал. Значение С-фактора для дан­ного случая составляет 0,0892. Определить размер ипотечного кре­дита, используя формулу Эллвуда.

46. Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию:

• Стоянка 1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места со­ставляет 30 000 у. е. в месяц. Операционные расходы составля­ют 4 000 000 у. е. в год. Была продана за 80 000 000 у. е.

• Стоянка 2 на 80 машино-мест. Аренда одного машино-места со­ставляет 25 000 у. е. в месяц. Операционные расходы составля­ют 6 000 000 у. е. в год. Была продана за 90 909 100 у. е.

• Стоянка 3 на 60 машино-мест. Аренда одного машино-места со­ставляет 20 000 у. е. в месяц. Операционные расходы составля­ют 3 600 000 у. е. в год. Была продана за 120 000 000 у. е.

Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.

50. Определить общую стоимость оцениваемого по затратному подхо­ду объекта, если стоимость участка земли составляет 28 000 у. е., полная стоимость воспроизводства здания равна 90 000 у. е., а об­щий износ здания оценивается в 20%.

54. Склад площадью 18 000 м² сдан на условиях чистой аренды из рас­чета 3 у. е. за 1 м² в год. Он обременен ипотечным долгом в 110 000 у. е., который должен быть погашен ежемесячными платежами в течение 20 лет, при 9% годовых. Определить ежемесячные денеж­ные поступления собственника.

58. Перед оценщиком стоит задача определить наиболее эффективное использование земельного участка. После анализа всех факторов, оценщик остановился на следующих двух вариантах НЭИ: (1) стро­ительство офисного здания; (2) строительство торгового центра. Рас­ходы по строительству офисного здания составят $2,5 млн, а расхо­ды по строительству торгового центра — 3,5 млн. Сделаны следую­щие предположения относительно ожидаемых доходов:

Офисное здание	Торговый центр
375 000	450 000
	460 000
405 000
	470 000

Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 5% в год в течение 7-летнего периода владения, тогда как стоимость торгового центра — на 3% в год. Инвесторы, вкладывающие средства в строительство офисных зданий и торговых центров, ожида­ют 17 и 19% прибыли соответственно. Определить наиболее эффек­тивное использование участка.

68. Для оценки внешнего износа собраны следующие данные и построе­ны следующие прогнозы относительно объекта оценки: чистый опе­рационный доход с учетом внешнего воздействия 55 000 руб. Чис­тый операционный доход без учета внешнего воздействия 80 000 руб. Срок использования объекта с постоянным ежегодным дохо­дом 5 лет. Стоимость земельного участка 78 000 руб. Увеличение сто­имости участка земли на 25% к концу 5-го года. Уменьшение стоимо­сти улучшений на 10% к концу 5-го года. Норма отдачи на капитал 25%. Требуется найти внешний износ при условии аннуитетного возврата капитала (по Инвуду).

78. Найти коэффициент капитализации методом рыночной экстрак­ции:

	Объекты-аналоги
Цена продажи	800 000	870 000	950 000	760 000
Чистый операционный доход	150 000	140 000		180 000