2013-12-28
659
Итого: $653,78
Общий доход: $950
Итого: $1100
Покупная цена: 43 тысяч долларов
Чистый месячный доход $497,34
Итого: $737,66
Общий доход: $1235
Итого: $3000
Покупная цена: 60 тысяч долларов
Чистый месячный доход: $436,50
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($436,50 × 12): $5238
÷
Капитал, вложенный в собственность $2500
Прибыль на вложенный капитал: 209%
Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов.
Четвёртый объект я купил по той же схеме, что и третий. Я занял деньги у родителей и заплатил за собственность наличными. Без ремонта и реконструкции собственность была оценена в 75 тысяч долларов (на 15 тысяч больше, чем я за нее заплатил). Я снова отправился в банк и на основании того, что мои права на эту недвижимость не ограничены никакими обязательствами, попросил выдать мне ссуду под обеспечение этой собственности. Банк выдал мне кредит, которого хватило, чтобы отдать долг родителям, а также оплатить расходы на оформление и комиссию за оформление кредита. И хотя эта сделка не принесла мне наличных денег, я считаю ее удачной. Вот раскладка на дом из двух квартир по три спальни в каждой:
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $500
Расходы на оформление, оплаченные мной: $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2500
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1300
- Потери от простоя (5%) $65
Ежемесячные расходы:
(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)
- Налоги (на имущество) и страховка: $80
- Ремонт и эксплуатация: $0
- Резерв: $35
- Комиссия за управление (5% от ренты) $0
- Погашение кредита (на 15 лет под 6,5%) $622,66
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($497,34 × 12): $5968,08
÷
Капитал, вложенный в собственность $3000
Прибыль на вложенный капитал: 198%
Сегодня этот дом оценивается в 75 тысяч долларов.
Вот раскладка на дом из двух квартир по две спальни в каждой. Продавец предоставил мне под вторую закладную ссуду в размере 4550 долларов сроком на 36 месяцев
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $500
Расходы на оформление, оплаченные мной: $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $600
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1000
- Потери от простоя (5%) $50
Ежемесячные расходы:
(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)
- Налоги (на имущество) и страховка: $75
- Ремонт и эксплуатация: $0
- Комиссия за управление (5% от ренты) $0
- Резерв: $25
- Погашение кредита (на 15 лет под 7,4%) $405,28
(Примечание банк предоставил мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 405,28 доллара раз в 2 месяца. Так я смогу полностью закрыть выплаты по первой закладной примерно за 13 лет.)
- Выплаты продавцу по второй закладной (на 36 месяцев под 8%) $148,50
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($497,34 × 12): $3554,64
÷
Капитал, вложенный в собственность $1100
Прибыль на вложенный капитал: 323%
Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов. Пока еще я делаю инвестиции в мелкие сделки. Каждый из купленных мной объектов оценивался между 35 и 60 тысячами долларов. Но я должен быть честным до конца. Так же как в любом другом бизнесе, в сфере недвижимости возникает масса проблем. Иногда прорывает трубы. Иногда жилье остается незаселенным дольше, чем вы рассчитывали. Но все это временные трудности. Как только ваша решимость добиться успеха возьмет верх, выгоды инвестирования сразу перевесят периодическую потребность в приеме аспирина. Мне до сих пор не верится, что я сумел получить такой высокий процент доходности инвестиций при таких малых вложениях денег. Упорство окупается.
С августа 2001 года до декабря 2002 года я работал на себя. Для работы с недвижимостью я специально основал инвестиционную компанию. Однако в настоящее время, помимо приобретения объектов недвижимости я поставил перед собой задачу закрыть некоторые статьи пассивов, такие как кредит за машину и долги по кредитным карточкам. Кроме того, недавние потрясения в экономике привели к резкому падению доходов моей жены Лии. Она занимается оптовой продажей товаров широкого потребления и получает только комиссионные.
Через год или два я планирую полностью рассчитаться по основным статьям наших пассивов (не считая кредита задом). Одновременно с этим мы будем работать над увеличением нашего пассивного дохода.
