Задача: Предоставление земельных участков

Генеральный план городского поселения Энск утвержден по результатам проведенных публичных слушаний. Правил землепользования и застройки и плана градостроительного зонирования в городе Энск нет, проекты документов находятся на стадии подготовки и вынесения на обсуждение жителей города Энск.

В соответствии с законом субъекта РФ изменено административно-территориальное деление субъекта РФ – Энской области и в состав городского поселения Энск включена территория дачного поселка «Академический». Схема территориального планирования субъекта с новыми границами города Энск находится на рассмотрении в Законодательном собрании субъекта РФ. В Генеральный план города Энск органами градостроительства и архитектуры готовятся изменения в связи с изменением административно-территориального деления субъекта РФ – Энской области.

Земельный участок в городском поселении включен в утвержденный постановлением главы администрации города перечень земельных участков, предназначенных для выставления на торги права на заключение договора аренды земельного участка и его комплексного освоения в целях строительства комплекса зданий, используемых для отдыха горожан. Земельному участку присвоен кадастровый номер – А69:Б24:В1365А:Г12, площадь земельного участка определена в размере ориентировочно 20 000 кв.м., местоположение земельного участка: город Энск, улица Мирная, дом 16-18.

В инвестиционные условия, оформляемые инвестиционным договором между победителем торгов и городом Энск в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом, выносимые на торги включены:

А) обязательность проведения победителем торгов комплексного освоения территории площадью 20 000 кв.м. с разработкой документов по планировке территориальной зоны. в которой расположен земельный участок по ул. Мирной дом 16-18;

Б) обязанность проведения победителем торгов финансирования реконструкции магистральных инженерных сетей, обеспечивающих поставку услуг тепло-, водоснабжения на соседние (смежные) земельные участки по улице Мирной дом 16-18 – земельный участок под зданием костела (улица Мирная дом 20) и земельный участок под государственным учреждением культуры (театром, который финансируется за счет средств бюджета города Энск) по улице Мирной дом 12.

В) победитель торгов обязан за свой счет разработать проект планировки общественно-развлекательной зоны, в которой расположен предоставляемый земельный участок, а также провести общественные слушания по проекту планировки и составить градостроительный план земельного участка по улице Мирной дом 16-18.

Земельные участки, на котором предполагается строительство развлекательного комплекса (улица Мира дом 16-18), а также под зданием театра (улица Мира дом 12), располагаются в общественно-развлекательной зоне. Культовое здание располагается на соседнем земельном участке по улице Мирной дом 20, расположенном в соседней общественно-деловой зоне. Культовое здание является памятником культурного наследия регионального значения. Граница между двумя зонами (общественно-развлекательной и общественно-деловой) проходит по границе земельных участков по улице Мира дома 16-18 и 20.

Энскводоканал, Энскэнерго, ЭнскТЭК определил условия подключения к инженерным сетям развлекательного комплекса, в частности стоимость подключения и место расположение магистральных инженерных сетей (водо-, энерго-, теплоснабжения и отвода сточных вод).

Земельный участок, на котором располагается культовое здание, расположен в соседней территориальной зоне – общественно-деловой. Культовое здание принадлежит на праве собственности религиозной организации. Религиозная организация полагала, что соседний земельный участок должен быть предоставлен для размещения культурного центра, как планировалось при обсуждении проекта генерального плана города Энск, а не развлекательного комплекса.

Администрация города Энск разъяснила религиозной организации, что в случае, если она согласится выполнить инвестиционные условия, определенные как условия предоставления земельного участка по улице Мирной дом 16-18 на торгах, то земельный участок будет предоставлен религиозной организации для строительства культурного центра. В связи с изменением административно-территориального деления Энской области и включении в состав земель города Энск новой территории, ранее утвержденный Генеральный план будет изменен и ссылаться на него неправомерно, так как он неактуален. Составляется новый план развития территории города Энск.

ПЗЗ (Правила землепользования застройки) - это основной документ, регулирующий права и обязанности правообладателя. В ПЗЗ определяются пределы свободы усмотрения, виды разрешенного использования, указанные в правилах землепользования застройки, могут быть собственником, арендатором и т.д. Виды разрешенного использования в ПЗЗ могут быть различными (в ст. 37 указывается, какие).Минимальные и максимальные размеры ЗУ определялись градостроительными нормами.

В административном здании в зависимости от этажности, технических характеристик и т.д. зависит минимальный и максимальный размер ЗУ. Для жилых зданий были другие нормы. Могли действовать территориально –строительные нормы, которые также принимались и принимаются до принятия ПЗЗ. На территории СПБ были утвержденные указом мэра территориально – строительные нормы, они варьировались для районов исторической застройки и для районов, занятых индивидуальной застройкой. Отдельно для районов новостроек.

В таких условиях порядок предоставления ЗУ на территории населенного пункта регулируется нормами земельного кодекса. В данном случае нормы ЗК, если моделировать ситуацию после 1 марта 2015 года, нормы ЗК предполагают подачу заявления о предоставлении ЗУ либо подачу заявления об участии в торгах. В данном случае имеется перечень ЗУ, предназначенный для выставления на торги. Причем предметом торгов по условиям задачи является право на заключение договора аренды ЗУ и его комплексного освоения в целях строения комплекса зданий для отдыха горожан. В условиях задачи есть два претендента на этот ЗУ. Причем один претендент желает построить специфическое, специализированное здание, но есть постановление главы администрации города, в котором в перечень земельных участков включен ЗУ, которому присвоен кадастровый номер, у которого определена ориентировочно площадь, есть адрес, и в данном случае предполагается выставить право на заключение договора аренды земельного участка именно как право на заключение договора аренды в целях строительства комплекса зданий.

Земельное законодательство предполагает комплексное освоение территории для жилищного строительства. В данной ситуации город указал не жилые дома, а строения для отдыха горожан.

Может ли быть принято решение о выставлении на торги ЗУ, для комплексного освоения в целях строения комплекса зданий, используемых для отдыха горожан? После 1 марта 2015 года законодатель придерживается такой политики: унифицировать виды разрешенного использования так, чтобы все на территории РФ одинаково понимали – что же такое жилая застройка, что в нее входит, что понимается под этим.

ЗУ предоставляется для определенных целей, так вот перечень возможных целей законодатель намерен регулировать и унифицировать, чтобы на территории РФ все одинаково понимали, что такое жилая застройка и чем она отличается от промышленной, чем она отличается от отдыха и какие виды использования земель могут быть, если речь идет об отдыхе граждан.

Основание – ст.34. ФЗ «о внесении изменений в ЗК» от 23.04.2014 № 171-ФЗ[5]. В данной ситуации тенденция унификации, поэтому в данном случае первый аспект имеет место отступление от принятого на уровне РФ классификатора видов разрешенного использования, который обязательно орган исполнительной власти должен учитывать, и ОМСУ также должен учитывать. В случае если вид разрешенного использования принят до внесения в классификатор, так вот в случае если идет предоставление ЗУ, то необходимо адаптировать вид разрешенного использования, который был раньше определен к новому классификатору и подобрать подходящий по содержанию из классификатора. В данном случае есть жилая застройка, она варьируется в данном классификаторе как малоэтажная жилая застройка.

Есть передвижное жилье, здесь по формулировке – ЗУ, используемый для комплекса зданий, используемый для отдыха горожан. Для отдыха горожан может быть использовано что-то типа дома отдыха, guest–house. Кроме видов разрешенного использования есть такое понятие как обслуживание жилой застройки. Есть территория, целевое использование культурного развития, есть ТРЦ. Вот в данном случае это обустройство мест для занятий спортом, физкультурой, пешими или верховыми прогулками и т.д.

Если торги уже прошли с таким видом использования, правоотношения возникли и к ним применяются ранее действующие правила. Но мы говорим о ситуации, когда ЗУ еще не выставлен на продажу, просто принято решение о том, что он может быть выставлен на торги. Торги в виде аукциона после 1 марта 2015 года еще не начаты.

Что касается объекта, то первый момент - это определение цели использования ЗУ, которая должна соответствовать видам, разрешенным в классификаторе, утвержденном до 1сенятября 2014 года. И в данном случае орган исполнительной власти обязан выбрать какой вид использования он хочет здесь увидеть. Кроме того, в соответствии с этим классификатором должны быть приведены в соответствие все принятые до этого классификатора ПЗЗ.

По этому вопросу не нужно проводить публичное слушание, ибо происходит только адаптация существующих в ПЗЗ видов разрешенного использования, к тем, которые приняты в классификаторе. Здесь проблема еще связана с опосредованностью с объектом и субъектом. ЗУ, выставляемый на торги, располагается на границе двух, в общественно- развлекательной зоне, а на соседнем участке располагается земельный участок и имеется имущество религиозной организации, которая предполагает, что размещение чего-то развлекательного рядом с местом культа – не особо то и правильно. И у этой организации есть намерения о строительстве на этом, соседнем участке культурного центра. Религиозная организация ссылается на то, что при обсуждении проекта генерального плана данный вопрос являлся предметом обсуждения и у этой организации есть основания предполагать, что это вроде как уже согласовано. Администрация предложила организации участвовать в торгах. Но если она согласится, то есть вероятность того, что участок будет предоставлен для организации культурного центра. В перечне есть такой вид использования как культурное развитие.

Здесь имеет место применительно к объекту, но это требование вытекает из-за особенностей соседнего ЗУ (религиозная организация). Конфликт интересов: религиозная организация против строения для отдыха граждан. Как орган публичной власти находит баланс при регулировании использования ЗУ. Довод религиозной организации – публичное слушание.

Субъектом правоотношений о предоставлении ЗУ на торгах являются юридические лица и граждане, кроме того публичные образования в лице уполномоченного исполнителя государственной власти, а также специализированная организация, которой поручается организовать, провести аукцион и заключить договор (в данном случае – договор аренды ЗУ с победителем аукциона).

Что касается инвестиционных условий, которые предлагаются быть включенными в условия торгов. Если обратиться к земельному законодательству, то включение обязанности для победителя провести комплексное освоение и разработать документы по планировки территории для данного ЗУ, может быть обоснована как ссылками на статьи как земельного кодекса, так и на статьи градостроительного кодекса. Но в градостроительном кодексе предусматривается заключение отдельного договора на комплексное освоение территории, т.е. не только договор аренды земельного участка для комплексного освоения, но и договор на комплексное освоение территории.

В ГрК в частности содержатся требования к договору о комплексном освоении территории, но речь идет о комплексном договоре об освоении территории в целях строительства жилья, либо договора об освоении территории. В данном случае можно говорить о том, что здесь, скорее всего, как условие будет договор о комплексном освоении территории. Согласно ГрК (статье, посвященной комплексному договору об освоении территории) предполагается, что лицо, победившее на аукционе, и получившее в аренду участок для комплексного освоения территории, берет на себя обязанность подготовить документы по планировке территории в границах указанной территории.

Что касается обязанности для победителя профинансировать реконструкцию магистрали, обеспечивающих поставку тепла и энергоснабжения на земельные участки, причем здесь речь идет именно о реконструкции магистрально – инженерных путей. Если обратиться к ЗК, то при подготовке аукциона определяются условия подключения к инженерным сетям объектов, расположенных на земельном участке. Данное действие не является новым, но тем не менее это обязательная подготовительная работа, которая проводится в специализированной организации по заказу органа публичной власти, инициировавшего выставление земельного участка на аукцион. Инженерные сети могут быть магистральными – это публичное имущество. Как правило магистральные сети располагаются на земельных участках общего пользования или территориях общего пользования. Эти магистральные сети включены в состав коммунальной инфраструктуры. Если эти магистрали в инженерном составе коммунальных сетей населения, то возлагать на победителя аукциона реконструкцию этих сетей неправомерно, поскольку это не связано с предметом договора.

Возлагается обязанность на победителя торгов разработать проект планировки, и провести общественные слушания, составить градостроительный план. В данном случае этот довод повторяет первый довод, но дополнительно предусматривает обязанность за свой счет организовать общественные слушания. Так как составление проекта планировки входит в содержание комплексного освоения территории, ибо комплексное освоение в соответствии с ГрК - это действия по подготовке документов на использование. Данное требование может быть признано соответствующим законодательству, но здесь нужно посмотреть, как ГрК? Порядок проведения публичных слушаний по документации по планировке. Если посмотреть статью, посвященную особенностям подготовки документации по планировке территории, которая разрабатывается на основании решения органов местного самоуправления, то можно сделать вывод, что как раз проведение (организация) публичных слушаний это полномочия органов публичной власти. А здесь возлагается проведение за свой счет. В случае с документами по планировке необходимы следующие действия для организации общественных слушаний: подготовка информационных материалов (в неопределенном законодательством объеме), выделение помещения, информационное сообщение, доведение до сведения лиц, имеющих объекты на территории. Кроме того, на публичных слушаниях формируется комиссия, которая как раз и собирает возражения, заключения, а это – функции органов публичной власти. В данной ситуации оплата такого рода действий может рассматриваться отнюдь не как действия в рамках публичных слушаний, направленные на выявление баланса. В данном случае эти вещи без конкретизации могут поставить в сторону арендатора. Формально данное обязательство соответствует требованиям законодательства, потому что все пункты могут проводиться в том числе и победителем конкурса. Но с этим лицом должен быть заключен отдельный договор на комплексное освоение территории, и как раз вот эти вещи - это предмет оговора освоения комплексного освоения территории, а предмет договора аренды.

Поэтому, по - моему: первое требование соответствует формальным требованиям законодательства, а вот условия под буковкой «в» может быть ограничено. Да в рамках законодательства победитель аукциона обязан разработать документацию по планировки, должен ли он ее вынести на публичное слушанье? Да, а кто будет оплачивать расходы, организационные расходы, по организации публичного слушанья. Здесь есть расходы, которые однозначно в рамках договора комплексного освоения вписываются как раз обязанности бедующего победителя: подготовка информационных материалов, демонстрационных материалов, точнее, да? Разработка этих материалов в разных формах, размещения и подготовка информационных щитов о проведениях публичных слушаньях, чтобы люди понимали, что они будут обсуждать на этих слушаньях, все это соответствует законодательству. Что касается обязанностей получить градостроительный план земельного участка, это вообще-то не противоречит законодательству, потому что получение градостроительного плана обязательно для получения разрешения на строительство поэтому здесь, в это части ничего незаконного нет.

Резюме подход в. В общем и целом, не противоречит требованиям законодательства, но больше в первой части, все-таки, скорее всего должен быть отнесен к условию договора на комплексное освоение, а вот в части обязанности получить градостроительный план, там теоретически может быть предусмотрено договором аренды, хотя это прямое требование законодательства, поэтому включением договора аренды, как самостоятельного условия, в общем-то не противоречит закону, но дублировать нормы вряд ли правильно.

Ответы на вопросы:

Нет, все дело в том, что СРФ своим законом или НПА утверждает нормы предоставления для граждан, а вот либо территориальные строительные нормы, вот если есть градостроительные нормы и территориальные строительные нормы подтвержденные субъектом, то без права землепользователя застройками применяются территориальные строительные нормы, если нет территориальных строительных норм то применяются градостроительные нормы, если нет правил землепользователей застройкой, а если есть ПЗЗ, то применяются ПЗЗ, а потом в том числе градостроительные нормы, они тоже могут быть, но размер земельного участка, какие-то требования к благоустройству приоритет за ПЗЗ, если нет ПЗЗ, то градостроительные нормы, если в субъекты есть? то?, есть еще нормы градостроительного проектирования, но нормы градостроительного проектирования это более такие, вот расчетные показатели, нормы градостроительного проектирования это расчетные показатели направленные на обеспечение безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности. Что это такое? Они являются на уровне с градостроительными нормами, они вот на ровне с градостроительными нормами, сейчас они применяются нормы градостроительного проектирования. Ими пользуются, даже при разработке ПЗЗ. Как ими пользуются? Град нормы Градостроительного проектирования, это расчетные показатели, обеспечивающие безопасность и благоприятные условия. Ширина дороги, разворотной, если допустим речь идет об уличной дорожной сети, а главной магистрали, одна ширина разворота. Ширина разворота для внутриквартального проекта меньше. Количество детских садов, школ и вообще дошкольных, и высших образовательных и образовательных учреждений, на одну тысячу человек, вот должно быть, например, на одну тысячу человек, должно быть там не менее определенного количества образовательных учреждений. Для разного региона, РАЗНЫЕ нормы могут быть. Кроме того, количество торговых точек в данной ситуации, тоже есть такой ТСН. Есть в принципе свобода рынка и я могу открыть магазин, не оперируя на эти требования, но если вы будете строить торговый комплекс, то вы столкнетесь с этими нормативами градостроительного проектирования, потому что, если для этой зоны, а вот в глав регламенте соотношение, например, какая то смешенная зона, там есть и жилые дома и какие-то объекты и торговые дома, и есть процентное соотношения, если в этом случае в глав регламенте, есть от этот предел, то вам просто не разрешат на этом участке построить торговый комплекс, а предложат что-то другое, вот эти нормативы градостроительного проектирования, они направлены как раз на обеспечение устойчивого развития территории, посмотрите, пожалуйста закон Санкт-Петербурга «о нормативах градостроительного проектирования»[6] и вы увидите в чем вот эти особенности. Раньше, то что сейчас называется нормативами градостроительного проектирования было в строительных нормах и правилах и варьировалось в зависимости от цели использования здания, для жилых одни, для производственных другие, для административных третьи, для торговых четвертые, в зависимости от специфики, сейчас нормы, нормативы, извините, градостроительного проектирования, как раз вот это и регулирует на региональном уровне, а могут быть местные нормативы градостроительного проектирования.

Вопрос:

Во-первых, состояние комиссии - это раз. Во-вторых, комиссия межведомственная, представитель разработчика, он не может входить в комиссию вообще-то, но он участвует на публичных слушаньях, он представляет свой проект, он защищает. По логике на публичные слушанья можно пригласить эксперта, заплатив ему деньги, он составит рецензию на этот проект и соответственно это будет официально представленным и комиссия обязана будет, либо рекомендовать учесть вот эти возражения, либо не рекомендовать, потому что они не обоснованы по определенной причине. В этой ситуации в публичных слушаньях есть элемент, чисто такой организации, который осуществляет, под тем, кто подготовил разработчика документации планировки, и есть организационные действия, которые реализуются органами публичной власти в рамках, возложенных на них полномочий, а здесь это публичная функция не может быть перенесена на разработчика, если она переносится на разработчика, то публичные слушанья, вот именно тем балансом интересов. Орган публичной власти может встать на позицию разработчика и сказать, что все возражения не обоснованы, но он должен будет написать это как то, либо написать необоснованно, но в случае, если потом начнется проверка, ведь дальше идет, почему безопасность ставится на первое место, если мне допустим отказывают. Или допустим говорят, что мои возражения не обоснованы по проекту планировки, я обосновываю это тем, что этого расстояния недостаточно, а дальше я могу говорить недостаточно, просто потому что мне его мало, у меня большое, большая машина, мне на ней не развернутся. И другой момент, если я говорю недостаточно, потому что это расстояние меньше 15 метров, которые предусмотрены правилами пожарной безопасности. От 15 до 17 метров минимум в этой ситуации, которые необходимы для разворота пожарной машины. Если меньше, то нельзя, а если установлено 17, но для моей машины, учитывая особенности моей координации мне этого мало, мне нужно 20. Я как-то это обосную. Я специально утрирую, для того чтобы здесь есть свобода усмотрения органов публичной власти. Но органы публичной власти должны обосновать эту свободу выбора, какую-то позицию. А публичные слушанья на комиссии это чисто функция публичная, она не может быть оплачена разработчиками проекта, по закону, постольку поскольку разработчик проекта может все и привезти целый автобус группы поддержки – это уже не правовые формы.

Вопрос:

 Действует документ принятые, в случае, если имеет место изменения в этот действующий документ ранее принятый на момента возникновения споров, а документ действует, но проект рассматривается, так вот сторона не может ссылаться на рассматриваемые проект, до момента его утверждения, а если внесены изменения в генеральный план, они уже утверждены, но сторона, не может ссылаться на те возражения, которые Т.Г. представляла по этим изменениям и говорила:”Нет ребята, оставьте старый план он правильный ”, но его все таки изменили, здесь для оценки довода, важно, являются ли изменения нормативным актом, утверждены ли они в установленном законом порядке. Если речь идет, допустим, изменения внесены, но подано заявление в суд и данный генеральный план оспорен, и в суде рассматривается спор, в этом случаи генеральный план, даже, если он оспорен, но не приняты какие-то обеспечительные меры, он ДЕЙСТВУЕТ и на него нужно ссылаться, нет оснований ссылаться на то, что он не действует. Вот когда будет принято решение суда об отказе, ой извините, о признании недействительном генерального плана вон в той части, тогда можно ссылаться на это изменение, решение суда, точнее.

Самое главное это, как определить целевое использование, и как сопоставить целевое назначение с видом разрешенного использования, целевое использование ЗУ с видом разрешенного использования по классификации. И проблема вся в том, что здесь имеет место несоответствия. ОИВ должен выбрать правильное наименование вида использования ЗУ по классификатору.

Зона как соответствует в данной ситуации наименование зоны, общественно-деловая зона, и развлекательная, так что в данном случае вид использования должен быть выбран по классификатору. Здесь есть два вида ЗУ 1) в общественно-развлекательная зона 2) общественно-деловая зона.

Вопрос:

В плане объекта должен быть выбран вид разрешенного использования, какой объект должен быть построен на данном ЗУ, участок расположен в общественно-развлекательной зоне, граничит с этим участком общественно-деловая зона, поэтому в данном случае речь идет о предоставленииЗУ, граница которого совпадает с границей территориальной зоны, это законно, потому что граница территориальной зоне должна проходить по границе участка, более того граница зона должна и может проходить по границу улицы. Поэтому при этом работа усложняется, надо не только сопоставить, но и выбрать по классификатору.

По условию они комплекс зданий для отдыха граждан, это либо дом молодежи, может ли быть это здание в общественно-деловой зоне? Может. Невозможно предугадать какие могут быть зоны расположены.

Есть очень хитрая норма, если публичные слушания прошли, то значит выявлен баланс интересов и можно оспаривать это только по порядкам принятия.

Всем все понятно, всем спасибо, подумайте пожалуйста об изъятии земельного участка при неправомерном действии это санкция или же это очень важно, ответ на вопрос изъятие — это санкция? Или это ответственность? И какая ответственность?

 

[1] Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О землеустройстве" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

[2] Федеральный закон от 26.12.1995 N 209-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "О геодезии и картографии"

[3] Федеральный закон от 30.12.2015 N 431-ФЗ "О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

[4] Постановление Правительства РФ от 28.12.2012 N 1463 "О единых государственных системах координат"

[5] Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

[6] Закон Санкт-Петербурга от 14 февраля 2014 года №23-9 "О региональных нормативах градостроительного проектирования, применяемых на территории Санкт-Петербурга"