2020-01-15
112
Данный способ применяется оценщиками в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи сопоставимой недвижимости.
Пример № 3.
Объект оценки – дача с сауной. Данные о продажах сопоставимых объектах отсутствуют.
| Параметры | Объект 1 | Объект 2 | Объект оценки |
| Общая площадь, м2 | 200,0 | 150,0 | 180,0 |
| Строительный материал | кирпич | кирпич | кирпич |
| Цена продажи, тыс. дол. | 23,0 | 18,0 | - |
| Цена продажи 1 м2, дол. | 115,0 | 120,0 | - |
| Средняя цена продажи 1 м2, дол. | - | - | 117,5* |
| Стоимость оценки, тыс. дол. (без сауны) | 21,15 | ||
| Стоимость сауны,, тыс. дол. | 4,0 | ||
| Стоимость оценки, тыс. дол. (с сауной) | 25,15 |
* средняя цена рассчитана среднеарифметически. Можно рассчитать как средневзвешенную – 117,1 дол.
Стоимость сауны рассчитывается затратным методом с учетом фактического физического износа.
Определение поправок методом «регрессионным методом» основано на выведении зависимости между ценой продаж объектов недвижимости и ряда факторов.
Примерная группировка факторов:
- Окружение – величина населенного пункта, расстояние объекта от основных градообразующих центров города (железнодорожного и автовокзала, административного центра);
- Общая характеристика объекта – функциональный профиль, проектное решение (отдельно стоящий, встроено-пристроенный), фактический срок службы на момент оценки физический износ, определенный экспертным путем;
- Объемно-планировочные характеристики – площадь и объем здания, количество этажей;
- Обустроенность объекта инженерным и санитарно-техническим оборудованием – наличие электроосвещения, канализации, отопления, водоснабжения, телефона, радиотрансляции.
Пример
Административные здания(офисные помещения, административные корпуса предприятий, конторы и т.д.)
ЦР = ЦS * S * К$,
Где ЦР – стоимость объекта;
ЦS – стоимость единицы площади объекта, долл/м2;
S – общая площадь объекта, м2;
К$ - официальный курс доллара на дату оценки.
N S
ЦS = 70,5 + ------ + ------- - 0,869 F - 1,32 RЦ + 1,76 В
101 64.1
Где
N – численность постоянно проживающего населения города, тыс. чел.
F – физический износ объекта, %;
Rц – фактическое расстояние объекта от административного центра города, км;
В – уровень обустроенности объекта инженерными коммуникациями.
Метод отраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений). Метод основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе статистических наблюдений за ценой продажи предприятия и его основными производственно-финансовыми характеристиками.
Метод компании-аналога или метод рынка капитала. Данный метод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Т.е. базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытого акционерного общества.
Метод рынка капитала основан на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на мировых фондовых рынках. Поскольку базой оценки является стоимость одной акции, то данный метод используется при оценке пакетов акций, которые не обеспечивают контроль (минотарные пакеты акций). В качестве исходной информации выступает цена одной акции.
Предполагает выбор объектов-аналогов, расчет соотношения между ценой аналогов и каким-либо финансовым показателем их деятельности (мультипликатор), определение стоимости.
Алгоритм метода:
Ø Выбор предприятий-аналогов;
Ø Выбор и расчет оценочных (ценовых) мультипликаторов;
Ø Применение оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту.
Выбор компании-аналога предполагает подбор похожей компании по этапам.
- идентификация;
- сходная отрасль;
- сходная продукция;
- диверсифицированность продукции/деятельности;
- "зрелость деятельности" (стадия развития);
- географические факторы;
- размеры;
- стратегия деятельности;
Оценочный (ценовой) мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой:
М = С / Ф,
Где: С – стоимость объекта (акции, контрольного пакета акций или предприятия);
М – оценочный мультипликатор;
Ф – показатель финансовой базы.
Основными оценочными мультипликаторами являются:
Ø Стоимость / капитал (балансовая стоимость);
Ø Стоимость / выручка от реализации;
Ø Стоимость / денежный поток;
Ø Стоимость / прибыль;
Ø Стоимость / дивиденды.
Применение оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту происходит следующим образом:
Сi = Фi * М,
Где: Сi – стоимость оцениваемого предприятия;
Фi – финансовая база оцениваемого предприятия;
М – рассчитанный рыночный мульти пликатор.
Список литературы
1. Александрова, С. Л. Витратний підхід при оцінці нерухомості [Текст] / С. Л. Александрова // Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - N 1. - C.3-5
2. Грибовский, С. В. Экономико - математические модели оценки недвижимости [Текст] / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. - 2005. - N 3. - C.24-44
3. Есипов, В.Е. Тесты и задачи по оценочной деятельности: Оценка стоимости, имущества и финансового состояния предприятия [Текст]: учебное пособие / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. - СПб.: Питер, 2002.-128 с.
4. Зайцева, Т. В. Використання статистично-економетричних методів при визначенні вартості об`єктів нерухомості [Текст] / Т. В. Зайцева // Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - N 6. - C.3-12
5. Заяць, В. М. Напрями розвитку системи оподаткування та оцінки нерухомості в Україні [Текст] / В. М. Заяць // Фінанси України. - 2007. - N 3. - C.41-50
6. Корнилов, Д. А. Использование методов и подходов к оценке стоимости объектов обмена и определение на их основе эффективности принимаемых стратегий при реструктуризации компаний [Текст] / Д. А. Корнилов, С. Н. Яшин // Финансы и кредит. - 2004. - N 27. - C.14-22
7. Оцінка майна [Текст] // Инвестгазета. Нормативна база. - 2009. - N 19
8. Оцінка майна [Текст] // Инвестгазета. Нормативна база. - 2009. - N 20
9. Оцінка майна: Методичні вказівки щодо вивчення дисципліни: Для магістрів спец. "Фінанси" денн. форми навч-ня [Текст] /; сост. А. В. Андрєєв; НБУ, УАБС НБУ, Каф-ра фінансів. - Суми: УАБС НБУ, 2002. - 32 с.
10. Оцінка майна: Нормативні документи [Текст] // Инвестгазета. - 2008. - N 5
11. Про затвердження Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" [Текст]: постанова / Україна. Кабінет Міністрів. - [Б. м.: б. и.], 2004. - Б. ц.
