Структура рынка недвижимости. Рынок недвижимости (в широком понимании) – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к

Рынок недвижимости (в широком понимании) – это совокупность
механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому.

Рынок недвижимости (в узком понимании) – совокупность объектов
недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.

Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1).

Рынок недвижимости является существенной составляющей нацио­нальной экономики. Без рынка недвижимости не может быть рынка вооб­ще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и тому подобное для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобре­тающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуа­тации (аренды), использования для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей, обес­печения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).

 

Таблица 1

 

Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости

 

Характерные черты рынка	Общепринятый рынок	Рынок недвижимости
1. Устойчивая территориальная граница рынка	регион, страна, группа стран	регион, город, район
2. Стандартизованность товара	абсолютная или очень высокая	Отсутствует
3. Взаимозаменяемость товаров	абсолютная	Слабая
4. Число покупателей и продав­цов	большое	Небольшое
5. Соотношение между числом покупателей и продавцов	сбалансированное	Колеблется между сба­лансированностью рынка покупателя и рынка продав­ца

 

 

Окончание табл. 1

 

6. Характер сделок	публичные и биржевые	носят частный характер
7. Достоверность и полнота ин­формации	очень высокая	Доступная информация часто недостоверна
8. Доступность информации о товарах и рынке	очень высокая	доступ к информации обычно затруднен
9. Скорость обмена информа­ции	очень высокая	Низкая
10. Степень осведомленности покупателя и продавца о товаре	высокая	Низкая
11. Правовое регулирование взаимоотношений между поку­пателем и продавцом	минимальное	Значительное
12. Стабильность цен	цены стабильны	тенденция к росту цен
13. Транспортабельность	высокая	Отсутствует
14. Влияние местонахождения на цену товара	незначительное	очень значительное
15. Роль национального при­знака в принятии решения на рынке	практически отсутствует	заметная роль
16. Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема пред­ложения	значительное	Практически отсутству­ет в силу длительности строительного цикла

 

Особенности предложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, и ос­новными продавцами выступают строительные и инвестиционно-строительные компании.

На вторичном рынке представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.

Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.

На спрос и на предложение на рынке недвижимости влияют следую­щие факторы:

1) экономические;

2) социальные;

3) административные;

4) окружение;

5) политические, национальные, культурные факторы, традиции населения.

Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономиче­ских субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использова­ния) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механиз­мов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка вклю­чает:

- объекты недвижимости субъекты рынка;

- процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наибо­лее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспро­изводственный.

Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типич­ных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятель­ный институт, а также указать взаимосвязи между институтами, - полу­чим институциональный подход. Назовем некоторые институты рынка не­движимости:

- органы власти (федеральные; региональные; муниципальные), осуще­ствляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

- институт независимой оценки недвижимости;

- девелопмент;

- банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового креди­тования;

- институт управляющих недвижимостью;

- институт риэлторов;

- государственный и частный нотариат;

- строительные организации; арендаторы недвижимости;

- продавцы недвижимости;

- саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости.

Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные со­оружения, а также соответствующие им права собственности) – мы реа­лизуем «объектный» подход описания структуры рынка недвижимости.

Правомерно будет выделить:

- рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;

- рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежи­лых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерче­ской, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

- строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, техно­логий и пр.;

- рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использо­вание одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, на­пример: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

«Воспроизводственный» подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства не­движимости. С достаточной степенью условности они могут быть пред­ставлены тремя группами отношений:

- отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объ­екта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор разви­тия объектов недвижимости);

- отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они со­ставляют сектор потребления объектов недвижимости);

- наконец, в рассеянном виде, образно говоря, «в промежутках» между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недви­жимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижи­мость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на не­движимость.

Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических ха­рактеристик объектов недвижимости. Последние обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости.

Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости воз­никают и обязанности, прежде всего – платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости. Общест­венные обязанности стимулируют эффективное потребление (то есть эксплуа­тацию, управление) полезных свойств недвижимости.

Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает «потребление» - эксплуатацию, содержание и управление объектами не­движимости. Эти отношения возникают с момента приобретения прав на недвижимость и как бы замыкают жизненный цикл ее существования. От организации «потребления» недвижимости зависит длительность физиче­ского существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные за­дачи. Тем самым закладываются предпосылки для расширения недвижи­мой собственности либо через приобретение новых прав на объекты не­движимости, либо посредством нового строительства.

Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводствен­ную структуру рынка недвижимости в целом.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следую­щие функции:

- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и ис­пользованием полезных свойств недвижимости;

- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты не­движимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

- свободное формирование цен на объекты и услуги;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной эконо­мики подтверждается:

- колоссальной стоимостью национального богатства, материализован­ного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, регио­нальные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в вало­вом национальном продукте;

- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муни­ципальной недвижимости (в том числе земли);

- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сде­лок с ней большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимо­сти.

В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы, рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную спе­цифику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объек­тов недвижимости.

Величина и характер спроса на объекты недвижимости предопределе­ны политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потен­циальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в це­лом. Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промыш­ленные объекты).

Почти все операции на рынке недвижимости требуют государствен­ной регистрации.

Подавляющее большинство граждан выступает собственником единст­венного вида недвижимости – жилья. Поэтому рынок недвижимости вы­полняет функцию социального стабилизатора. Так, передача в собствен­ность граждан жилого фонда и разумное регулирование прав на жилье по­зволили советской России в 1924-1928 гг. сформировать самостоятельное самоуправление, преодолеть 30% разруху городского хозяйства и поднять уровень жизни населения до показателей 1913 г. Наоборот, на­рушение социальной функции рынка недвижимости ведет к дестабилиза­ции и краху правящего режима, как это произошло в январе-марте 1997 г. в Албании.

Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного рынка недвижимости.

Уточнение. Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий.

1. Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать со значительной степенью условности. Так, например, «общий (единый) рынок» рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи (найма) рабочей силы, но и возможность ее сво­бодного перемещения между регионами. Из определения недвижимости, очевидно, что «переместить» ее невозможно. Следовательно, термин «единый» в отношении рынка недвижимости России может быть расшиф­рован как «совокупность общих для России норм, правил и процедур дви­жения прав на недвижимое имущество, или как единое нормативно-правовое пространство».

2. Поэтому главная задача федерального центра – формирование единых и обязательных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитываю­щих различия экономического развития регионов.

Необходимо также изменить содержание региональной политики фе­дерального центра: стимулируя хозяйственную самостоятельность регио­нов, основанную на вовлечении имущества субъектов Федерации и муни­ципальных образований в экономический оборот, он должен пресекать по­пытки ввести какие-либо местные ограничения законных прав либо усло­вий экономического оборота недвижимости, если они обусловлены не эко­номической целесообразностью, а политическими предпочтениями регио­нальных органов власти.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первич­ной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижи­мости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости -рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных но­вых объектов.

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно ис­пользовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую оче­редь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической ба­зы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости под­разделяется на четыре основные составляющие:

- рынок земли (земельных участков);

- рынок жилья;

- рынок нежилых помещений;

- рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опира­ется на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет суще­ственные различия в политике приватизации государственной и муници­пальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замо­роженных строек. Причем на этом рынке возможно измерение, как целево­го назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана за­стройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг, для которого характерно предоставление жилья во временное пользование на срок от одних суток и более и наличие развитой инфраструктуры обслужи­вания постояльцев (предприятия бытового обслуживания, торговли, транс­портного и экскурсионного обслуживания, деловой, спортивный и куль­турный сервис).

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух состав­ляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и мест­ных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости; вторичной, на которой функционирует большое коли­чество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по од­ному из следующих вариантов:

- на постоянной основе, то есть приобретение в собственность или пере­дача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование;

- на временной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временное пользование.

Собственник недвижимости не только владеет и пользуется имущест­вом, но и распоряжается им. Он может его продать, обменять, сдать в аренду, внести в залог, завещать или безвозмездно передать по своему ус­мотрению.

Государственные и муниципальные предприятия не имеют права сда­вать в аренду закрепленное за ними на праве полного хозяйственного ве­дения недвижимое имущество. Арендодателем этого имущества выступает Государственный комитет РФ по управлению государственным имущест­вом в лице соответствующих управлений и территориальных органов.

Для предприятий иных форм собственности установлены ограничения на распоряжение недвижимым имуществом.

В частности, типовой устав акционерного общества открытого типа, применяемый при акционировании государственных предприятий, опреде­ляет, что решения о сдаче в аренду, продаже, обмене, залоге или ином от­чуждении недвижимого имущества общества, превышающего по стоимо­сти 10% активов (уставного капитала), принимаются не правлением или директором, а общим собранием акционеров. На пути дальнейшего расши­рения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барье­ров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кре­дитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникаю­щие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инве­стиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые уста­новлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, куп­ли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказы­вается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестицион­ной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энер­гии.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере, в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучше­нии жилищных условий. В России налицо острый дефицит жилья. Об этом свидетельствуют данные Государственного комитета РФ по статистике и материалы Государственной целевой программы «Жилище», приведенные ниже:

- приблизительно 11 млн. семей и одиночек проживают в коммунальных квартирах, общежитиях, снимают жилье у частных владельцев домов и квартир;

- более 1 млн. человек живет в ветхих и аварийных домах;

- 17 млн. человек имеют жилую площадь менее 5 м² на человека при санитарной норме 9 м².

На конец 1994 г. около 9 млн. россиян числились очередниками на улучшение жилищных условий, в том числе входящие в 12 льготных кате­горий.

Улучшение жилищных условий осуществляется за счет:

- предоставления муниципального бесплатного жилья социального ис­пользования;

- продажи жилья.

Жилищный фонд социального использования в первую очередь на­правляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин – участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим зако­нодательством – демобилизованных офицеров, народных судей, участни­ков ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, ту­беркулезных больных и др.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жи­лье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого ка­чества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.

Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубе­жья, после демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и рес­публик бывшего СССР, а также отселения из зоны чернобыльской аварии. Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит вынужденный отказ большинства российских предприятий от ка­питальных вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного фонда, который находится в их ведении. Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так как в не­достаточной мере обеспечен канализацией, центральным отоплением и другими удобствами.

В то же время переход на рыночные отношения в экономике привел к резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который раньше являлся основным источником необходимых капиталовложений.

Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения объемов ввода жилой площади, развала старого распределительного меха­низма решения жилищной проблемы в России имеет место огромная объ­ективная потребность в решении жилищного вопроса и развитии рынка жилья.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников – владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Рынок жилья развивается в России быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого – нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан ис­кать любые способы для улучшения условий проживания.

Рынок жилья подразделяется на две основные составляющие – рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Жилой фонд большинства российских городов делится на несколько больших групп характерной застройки: