Раскройте суть метода капитализации земельной ренты, основные положения и этапы его реализации

Доходный подход к ОцН,осн.полож-я и этапы его реализ-ции

Расскажите о доходном подходе к оценке недвижимости, основные положения и этапы его реализации.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В рамках ДП выделяются след.методы:-метод капитал-ции зем.ренты;-метод остатка;-метод предполагаемого использ-я.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

1) прямая капитализация;
2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1) Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2) Расчет действительного валового дохода.
3) Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-условно-постоянные;
-условно-переменные(эксплуатационные);
- резервы.

4) Определение величины чистого операционного дохода.
5) Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Земля должна приносить доход

Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.

Условия применения метода: возможность получения дохода (земельной ренты) от оцениваемого объекта (ЗУ).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) расчет ЧОД (земельной ренты), создаваемый ЗУ (объектом);

2) установление соответствующего коэффициента капитализации;

3) выявление рыночной стоимости объекта недвижимости (ЗУ) путем капитализации дохода (земельной ренты).

Под капитализацией земельной ренты понимают определение (на дату проведения оценки) всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.

В рамках данного метода величину земельной ренты можно рассчитать как доход от сдачи в аренду на условиях сложившихся на рынке земли.

Основными способами установления коэффициента капитализации являются:

1) метод рыночной выжимки или экстракции -деление величины земельной ренты по аналогичным ЗУ на цену их продаж;

2) метод кумулятивного построения -увеличение безрисковой ставки отдачей на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый ЗУ.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала, как правила, оценщики берут ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежностей или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам (облигации, векселя, акции).

Как правило, для ЗУ рассчитывают следующие виды рисков:

1) риск ликвидности объектов недвижимости – риск, связанный, на сколько быстро вы сможете получить деньги, т.е. продать ЗУ. Он рассчитывается по формуле: , где