Спеціально для журналу «Пропозиція»

Зважаючи на важливу роль аграрного сектору економіки для нашої держави, земельні відносини зазнають постійних змін та вдосконалення, що не може не впливати на правила ведення бізнесу суб’єктами господарювання. Реформування земельних відносин повинно супроводжуватися системним аналізом діючих норм та їх своєчасними змінами з метою належного врегулювання роботи ринку та як наслідок, підвищення інвестиційної привабливості України.

У даній статті ми розглянемо актуальні зміни в чинному земельному законодавстві, що визначають правові засади відчуження права оренди землі сільськогосподарського призначення.
Так, 05 липня 2012 року набув чинності Закон України N 5059-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння іпотечному кредитуванню», яким внесено зміни до ряду нормативно-правових актів, зокрема до Земельного кодексу України (надалі – ЗК України), Закону України «Про оренду землі».
Як видно із назви закону, він спрямований в першу чергу на врегулювання відносин у сфері кредитування будівництва чи придбання житла. Однак норми закону розповсюджується на відносини, що пов’язані з орендою землі сільськогосподарського призначення.
До прийняття вищевказаного нормативного акту законодавством прямо не передбачалося можливості передачі (відчуження) права оренди земельної ділянки. Окремі норми закону досить суперечливо натякали на таку можливість за відсутності реальних механізмів її реалізації.
У зв’язку з цим, донедавна підприємці у разі необхідності передачі права користування землю іншій особі мусили вдаватися до опосередкованих способів передачі такого права, зокрема шляхом продажу корпоративних прав на юридичну особу, яка виступає орендарем земельної ділянки. Однак такий спосіб передачі права оренди землі може застосовуватися лише до юридичних осіб – орендарів, які мають сформований статутний капітал. До таких осіб відносяться, зокрема товариства з обмеженою відповідальністю, акціонерні товариства, приватні підприємства та деякі інші.
Відчужити (продати) в такий спосіб право оренди землі фізичною особою-підприємцем неможливо, оскільки із зрозумілих причин фізична особа-підприємець не має статутного капіталу та корпоративних прав.
Крім того, зазвичай, юридичні особи окрім права оренди землі мають у власності й інші активи, які засновники не мають наміру відчужувати. В той же час відчуження корпоративних прав завжди пов’язано зі значними витратами часу та коштів, необхідністю проведення аудиту бухгалтерської звітності та господарської діяльності суб’єкта господарювання.
Інший спосіб – суборенда землі. Однак в силу деяких обставин вона є досить незручним та ненадійним механізмом.
Відтепер особа (фізична чи юридична), яка має намір продати своє право оренди землі, цілком на законних підставах може здійснити це шляхом продажу такого права з укладенням відповідного договору.
Документом передбачено, що право на оренду земельної ділянки приватної власності за згодою орендодавця може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу.
Орендар, що має намір відчужити право оренди земельної ділянки за згодою орендодавця, подає особисто або надсилає рекомендованим листом орендодавцеві відповідну заяву.
Орендодавець у місячний строк з дня отримання заяви письмово надає орендарю згоду на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивовану відмову в наданні такої згоди.
У разі, якщо в місячний строк з дня отримання заяви орендодавець не надасть згоди на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивованої відмови в її наданні, орендар може відчужувати право оренди земельної ділянки через десять робочих днів з дня закінчення цього строку.
Виходячи з вищевказаного, законодавець покладає на орендодавця, який заперечує проти відчуження права оренди його земельної ділянки, обов’язок надання відмови. Крім того така відмова повинна бути вмотивованою.

У випадку, якщо орендодавець проігнорує відповідну заяву орендаря або ж надасть вмотивовану відмову по закінченню місячного строку, це не буде перешкодою для відчуження права оренди земельної ділянки, тобто в даному випадку застосовується принцип так званої «мовчазної згоди» орендодавця. Однак, наразі невідомо яким чином на практиці буде реалізовуватися механізм реєстрації договору відчуження права оренди земельної ділянки за відсутності згоди. Тому краще буде, якщо орендар отримає згоду особисто у орендодавця.
Важливим моментом є те, що право на оренду землі сільськогосподарського призначення (для товарного сільськогосподарського виробництва) державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу. Тобто можна відчужувати право оренди виключно земель, які перебувають у приватній власності.
Розглянемо детальніше процедуру відчуження права на оренду землі сільськогосподарського призначення.
Так, право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону, або договором оренди землі та договором відчуження права оренди землі, зареєстрованими відповідно до закону.
Під час набуття права оренди на земельну ділянку на підставі договору продажу первинний договір оренди землі додається до договору відчуження права оренди землі в кожному випадку такого відчуження.
Тобто, договір про відчуження права оренди землі, як і первісний договір оренди, необхідно підписувати в 3-х примірниках, один з яких подається до органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, інші – залишаються у сторін.
На договорі оренди земельної ділянки орган державної реєстрації речових прав на нерухоме майно робить відмітку про перехід права оренди земельної ділянки із зазначенням договору, на підставі якого відбувся такий перехід.
В той же час законодавцем, на відміну від договору оренди землі, не передбачено типової форми договору відчуження права оренди землі. Виходячи з цього можна зробити висновок, що договір відчуження права оренди землі укладається у простій письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Якщо ж договір оренди землі посвідчувався нотаріально, то необхідно в такій же формі укладати й договір відчуження права оренди.
Звісно, було б краще, якби на законодавчому рівні було затверджено типову форму договору відчуження права оренди землі, що мало б сприяти врегулюванню можливих розбіжностей між сторонами договору, зменшенню зловживань та неоднозначних тлумачень як з боку органів державної реєстрації прав на нерухоме майно, так і самих сторін.
Варто зазначити, що строк договору відчуження права оренди землі не може перевищувати строку, визначеного первісним договором оренди землі. Крім того, у разі припинення первісного договору оренди чинність договору відчуження права оренди земельної ділянки також припиняється.
Тому, в момент укладення договору відчуження права оренди землі варто звертати увагу на дотримання сторонами первісного договору оренди землі, право оренди на яку відчужуватиметься, наявності всіх істотних умов договору та необхідних невід’ємних додатків тощо, з тією метою, щоб запобігти можливому визнанню договору оренди недійсним в судовому порядку та іншим негативним наслідкам.
Крім того, чинним законодавством передбачено можливість внесення права на оренду земельної ділянки до статутного капіталу юридичних осіб чи передання в заставу, для чого також обов’язково необхідно отримати згоду орендодавця.
Таким чином аграрії, які бажають отримати кредит, але при цьому не мають майна, котре можна було б передати в заставу банку або наявне майно вже знаходиться в заставі, можуть отримати кошти під заставу права на оренду землі.
У відповідності до ч. 6 ст. 81 Закону України «Про оренду землі» відчужене право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Отже, договір відчуження права оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, яку до 01.01.2013 року здійснюють органи земельних ресурсів.
З 01 січня 2013 року державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, в тому числі й права оренди земельних ділянок покладається на органи державної реєстрації прав та його структурні підрозділи, створені у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Процедура проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов’язки суб’єктів у сфері державної реєстрації прав визначаються Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету міністрів України від 22 червня 2011 р. N 703 (зі змінами та доповненнями).
Згідно із зазначеним Порядком державну реєстрацію прав на об‘єкти нерухомості здійснюють державні реєстратори, на які покладено обов’язок ведення реєстраційних справ щодо об’єктів нерухомого майна.
Разом з тим даним Порядком передбачено спрощену процедуру реєстрації прав на нерухоме майно, що полягає в покладенні на нотаріусів функцій щодо здійснення державної реєстрації права на вже зареєстровані об’єкти нерухомості з внесенням відповідної інформації до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Тобто, нотаріуси під час посвідчення угод щодо нерухомого майна, одночасно будуть проводити державну реєстрацію прав на таке майно з внесенням відповідних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Зручним нововведенням є також те, що державна реєстрація обтяжень речових прав буде проводитися незалежно від місця розташування об’єкта нерухомого майна. Крім цього скорочено строк проведення державної реєстрації (надання відмови в ній) до 5 робочих днів з моменту надходження до органу державної реєстрації прав відповідної заяви та необхідних документів.
Будемо сподіватися, що в майбутньому інститут відчуження права оренди землі зарекомендує себе як дієвий механізм та сприятиме аграріям в реалізації їх цілей.
Підсумовуючи вищесказане, варто зробити висновок, що зазначені вище зміни земельного законодавства спрямовані на вдосконалення процедури ведення аграрного бізнесу та лібералізацію відносин щодо обігу земель сільськогосподарського призначення.