РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ
1. Рынок недвижимости и его характеристики;
2. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости;
3. Структура рынка недвижимости;
4. Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости;
5. Жизненный цикл объекта недвижимости;
6. Оценка эффективности деятельности девелоперской компании на этапах жизненного цикла объектов недвижимости:
А. Бизнес-идея
Б. Получение прав
В. Концепция
Г. Предпроект (форпроект)
Д. Реализация проекта (продажа)
Е. Содержание (эксплуатация)
Ж. Перепозиционирование
3. Утилизация (снос);
7. Источники финансирования операций с коммерческой недвижимостью.
Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.
Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».
|
|
Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе -сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.
Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.
Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализи оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение:
«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредствомкоторых передаются права на собственность и связанные с ней интересы,устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1].
Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы
— рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость,распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.
Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
|
|
В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:
Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [2].
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
* в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
* в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
* в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг.
Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл.1).
Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции [3]
|Рынок совершенной |Рынок несовершенной |
|конкуренции |конкуренции |
|1. Однородные и делимые|1. |
|товары |Нестандартизированные |
| |товары, так как каждый |
| |объект уникален |
|2. Большое число |2. Ограниченное число |
|участников, что делает |участников, что |
|невозможным влияние |обусловлено условиями |
|каждого из них на |финансирования и |
|уровень цен |сложными юридическими |
| |правами, характерными |
| |для каждого объекта |
|3. Полная, достоверная и|3. Сложно получить |
|доступная для всех |достоверную, |
|участников информация |своевременную и полную |
| |информацию о сделках |
|4. Централизованное |4. Децентрализованные |
|ведение сделок |торги |
|5. Низкие операционные |5. Высокие операционные |
|расходы |издержки |
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.
|
|
Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:
• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.