Пример 4
Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%.Определить стоимость земельного участка.
Решение:
Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земелькой ренты составит:
Метод остатка для земли
Пример 5
Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.
Решение:
1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет.
Кзд=г + Кв = r+ 1/n, где:
Кзд - коэффициент капитализации для здания;
r - ставка дохода;
К, - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации здания.
1/n=1/80 =0,0125=1,25%.
|
|
Кзд = 15% + 1,25% = 16,25%.
2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОДзд = Сзд*Кзд, где
ЧОДзд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;
Сзд - стоимость здания;
Кзд - коэффициент капитализации для здания.
ЧОДзд= 15 000000*0,1625 =2 437 500 руб.
3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ - ЧОД зд, где
ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд - доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем= 2 850 000 - 2 4 37 500 = 412 500 руб.
4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем= ЧОДзем/Кзем. где
Сзем - стоимость земли;
ЧОДзем -доход от земли;
Кзем - коэффициент капитализации для земли.
Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.
Метод предполагаемого использования
Пример 6
Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка: 5 000 $ При этом будут иметь место следующие издержки:
Таблица 4
Наименование издержек | $USD | Период расходов | |
1 | Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование | 8 300 | Первый год |
2 | Управление, охрана, контроль | 600 | Ежегодно |
3 | Накладные расходы и прибыль подрядчика | 1000 | Первый год |
4 | Маркетинг | 500 | Ежегодно |
5 | Текущие расходы (налоги, страхование) | 800 | Ежегодно |
6 | Прибыль предпринимателя | 2000 | Ежегодно |
Схема продажи участков: в течение 1 года - 5 участков, в течение 2 года - 3 участка, в течение года - 2 участка.
Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.
|
|
Определим текущую стоимость денежного потока доходов:
Таблица 5
Определение текущей стоимости денежного потока доходов
Кол-во проданных земельных участков, шт. | 5 | 3 | 2 |
Годовой доход, S | 25 000 | 15 000 | 10 000 |
Фактор дисконтирования на середину года | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
Текущая стоимость потока доходов, $ | 23 623 | 12 655 | 7 533 |
Суммарная стоимость доходов, $ | 43 811 |
Определим текущую стоимость денежного потока расходов
Таблица 6
Определение текущей стоимости денежного потока расходов
Расходы, $ | 13 200 | 3 900 | 3 900 |
Фактор дисконтирования на середину года | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
Текущая стоимость потока расходов, $ | 12 473 | 3 290 | 2 938 |
Суммарная стоимость расходов, $ | 18 701 |
Текущая стоимость земельного участка:
Сзем = ТСдох - ТСрас = 43 811 - 18 701 = 25 110 $
ТСдох - суммарная стоимость доходов от продажи участков;
ТСрасх - текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.
Вопросы для самоконтроля знаний
- Что такое страхование?
- Что такое добровольное и обязательное страхования, страховой взнос, страховая выплата?
- Поясните методику определения страховой стоимости земельного участка.
- Какая существует классификация рентообразующих факторов, влияющих на эффективность использования земельных ресурсов?
- Что такое компенсационные платежи и штрафные платежи?
- Что представляет собой рынок земли?
Библиографический список
1. Басовский, Л.Е. Прогнозирование и планирование в условиях рынка. Учебное пособие [Текст] -М.: ИНФРА-М, 2008. – 264 с.
2. Варламов, А.А. Земельный кадастр. Т. 3. Государственные регистрация и учет земель[Текст] / Варламов А.А., Гальченко С.А.:М: КолосС, 2007, 528 с.
3. Личко, К.П. Прогнозирование и планирование развития агропромышленного комплекса: учебник для студ. Вузов[Текст]. – М.: КолосС, 2012. 286 с.
4. Методические указания по определению ставок арендной платы за пользование земельными участками [Текст]. - М.: Центр ЛАРИС, 2001.-16с.
5. Царенко, А. А. Планирование использования земельных ресурсов с основами кадастра [Текст]: учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки 21.03.02.62 "Землеустройство и кадастры" (квалификация (степень) "бакалавр") / А. А. Царенко, И. В. Шмидт. - Москва: Альфа-М: Инфра-М, 2015. - 399 с.
6. Методические указания по определению страховой стоимости земельных участков [Текст]. - М.: Центр ЛАРИС, 2001.-17с.
7. Методические указания по определению залоговой стоимости земельных участков [Текст]. - М.: Центр ЛАРИС, 2001.-16с.
8. Волков С.Н. Землеустройство. Экономика землеустройства [Текст]. Т.5. – М.: Колос, 2001. – 456с.
9. Варламов А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 2. Управление земельными ресурсами [Текст]. - М.: КолосС, 2004. – 528 с.
10. Журнал: «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель»
- Журнал «Вестник Башкирского государственного аграрного университета».
- Журнал «Земельный вестник России».
- Журнал «Аграрная наука».
- Журнал «Международный сельскохозяйственный журнал».
- Журнал «АПК: экономика и управление».
- Журнал «Достижение науки и техники».