Договор аренды: общие положения

В РФ: п о договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование - ст. 606. (отождествляются поня­тия «имущественный наем» и «аренда».)

По юридической природе: консенсуальный, возмездный, взаимный и двусторонний.

Формы аренды: 1.про­кат, 2.аренда транспортных средств, 3.аренда зданий и сооружений, 4.аренда предприятий, 5.финансовая аренда (лизинг) – положения §1 гл. 34, прим., если иное не уст. спец. нормами об этих договорах.

Наем жи­лой недвижимости регулируется спец. нормами гл. 35 ГК – см. § 8.

Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обо­собленных природных объектов устанавливаются земельным и иным природоресурсным законодательством.

Законом могут быть уст. виды имущества, сдача кото­рого в аренду не допускается или ограничивается (атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т. п.)

Стороны. Арендодатель: 1. собственники 2.. лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду - ст .608. ГУП, МУП на праве ХВ или ОУ могут передавать в арен­ду закрепленное за ними недвижимое иму­щество только с согласия собственника. От имени собственника вы­ступают Мингосимущество РФ, его терр. органы и ОМС. Земля и др. природные объекты могут передаваться в аренду спец. органами, ука­занными в природоресурсном законодательстве. (при аренде участков лесного фонда - лесхозы ФОИВ лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Предмет - только индивидуально-определенные непотреб­ляемые вещи, подлежащие возврату.

Форма - п.1 ст.609 письменная: 1.на срок более года 2. хотя бы одна из сторон юр. лицо.

Договор аренды недвижимости п.2 ст. 609 гос. регистрация, если иное не уст. законом - п.2 ст.651 - договор аренды здания или соору­жения, заключенный на срок не менее одного года.

п.1 ст.26 ФЗ «О гос. рег… гос. рег. подлежит право аренды недвижимого имущества. В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистра­ции сделки аренды.

Существен­ное условие - о предмете аренды - п.3 ст.607 - в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арен­датору в качестве объекта аренды - при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, счи­тается не согласованным, а договор незаключенным. К договору должны при­лагаться идентифицирующие док. - план (чертеж границ) земель­ного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду, поэтажные планы здания, сооружения, на кот. обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием разме­ра арендуемой площади, технический паспорт на обору­дование и т. п.

Срок. если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заклю­ченным на неопределенный срок - ст.610 - каждая из сторон вправе в любое время отказаться от догово­ра, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при арен­де недвижимого имущества — за три месяца.

Законом могут уст. макс. (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (срок до­говора проката ст.627 не может превышать 1 года; ст.31 Лесного кодекса РФ предельный срок аренды участков лесного фонда 49 лет). Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отка­залась от договора до истечения предельного срока, уст. законом, договор по истечении предельного срока прекра­щается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий уст. законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному - п.3 ст.610.

Уст. предельных сроков имеет це­лью: 1. предотвращение чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, 2. предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.