Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения

Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Предоставленное юридическому лицу жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (ст. 671 ГК).

Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо - собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.

Права и обязанности сторон в договоре социального найма.

Нанимателю передается жилое помещение, свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания.

Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК). При этом вселение детей, супруга, родителей нанимателя требует письменного согласия уже проживающих в жилом помещении членов семьи нанимателя, а вселение других граждан - также согласия наймодателя.

Наниматель имеет право сдавать жилое помещение в поднаем Поднаем представляет собой правомочие нанимателя по распоряжению жилой площадью, занимаемой по договору социального найма. В поднаем может быть сдана часть либо все жилое помещение на период временного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Для сдачи жилой площади в поднаем необходимо письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, а также согласие наймодателя.

Временные жильцы (ст. 80 ЖК). Временными жильцами могут быть любые граждане: родственники, знакомые и т.п. Их вселение формально не требует заключения специального договора и не предполагает взимания платы за проживание. Тем не менее правовая природа вселения временных жильцов оценивается в юридической литературе как заключение в устной форме договора безвозмездного пользования жилым помещением*(81).

Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение временных жильцов. Они могут вселяться на срок не свыше 6 месяцев. На их вселение требуется согласие членов семьи нанимателя и предварительное уведомление наймодателя, что фактически означает необходимость получения его согласия.

Наниматель имеет право обмена жилыми помещениями. В настоящее время жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда не могут быть обменены на другие жилые помещения частного жилищного фонда. Нельзя обменять жилье социального использования на жилые помещения специализированного жилищного фонда, а также фонда коммерческого использования. Таким образом, допускается обмен только теми жилыми помещениями, которые относятся к жилищному фонду социального использования.

Право на переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 25-29 ЖК). Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (например, электроплит вместо газовых), которые также требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК). Перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения (устройство дополнительных помещений в квартире, расширение жилых помещений за счет вспомогательных и т.д.), требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с согласия органа местного самоуправления, всех членов семьи нанимателя и требуют согласования с органами по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если жилой дом, в котором это помещение находится, является памятником архитектуры, истории и культуры.

Плата за коммунальные услуги. Важнейшая обязанность нанимателя - внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за социальное жилое помещение и коммунальные услуги включает плату за: пользование жилым помещением (плата за наем); содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме); за коммунальные услуги.

Текущий ремонт жилого помещения; капитальный ремонт (реконструкция) дома. Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, а также проводить текущий ремонт жилого помещения.

Переселение граждан на время капитального ремонта не является обязательным. Наймодатель вправе (но не обязан) предоставить гражданам, чьи помещения подлежат ремонту, другое жилье по договору социального найма, расторгнув договор найма на жилое помещение, подлежащее ремонту. Предоставление другого жилого помещения допускается с согласия нанимателя и членов его семьи.

Наймодатель обязан также принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, нести иные обязанности, вытекающие из указанного договора и требований жилищного законодательства. Соответственно наймодатель вправе требовать выполнения нанимателем всех возложенных на него обязанностей.