2020-01-14
100
Анализ объекта оценки:
Социально-экономическая характеристика Приморского края.
Численность субъекта Приморский край составляет более 2 млн. 050 тыс чел. С преобладанием городского населения. Общая площадь территории составляет 165,9 тыс. кв. км. Большая часть населения проживает в городе, крупнейшим из которых является Владивосток. Годовой прирост валового продукта составляет 4,9%. Основные производственные мощности приходятся на лесозаготовку, рыбную отрасль, химическую промышленность.
Наибольший рост ввода жилья и квартир демонстрируют Находка, Артем, Лесозаводск и Дальнереченск. В 2009 году в Приморском крае сдано 391,9 тысячи кв. м жилья. По сравнению с 2008 годом прирост составил 4,4%.
Годовой объем инвестиций в жилищное строительство составил 8,2 миллиарда рублей.
Специалисты отмечают рост объемов индивидуального жилищного строительства. Если в 2008 году он составлял 54,8% от общего объема сданного жилья, то в 2009 году за счет средств населения построено 231,51 тысячи кв. м, что составило 59,1% от общего объема ввода жилья по краю.
Дачи, коттеджи Приморского края начинают пользоваться повышенным спросом. Это связано с общим выгодным климатическим положением региона. Земля под Арсеньевым, поселки Горные Ключи - доступны для выгодного приобретения. Продажа данных объектов Приморского края является существенной статьей дохода.
|
|
|
Приморский край - государственно-территориальное образование и в соответствии со статьями 5 и 65 Конституции Российской Федерации является равноправным субъектом Российской Федерации. Столица Приморского края город Владивосток. Правовой статус округа определяется Конституцией Российской Федерации 1993 и Уставом Приморского края, принятым Законодательным собранием края 6 октября 1995 г. Приморский край на севере граничит с Хабаровским краем, на западе и юго-западе - с КНР, с востока и юго-востока омывается Японским морем, протяженность границ 3тыс.км., из них - 1350 км - морская. Минимальное расстояние до Японии около 300 км. Рельеф края преимущественно гористый. Две трети Приморья занимает горная система Сихотэ-Алинь и отроги Восточно-Маньчжурской горной системы, и лишь одна треть территории равнинная, включающая Западно-Приморскую равнину и узкую равнинную полосу вдоль побережья. Климат муссонный: в зимнее время ветер дует с материка (Северное, северо-западное направление), преобладает ясная погода с сильным выхолаживанием местности; летом – на материк (Южное, юго-восточное), что обуславливает большую влажность и сильные туманы на побережье. Около 70% территории края покрыты лесами, преимущественно широколиственными и хвойными породами. Общий земельный фонд составляет 16.5млн.га., из них сельскохозяйственные угодья - 1,64 млн.га. Площадь пахотных земель, вовлеченных в сельхозоборот составляют – 751,5тыс.га. Речная сеть на территории Приморья развита хорошо. Средний коэффициент густоты речной сети составляет 0,73км. на кв.км. территории. Основным водоразделом является хребет Сихотэ-Алинь. С восточного, более крутого склона реки текут в Японское море, с западного склона – в реку Уссури.
|
|
|
Край - крупный транспортный центр, где сходятся железнодорожные, автомобильные, морские и воздушные пути. Здесь расположен мощный железнодорожный узел, включающий в себя крупнейший в регионе пассажирский вокзал, вагонное и локомотивное депо.
Через Владивосток проходят главные автомагистрали региона федерального значения. Город состоит из районов - Ленинский район, Первомайский район, Первореченский район, Советский район, Фрунзенский район
Анализ состояния рынка земли в Приморском крае
Ситуация на рынке участков во Владивостоке достаточно сложная.
С вступившей в силу чуть более двух лет назад «дачной амнистией» цена стала мало зависеть от того, находится ли участок в аренде или личном владении продавца. Помимо этого, в последнее время на цену начал накладываться ещё один фактор – саммит АТЭС 2012 года. В основном он повлиял на цены участков, находящихся в районах застройки под объекты саммита и дополнительной инфраструктуры. Так, например, достаточно сильно выросли цены на земельные участки на островной части Владивостока, а так же на полуострове Де-Фриз и в Надежденском районе. Для того, что бы лучше проследить, как примерно изменились цены с весны, рассмотрим участки, предложенные на рынке, по районам месторасположения:
Район фабрики «Заря», как самый близкорасположенный к городской черте, имеет достаточно высокий ценовой уровень и самый низкий объём предложений. Поэтому средняя цена здесь очень сильно колеблется. В марте месяце 2010 года не наблюдалось предложений, а сейчас представлен всего лишь один участок по цене в 560 тыс.руб. за сотку.
Район станции «Седанка» также встречается в списке предложений нечасто, а цены несколько выше чем на «Заре». С начала весны средний индекс цен вырос на 21% и составил 642 тыс.руб. за сотку земли.
Станции Океанская и Садгорода в общей структуре предложения составляет около трети всего объёма предложений. Этот район несильно отдалён от города и в то же время здесь хороший экологический фон. Цена за рассматриваемый период практически не изменилась и осталась примерно на уровне 400-410 тыс.руб./сот.
Зона станции Весенней наиболее часто предлагается из всех зон пригорода Владивостока и при этом является самое недорогой из всех, из-за чего на неё резко возрос спрос в этом году: за 7 месяцев средняя цена фактически удвоилась. Если в марте месяце показатель был около 138 тыс.руб. за сотку, то в ноябре уже 279 тыс.руб./сот.
Кроме этого определённым спросом пользуются участки в районе Артёма. С весны средняя цена выросла на 40% до 101 тыс. рублей за одну сотку. В Надежденском районе средние сто квадратных метров земли стоят порядка 68 тысяч рублей.
Рынок и земельных участков в частности довольно быстро развивается в последнее время. Постоянно увеличивается спрос на загородную недвижимость, подогреваемый высокими ценами на квартиры, однако, если сейчас цены на квартиры несколько снижаются, то на загородную недвижимость и земельные участки пока только растут. Тем более, всегда будет оставаться перспективным направление по покупке земли с последующим строительством дома и развития территории в целом. Стабильно высокими всегда будут оставаться цены в районах застройки коттеджных посёлков, поскольку они имеют достаточно развитую инфраструктуру и определённый социальный статус жителей. Такие объекты практически вне зависимости от района будут в высокой ценовой категории. К ним по стоимости, по мере застройки, будут постепенно приближаться остальные участки имеющие выгодное месторасположение. В ближайшее время ожидается небольшое снижение спроса, носящее сезонный характер. Однако, в отличие от квартир в городе цены не снизятся, ведь даже сейчас на рынке можно найти как участки с очень низкой, так и по крайне высокой цене.
|
|
|
Характеристика объекта оценки:
Объектом оценки является земельный участок, площадью 1500,00 м 2 под строительство индивидуального жилого дома и ведение личного подсобного хозяйства, который расположен по адресу: в 65 м по направлению на север от ориентира дом 15, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Шкотовский район, с. Анисимовка, ул. Смольная. Кадастровый номер земельного участка: 25:24:23 01 001:0037.
Согласно выписки из государственного земельного кадастра земельный участок выделен для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного - подсобного хозяйства.
Земельный участок находится в индивидуальной собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 20.09.2006 г.
Оценочная зона - зона индивидуальной жилой застройки усадебного типа выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов низкой плотности застройки, - жилых домов усадебного типа и блокированных жилых домов этажностью не выше 3-х этажей с земельными участкам.Рядом располагается туристическая зона, горнолыжная база.
Описание характеристик объекта оценки
| Характеристика земель | Описание |
| Категория земель | Земли населенных пунктов |
| Вид использования | Под строительство индивидуального жилого дома и ведение личного - подсобного хозяйства. |
| Местоположение | Приморский край, с. Анисимовка |
| Площадь земельного участка | 1500,00 м2 |
| Вид права | Собственность |
| Правоустанавливающие документы | Свидетельство о государственной регистрации права собственности 25-АА №788458 от 10 октября 2006 г. |
| Ограничения в праве | Не выявлены |
| Обременение правами других лиц | Не выявлены |
| Кадастровый номер | 25:24:23 01 001:0037 |
| Рельеф | Ровный |
| Форма | Многоугольник |
| Улучшения | отсутствуют |
|
|
|
Сводная таблица описания земельного участка и его внешнего окружения
| Местоположение | Приморский край, с. Анисимовка |
| Тип застройки окружения | Малоэтажные здания |
| Характеристика окружающей застройки | Здания индивидуальной жилой застройки усадебного типа, коттеджи, здания торгового назначения, дачные участки |
| Качество застройки и состояния | Среднее |
| Полнота застройки территории | Средняя |
| Перспектива развития | Имеются |
| Состояние окружающей среды | |
| Запыленность и загазованность воздуха | Низкая |
| Близость источников загрязнения среды | Подъездные автомобильные дороги |
| Уровень шума | В пределах нормы |
| Интенсивность движения транспорта | Средняя |
| Благоустройство территории: Озеленение Уличное освещение Подъездные пути | Естественное озеленение Хорошее Хорошие к участку хороший подъезд, подъездные дороги заасфальтированы. |
| Транспортная доступность | до участка можно добраться на личном автомобильном транспорте или на электричке, расположен рядом с дорогой на поселок Тигровый, 130 км от города Владивосток (1 час) |
| Природные и климатические условия | зоны затопляемости и уровень грунтовых вод - не выявлены. Рядом лесной и горный массив. Зимы холодные, лето засушливое. |
Сравнительный подход
На сравнительном подходе основаны следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Объем информации по продаже или предложению застроенных и незастроенных земельных участков позволяет применить в рамках сравнительного подхода, метод сравнения продаж. При оценке использован метод сравнения продаж.
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. Метод предполагает следующую последовательность действий:
> определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;
> определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
> определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
> корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
> расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
> местоположение и окружение;
> целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
> физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
> транспортная доступность;
> инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Проведенный анализ проданных или выставленных на продажу земельных участков в Приморье, позволил выбрать объекты близкие по назначению, местоположению, проданные и выставленные на продажу, в относительно близкие периоды.
Характеристика объектов аналогов
| Характеристика объекта сравнения | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Источник информации о продажах | Компания Прайм Актив Групп | Компания Прайм Актив Групп | Компания Прайм Актив Групп | |
| Адрес объекта | Приморский край, с. Анисимовка | Приморский край, с. Анисимовка | Приморский край, с. Анисимовка | Приморский край, с. Лукьяновка |
| Район | Шкотовский | Шкотовский | Шкотовский | Шкотовский |
| Площадь земельного участка, м.кв. | 1500,00 | 1500,00 | 1000,00 | 1500,00 |
| Категория земель | Земли населенных пунктов | Земли населенных пунктов | Земли населенных пунктов | Земли населенных пунктов |
| Предполагаемое использование земельного участка | Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства | Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства | Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства | Под строительство индивидуального жилого дома и ведения личного подсрбного хозяйства |
| Наличие подведенных инженерных коммуникаций | отсутствуют | Отсутствуют. Основные инженерные коммуникации находятся вблизи от объекта, имеется часть согласованных документов | Отсутствуют. Основные инженерные коммуникации находятся вблизи от объекта, имеется часть согласованных документов | Отсутствуют. Основные инженерные коммуникации находятся вблизи от объекта, имеется часть согласованных документов |
| Улучшения земельного участка | нет | нет | нет | нет |
| Форма и право на земельный участок | частная, право - полное | частная, право - полное | частная, право - полное | частная, право - полное |
| Дата продажи/предложения к продаже | 17.04.10. | 07.04.10 | 07.04.10 | 07.04.10 |
| Условия продажи/предложения к продаже | рыночные | рыночные | рыночные | |
| Стоимость продажи/предложения к продаже, руб. | 351 000 | 233000 | 352500 | |
| Стоимость продажи/предложения к продаже, руб./м2 | 234 | 233 | 235 |
