Принципы оценки объектов недвижимости. Принципы оценки объектов недвижимости делятся на

Принципы оценки объектов недвижимости делятся на:

1) принципы, основанные на представлении пользователя;

2) принципы, связанные с производством;

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Множество принципов не означает, что к каждому объекту можно применить все их сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы. Необходимо отметить, когда речь идет о принципах, то проявляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к иной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам они отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения. Вместе с тем, по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки недвижимости будет усиливаться.

1. Принципы, основанные на представлении пользователя.

Принцип полезности – означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения – означает, что при наличие определенного количества однородных по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип ожидания – определяется тем, какой доход или удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

2. Принципы, связанные с производством.

Принцип вклада – заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Принцип остаточной продуктивности определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Принцип сбалансированности – предполагает, что для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав – означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости.

3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Принцип конкуренции – означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Принцип соответствия – состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

Принцип изменения внешней среды – предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Этот принцип является ведущим в оценке, так как он соединяет в себе все другие принципы оценки недвижимости, как то: полезность замещение, ожидание, предельная полезность, сбалансированность, спрос и предложение, альтернативность, соответствие требованиям рынка, степень конкурентной борьбы и происходящие изменения во внешней и внутренней среде.

Рассмотренные принципы оценки лежат в основе подходов оценки недвижимости.