Основные методы управления муниципальной (государственной) недвижимостью

Для осознания всей полноты возможностей эффективного использования муниципальной (государственной) недвижимости необходимо рассмотреть методы управления ею. В настоящее время для управления недвижимостью применяется в основном совокупность административных и экономических методов, а также программно-целевой метод управления – производный от двух вышеназванных.

Экономический спад 1991-1998 гг. и особенно августовский кризис показали неспособность государственной машины эффективно функционировать в условиях экономических реформ. Поэтому вновь назревает необходимость дозировано вводить административные методы управления в основных точках развития. Классические административные методы управления – это «запрет», «разрешение» и «принуждение».

Для управления муниципальной (государственной) недвижимостью, ее эффективного использования возможно (пока не произошла стабилизация экономики и не заработали в полную меру экономические механизмы) применять отдельные элементы указанных методов.

Исходя из социально-экономического состояния муниципалитета (государства), органам местного самоуправления и государственного управления (представительным органам) возможно в отдельных случаях:

1) запрещать:

- приватизацию имущественного комплекса по бросовым (нормативно закрепленным в подзаконных актах Федерации), а не рыночным ценам;

- продажу муниципального, государственного имущества налоговыми органами в счет погашения долгов муниципальных (государственных) предприятий;

- передачу объектов муниципальной (государственной) собственности в пользование без инвестиционной составляющей;

2) разрешать:

- определять способы приватизации недвижимого имущества и управления им;

- осуществлять мену недвижимости, ее дарение исходя из интересов населения сообщества;

- создавать предприятия и организации любой организационно-правовой формы для укрепления экономической основы муниципалитета (государства) и защиты населения;

3) принуждать пользователей муниципальной (государственной) недвижимости принимать участие в социально-экономическом развитии городов и районов при хронической нехватке бюджетных средств посредством:

- особых условий договоров аренды (найма) как имущества, так и земли по благоустройству прилегающей территории, ремонту фасадов и вложению средств во внешний облик используемых помещений, евроремонту внутри арендуемого пространства, ремонту инженерной инфраструктуры. Возможно, вместо особых условий устанавливать рыночную стоимость арендных платежей, перечисляя деньги в бюджет с дальнейшим использованием их целевым назначением на вышеперечисленные мероприятия. Следует, однако, признать, что повышение денежной составляющей арендных платежей приемлемо только для средних и крупных городов. В малых городах (за редким исключением) денежный оборот находится на низком уровне;

- долгосрочных условий приватизации, включая инвестиционные составляющие;

- страхования собственности ее пользователями независимо от организационно-правовой формы для избежания дополнительных бюджетных затрат (при возникновении форс-мажорных обстоятельств) на восстановление муниципальной (государственной) собственности;

- перепрофилирования ряда нежилых помещений на основании анализа «движения рынка» товаров и услуг («расставаясь» с прежним пользователем) с целью приближения сферы обслуживания к потребителю, создания дополнительных рабочих мест;

- проведения реструктуризации отраслей муниципального (государственного) хозяйства с перераспределением бюджетных средств на социальные статьи расходов для снижения бюджетной составляющей в их доходах.

С учетом того, что административные методы управления наиболее просты в понимании и восприятии большинством населения страны, необходимо еще раз отметить, что применять их можно дозировано, не перегибая палку, не охватывая всю сферу управления.

Экономические методы управления предоставляют более широкий спектр возможностей и, при условии относительно благополучной экономики, более желательны, так как создают серьезные мотивы в деятельности участников рыночных отношений.

Очень важно использование экономических методов при управлении муниципальным (государственным) предприятием. Основной составляющей этих методов является мотивация к труду, выраженная в экономических нормах и нормативах, отраженных в контрактах и договорах, стимулирующих руководителей к достижению наивысших результатов деятельности. Возможно снижение налогового бремени на всех уровнях власти и управления исходя из инвестиционной составляющей, финансового оборота предприятия и т.д.

Программно-целевой метод управления в сегодняшних условиях экономических реформ наиболее приемлем, так как основными требованиями его являются максимальный эффект, минимальные ресурсы и минимальное время.

Программно-целевой метод представляет собой мультиметод, вобравший в себя элементы всех предыдущих методов. При разработке программы, помимо целей, важно правильно определить период разработки ее этапов, место показателей административных и экономических методов управления, ускоряющих и дисциплинирующих процесс реализации программы. Правильное сочетание показателей данных методов управления позволяет достичь, как говорилось ранее, максимального эффекта при минимальных ресурсах и времени. Это можно объективно подтвердить и показателями этапов работ, применяемыми в программах, которые по своей сути можно разделить на директивные, нормативно-директивные, расчетные и нормативно-расчетные.

Директивными можно считать показатели этапов и подэтапов, связанных с конечным результатом, так как все остальные показатели должны подстраиваться под них и вытекают из конечной ключевой цели программы.

Нормативно-директивными показателями целесообразно оперировать на этапах, связанных с производством программной продукции, поскольку это дает творческий простор участнику программы в совершенствовании и повышении уровня программной продукции.

Расчетные показатели приемлемы при проведении подготовительных работ экспериментального внедрения, так как четко определить последствия (результаты) испытаний, а также качество и полноту подготовительных работ невозможно.

Нормативно-расчетные показатели являются главным стимулятором творческого процесса, поэтому их следует использовать при разработке и корректировке проектной, технической и рабочей документации, ведь на каком уровне разработан проект (продукция), на таком уровне и будут (при наличии необходимых условий) его реализовывать (изготовлять) и, в конечном итоге, потреблять.

В создавшихся экономических условиях применение программно-целевого метода управления должно претерпеть серьезное изменение, в том числе и при подготовке и выполнении программы приватизации. Построение ее должно осуществляться не по принципу перечисления регламентированных управленческих действий, а по принципу увязки достижения желаемых целей с определенной свободой управленческого маневра при принятии решений с учетом местных условий.

Для повышения эффективности управления имущественным комплексом можно предложить следующие меры:

1. Для снижения бремени прямого бюджетного участия перевести ряд муниципальных и государственных предприятий в новую организационно-правовую форму АООТ, 100% акций которых находится в государственной или муниципальной собственности (муниципальными, государственными, областными, федеральными оставить только казенные и унитарные предприятия, диктующие политику в тех или иных отраслях).

2. Освобождать, несмотря на все трудности, бюджеты всех уровней от платежей в так называемые планово-убыточные отрасли, заменяя последние частными инвесторами, работающими по «муниципальному заказу».

3. Тщательно проанализировать реорганизуемые отрасли в направлениях необходимости и важности преобразования.

4. Четко определить стратегию и тактику преобразования.

5. Осуществить структурные изменения, оставив временно за муниципалитетами (государством) ключевые объекты (ключевые не в плане фискальных поступлений, а ключевые – как управленческая составляющая).

6. Провести тендеры на право доверительного управления, заключив соответствующие договоры.

7. Контролировать исполнение договорных обязательств.

8. Расширить применение административных методов управления, особенно в неблагоприятных территориях.

9. Расширить применение экономических методов на относительно стабильных территориях.

10. Приватизацию проводить в основном по объектам, не приносящим дохода, кроме объектов, выполняющих важную социальную функцию.

11. Создание залоговых фондов муниципалитета (государства); продажа долей и паев ряда предприятий смешанной формы собственности.

12. Распространение долгосрочных арендных отношений с серьезными инвестиционными составляющими взамен краткосрочных.

13. Расширение земельных отношений как рычага регулирования социально-экономических процессов.