2020-01-14
203
Процесс оценки стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
1й этап. Постановка задания на оценку. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.
2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.
3й этап. Сбор и анализ информации. Сбор и обработка следующей информации и документации:
-правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
|
|
|
-данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
-информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки.
4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. Правовая обоснованность выбранного варианта использования,
изическая осуществимость и финансовая целесообразность.
Определение наивысшей стоимости недвижимости.
5й этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов.
Оценка стоимости на основе доходного подхода.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Оценка стоимости на основе затратного подхода. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры.
|
|
|
Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры затратным подходом.
Затратный подход
Затратный подход включает следующие этапы:
· определение стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения;
· оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания и сооружения на действительную дату оценки;
· расчет всех видов износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального и экономического устаревания;
· определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства (восстановления или замещения) и накопленным износом;
· расчет стоимости объекта недвижимости посредством суммирования остаточной стоимости зданий и сооружений и стоимости земельного участка.
Рыночная стоимость, определяемая по затратному подходу, рассчитывается по формуле:
РС = ПВС Í (1 – НИ / 100)
где: РС – рыночная стоимость, руб.; ПВС – полная восстановительная стоимость, руб.; НИ – накопленный совокупный износ.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания. Физический износ по объекту оценки принят в соответствии с «Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р.)» (ГОСГРАЖДАНСТРОЙ) и составляет 8,2 % (дефектная ведомость см. «Приложение»).
Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т. п.) современным рыночным требованиям, предъявленным к данному имуществу.
Функциональный износ принят исходя из того факта, что устаревшие или нерациональные архитектурно-строительные решения в части несоответствия примененных строительных материалов, планировки современным требованиям и нормам строительства имеются. Учитывая вышеприведенные факторы, принимаем износ равный 8.
Экономический (внешний) износ есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. При оценке экономического (внешнего) износа учитывалась общая экономическая ситуация (см. п.12), показатели, отражающие изменения (динамику) экономической, политической, экологической среды и месторасположения объекта оценки. Исходя из этого, величина внешнего износа принимается равной 0 %
Таблица № 4 – Стоимость объекта оценки по затратному подходу
| Основание | Наименование, характеристика объекта | Стоимость 1 кв.м., руб. | Размер площади объекта, кв.м. | Стоимость воспроизводства с учетом прибыли инвестора – 30%, НДС-18%, затрат на подключение 10%, затрат на отчисления городу-18%, руб. | Износ физ., руб. | Износ функ., руб. | Износ экон., руб. |
| ЧелСЦена №10 (||) октябрь, 2009 год. | Трехкомнатная квартира общей площадью 71,1 кв. м по адресу: г.Орел ул. Картукова, д.7 кв.76 | 32000 | 71,1 | ||||
| Накопленный совокупный износ, % | |||||||
| Итого стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб. | |||||||
Сравнительный подход
Для оценки стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. В качестве аналогов рассматривались трехкомнатные квартиры, имеющие аналогичные потребительские характеристики, расположенные в районе расположения оцениваемой квартиры.
Для определения значения рыночной стоимости (Ср.) квартиры на основании рыночного подхода, сформирована выборка значений рыночных цен Срi в границах рынка квартир-аналогов в г. Магнитогорске:
= 1 511 250 рублей
Где: n – число значений (объем) выборки рыночных цен квартир-аналогов (n); Ср1….Срn – рыночная стоимость квартир-аналогов на дату оценки, руб.
При этом необходимым условием достоверности расчетных данных является соблюдение однородности выборки аналогов объекта оценки, которое контролируется расчетом коэффициента вариации V для малой выборки (n 0) по формуле:
|
|
|
= 0,0006
V – Коэффициент вариации, полученный расчетным путем.
Примечание: выборка считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 0,33. в нашем случае V = 0,0006
Таблица № 5 Описание объектов-аналогов
| № | Адрес | Описание | Площадь, кв.м. | Стоимость, руб. | Стоимость за 1 кв.м. | Источник информации |
| 1 | Бул. Сиреневый 7 | Трехкомнатная квартира, расположенная 3/9 дома, телефон, железная дверь, евроремонт, ламинат, новые межкомнатные двери. | 64 | 1 700 000 | 26 562 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 2 | Бул. Сиреневый 12 | Трехкомнатная квартира, расположенная 7/9 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, в отличном состоянии. | 62 | 1 370 000 | 22 096 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 3 | Бул. Сиреневый 24 | Трехкомнатная квартира, расположенная 6/10 дома, ремонт, застекленная лоджия, пластиковые трубы, телефон, домофон, железная дверь. | 63 | 1 500 000 | 23 809 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 4 | Бул. Сиреневый 8 | Трехкомнатная квартира, расположенная 8/14 дома, застекленная лоджия, пластиковые окна, пластиковые трубы, в хорошем состоянии. | 61,5 | 1 420 000 | 23 089 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 5 | Бул. Сиреневый 8 | Трехкомнатная квартира, расположенная 9/14 дома, пластиковые окна, водомеры, застекленная лоджия, пластиковые трубы. | 64 | 1 600 000 | 25 000 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 6 | Бул. Сиреневый 12 | Трехкомнатная квартира, расположенная 4/9 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, недавно сделан ремонт. | 62 | 1 600 000 | 25 806 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 7 | Калмыкова 10 | Трехкомнатная квартира, расположенная 10/14 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, новые межкомнатные двери. | 65 | 1 500 000 | 23 076 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
| 8 | Калмыкова 8 | Трехкомнатная квартира, расположенная 9/10 дома, пластиковые окна, лоджия застекленная, с/у разделен, недавно сделан ремонт. | 62 | 1 400 000 | 22 580 | Газета «из рук в руки» от 05.04.10г. №13(632) |
Таблица № 6 Стоимость объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу (корректировочная таблица)
|
|
|
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объекты - аналоги | ||||||||
| № 1 | № 2 | № 3 | № 4 | № 5 | № 6 | № 7 | № 8 | |||
| Стоимость квартиры | * | 1 700 000 | 1 370 000 | 1 500 000 | 1 420 000 | 1 600 000 | 1 600 000 | 1 500 000 | 1 400 000 | |
| S квартиры | 65,4 | 64 | 62 | 63 | 61,5 | 64 | 62 | 65 | 62 | |
| Стоимость 1 кв. м. | * | 26 562 | 22 096 | 23 809 | 23 089 | 25 000 | 25 806 | 23 076 | 22 580 | |
| Евроремонт | - | + (-60 000) | + (-60 000) | - | - | - | - | - | - | |
| Нестандартная планировка | - | - | - | - | - | - | + (-20 000) | - | - | |
| Застекленная лоджия | + | + | + | + | + | + | + | + | + | |
| Межкомнатные двери | - | + (-7 000) | - | - | - | - | - | + (-7 000) | - | |
| Итоговая корректировка | - | -67 000 | -60 000 | - | - | - | -20 000 | -7 000 | - | |
| Скорректированная стоимость 1 кв. м. | - | 25 515 | 21 129 | 23 809 | 23 089 | 25 000 | 25 483 | 22 969 | 22 580 | |
| Упорядочение ряда: 21 129, 22 580, 22 969, 23 089, 23 809, 25 000, 25483, 25 515 | Медианное значение: ≈ 25 400 | |||||||||
| Среднее значение: 23 696 | Модальное значение: ≈ 24 000 | |||||||||
Итого стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, д. 3, кв. 56, равна 23 696 * 65,4 = 1 549 718 рублей
Доходный подход– состоит в пересчете будущих доходов от объекта недвижимости в единую сумму текущей стоимости, которая является оценкой стоимости объекта недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости основан на принципе ожидания и реализуется двумя методами: методом дисконтирования денежных потоков (методом ДДП) и методом капитализации дохода.
Основными этапами оценки объектом недвижимости являются прогнозирование будущих денежных потоков, определение соответствующей дисконтной ставки, дисконтирование будущих денежных потоков, нахождение суммы дисконтированных денежных потоков для определения чистой текущей стоимости.
Данный подход нами не применялся, вследствие специфики объекта оценки, то есть в силу его целевого назначения и фактического использования – жилого.
Согласование результатов и выводы
В процессе оценки использовались затратный и сравнительный подходы для определения рыночной стоимости объекта оценки. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух методов. Целью согласования результатов использования методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
· тип, качество и общность информации, на основе которых проводится анализ;
· способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;
· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как место расположения, размер, потенциальная доходность;
Затратный подход учитывает затраты, издержки на возведение строений, но не учитывает конъюнктуру рынка. Учитывая вышесказанное, а также характеристику технического состояния объекта оценки, затратному подходу Оценщики присвоили удельный вес в окончательной рыночной стоимости - 30%. Сравнительный подход показывает равновесную рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная в рамках метода прямого сравнения, по мнению Оценщиков, является наиболее корректной, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости, поэтому сравнительному (рыночному) подходу Оценщики придают наибольший вес в сравнении с затратным подходом – 70%.
Достоверность каждого из использованных подходов оценки мы считаем равнозначными, тогда объективная рыночная стоимость оцениваемой квартиры определена как средневзвешенная величина по удельным весам между затратным и сравнительным (рыночным) подходами, см. табл. 6.
Таблица № 6 – Согласование результатов оценки
| Наименование объекта | Рыночная стоимость, определенная затратным подходом, руб. | Рыночная стоимость, определенная сравнительным (рыночным) подходом, руб. | Рыночная стоимость, определенная доходным подходом, руб. | Рыночная стоимость, руб. |
| Трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, д. 3, кв. 56. | 2 483 821 | 1 549 718 | - | 1 829 948 |
| Удельный вес | 0,3 | 0,7 | - | 1,00 |
| Итого: | ≈ 1 900 000 | |||
Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 65,4 кв. м., расположенной по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Калмыкова д. 3, кв. 56.(5 этаж 9-ти этажного крупнопанельного дома), по состоянию на 26.04.2009 г. составила (округленно):
Рублей
(Один миллион девятьсот тысяч рублей)
