2013-12-28
655
Покупная цена 105 тысяча долларов
Чистый месячный доход $617,49
Итого $1 332,51
Итого $25 000
Покупная цена 221 тысяча долларов
Вот как я это сделала
Я начала покупать недвижимость в августе 2002 года. Сначала я заплатила 450 долларов своему бухгалтеру, чтобы он уладил все вопросы с налогами.
Затем я занялась поисками объектов. Я нашла агента по недвижимости и объяснила ей, что мне нужно. Я сказала, что буду «прогонять» финансовые показатели разных объектов через компьютерную программу инвестиций в недвижимость до тех пор, пока та не выдаст мне самое лучшее соотношение расходов, общей стоимости и доходности. Если показатели стоимости и позитивного дохода меня не устроят, то такую недвижимость я покупать не стану.
Получив такое предупреждение, агент начала присылать мне варианты. Иногда, если объект не соответствовал моим критериям, я делала предложения на меньшую сумму. (По правде говоря, абсолютно все сделанные мной предложения были гораздо ниже цены продавца.) В ответ на некоторые из них приходили поразительно низкие встречные предложения. Такие варианты я брала на заметку. Все остальные отбрасывала.
|
|
|
Когда цифры — цена, доходность и стоимость — меня устраивали, я передавала их по факсу своему консультанту, которая работает брокером по недвижимости. Затем мы вместе проводили детальный анализ собственности, и если вариант ей тоже казался привлекательным, она отправлялась оформлять для меня ипотечный кредит.
При оформлении кредита я использую в качестве залога часть своей доли капитала в медицинской практике. Я никогда не вкладываю в недвижимость деньги из собственного кармана. Оба показанных ниже ипотечных кредита выданы на три года примерно под 7 процентов. По истечении этого срока мой консультант по недвижимости и брокер по ипотекам посоветует мне, что делать дальше. (В Новой Зеландии большинство ипотечных кредитов выдаются только на два или три года.)
На данный момент я владею двумя объектами недвижимости. Оба имеют позитивные показатели, то есть рента или арендная плата за них перекрывает все текущие расходы и выплаты по кредиту, принося мне чистый доход.
Моей первой покупкой стал очень большой дом с четырьмя спальнями.
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $25 000
Расходы на оформление, оплаченные мной $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1950
Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0
Ежемесячные расходы:
Налоги (на имущество) $99,72
|
|
|
Страховка $41,67
Ремонт и эксплуатация $50
Резерв $0
Комиссия за управление $0
Погашение кредита (на 3 года под 7%): $1141,12
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($617,49 × 12): $7406,88
÷
Капитал, вложенный в собственность $25 000
Прибыль на вложенный капитал: 29,6%
В дополнение к этим показателям используемая мной программа учитывает износ строения. В конце каждого года я отправляю в налоговую службу сведения об износе и получаю скидку с налога, которая фактически повышает мой месячный доход.
В 2003 году эта собственность была оценена в 235 тысяч долларов.
Второй дом с двумя спальнями обошелся мне в 105 тысяч долларов.
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос $10 000
Расходы на оформление, оплаченные мной $0
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $0
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1040
Потери от простоя (я не учитываю этот показатель по причине большого спроса на жильё в данные момент): $0
Ежемесячные расходы:
Налоги (на имущество) $88,06
Страховка $33,33
Ремонт и эксплуатация $50
Резерв $0
Комиссия за управление $0
Погашение кредита (на 3 года под 7%): $524,37
