Основные виды работ по эксплуатации и развитию жилищного фонда
Таблица 1.
Техническое обслуживание | Санитарное содержание | Текущий ремонт | Капитальный ремонт | Реконструкция Модернизация |
Контроль технического состояния (осмотры) | Уборка мест общего пользования зданий | Устранение текущих дефектов конструкций | Конструкций | Перепланировка жилых помещений |
Регулирование систем инженерного оборудования | Уборка придомовой территории | Ремонт инженерного оборудования, кровли, подвалов, фасадов | Инженерного оборудования | Повышение уровня благоустройства |
Аварийно-диспетчерское обслуживание | Сбор и вывоз мусора и твердых бытовых отходов (ТБО) | Ремонт мест общего пользования | Комплексный капремонт | Надстройки, пристройки |
Подготовка к сезонной эксплуатации | Уход за зелеными насаждениями | Планово-предупредительный ремонт | Замена конструкций |
В соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда контроль за состоянием конструктивных элементов и систем инженерного оборудования осуществляется путем проведения систематических осмотров и обследований.
|
|
Осмотры подразделяются на общие, частичные и внеочередные. Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении 1.1.
Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. В процессе их проведения обследуются здания в целом, включая основные конструкции (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы, оконные и дверные проемы, крыши и др.), инженерное оборудование (системы водоснабжения и канализации, электро-, газо- и теплоснабжения, лифтовое хозяйство, аварийно-диспетчерские системы и пр.), элементы внешнего благоустройства (состояние придомовой территории, зеленых насаждений, детских и спортивных площадок).
Частичные осмотры проводятся по мере необходимости. При этом обследуются отдельные элементы зданий. Внеочередные осмотры проводятся после ливней, ураганов и других стихийных природных явлений, а также в случае аварий и отказов функционирования инженерного оборудования. Особое значение имеет подготовка зданий к сезонной эксплуатации в осенне-зимний период. Для обеспечения нормальной эксплуатации здания в зимний период выполняется ремонт, наладка и регулировка систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, утепление наружных конструкций и т.д.
Техническая эксплуатация систем инженерного оборудования заключается в ремонте или замене систем и элементов, пришедших в негодность. Наладка систем внутреннего водоснабжения осуществляется два раза в год в процессе подготовки зданий к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам эксплуатации. Герметичность сетей и стыков проверяют путем проведения испытаний при повышенном давлении.
|
|
Системы отопления проверяются ежегодно при подготовке к отопительному сезону и подвергаются необходимой ревизии и ремонту. Техническое состояние систем электроснабжения проверяется в соответствии с установленным графиком. При необходимости проводятся работы по устранению неисправностей и укреплению безопасности работы оборудования и электропроводки.
Техническую эксплуатацию систем газоснабжения и лифтового хозяйства осуществляют специализированные организации. Так, газовые службы должны регулярно проводить регулировку и планово-предупредительный ремонт оборудования, домовых и подводящих газовых сетей. Лифтовые установки подлежат ежегодным техническим осмотрам и освидетельствованиям. В процессе освидетельствований проводятся статические и динамические испытания лифтового хозяйства. При осуществлении статических испытаний проверяется прочность лифтового оборудования и механизмов, а при динамических испытаниях проводится проверка действия всех механизмов в работе. В процессе плановых осмотров лифтового хозяйства проверяется действие аппаратов управления, проводится наладка механизмов. Нормативные документы определяют периодичность осмотров лифтов, включая ежемесячные и ежеквартальные осмотры.
Техническое и санитарное содержание мусоропроводов заключается в их промывке не реже одного раза в неделю и очистке — не менее одного раза в месяц.
Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом. Общие осмотры зданий проводятся специальной комиссией включающей представителей заказчиков и обслуживающих организаций, а частичные — обслуживающим персоналом Общие осмотры включают оценку состояния наружных конструкций включая осмотр наружных стен зданий со всеми относящимися к ним элементами (лоджии, балконы, пожарные лестницы), стыков панелей и перемычек, осмотр лестничных клеток и вестибюлей, лифтов и мусоропроводов, осмотр чердаков, технических этажей и кровли подвалов и подполий, осмотр придомовой территории и элементов ее благоустройства. Они выявляют готовность зданий к осенне-зимнему сезону и определяют потребность жилищного фонда в ремонте.
В процессе частичных осмотров зданий определяется техническое состояние отдельных конструкций и их элементов. Кроме того, в процессе этих осмотров проводится наладка и регулировка санитарно-технического оборудования зданий, мелкий ремонт кранов и электрооборудования, проверка вентиляционных камер и другие аналогичные работы. Частичные осмотры зданий проводятся для выявления и устранения мелких неисправностей и дефектов.
Неудовлетворительное состояние объектов, несоблюдение установленного порядка проведения осмотров и ремонтов ведут к появлению дефектов и отказов, которые могут быть классифицированы
по трем группам:
1) ухудшают условия проживания населения;
2) ухудшают внешний облик здания;
3) снижают безопасность эксплуатации и ускоряют нарастание этического износа конструктивных элементов зданий.
Дефекты первой и второй групп снижают потребительские качества жилья, а дефекты третьей группы ухудшают технико-эксплуатационные характеристики зданий.
Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или по договору с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в приложении 1.2..
|
|
Своевременное выявление и устранение дефектов позволяют предотвратить чрезмерные расходы на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилищного фонда.