Исследование и анализ спроса на рынке недвижимости

Анализ спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости. Ос­новные характеристики спроса и предложения на рынке недвижимости — это площади предлагаемых помещений, в том числе вновь построенных и реконструируемых объектов, а также объемы, востребованные клиентами.

Объем предложения на рынке аренды недвижимости () — это сумма площадей всех арендованных объектов () и вакантных (свободных) поме­щений () предназначенных для сдачи внаем:

Величина предложения услуг аренды по управляемому объекту недвижи­мости () представляет собой сумму занятых () и незанятых () в нем арендаторами площадей. Значения показателей спроса для рынка аренды и объекта (  и ) рассчитываются на основе площадей, занятых клиентами на рынке () и в конкретном здании (), а также соответствующих пло­щадей дополнительно востребованных помещений (  и ) по формулам

 — для рынка аренды;

— для объекта недвижимости.

Перво­очередным в маркетинговом анализе является прогнозирование наиболее вероятных сценариев изменения рыночной арендной ставки:

- снижение арендной платы, если предложение превышает спрос

();

-  неизменность ставок при равенстве спроса и предложения ();

-  повышение ставок в случае превышения спроса над предложением

().

Расчет предполагаемого изменения объема предложения на рынке недви­жимости () осуществляется на основе показателей площадей планируе­мых к вводу в эксплуатацию новых объектов () и зданий, подлежащих сносу и (или) выводу из оборота вследствие переоборудования и перепрофи­лирования

() по формуле:

Общая величина предложения на рынке к концу -го года равна сумме площадей на конец предыдущею () года () и вновь введенных в -м году объектов () за вычетом площадей помещений, выведенных из аренд­ного оборота в течение -го года ():

Расчет ожидаемой величины изменения спроса на рынке аренды () предполагает использование следующей зави­симости:

где  — площади помещений на рынке аренды недвижимости, которые заняты впервые появившимися на рынке клиентами;  — площади поме­щений, дополнительно занимаемые текущими арендаторами;  — пло­щади помещений, планируемых к высвобождению.

Для маркетингового анализа в качестве дополнительной характеристики может рассматриваться показатель емкости рынка (), рассчитываемый путем корректировки фактически занятых площадей за период по формуле:

Показатель  может принимать отрицательное значение при недоста­точности предложения площадей на рынке, «поглощаемых» клиентами в условиях дефицита.

Значимым параметром рынка аренды является коэффициент недозагрузки помещений арендаторами () — отношение площадей свободных помеще­ний

() к общей величине предлагаемых на рынке () или обратный ему коэффициент заполняемости площадей ():

 и

Среднерыночные величины указанных коэффициентов важны при прогнозировании и сравнительном анализе доходов и ставок аренды рассматриваемого объекта недвижимости в будущие периоды.

Анализ спроса и предложения на рынке жилой недвижимости. Для исследо­вания рынка купли-продажи жилья в первую очередь должны быть проанализированы следующие виды расчетных цен.

1. Средневзвешенная цена (), расчёт которой производится по формуле:

где  — категория исследуемых объектов недвижимости, сгруппированных по признаку — тип квартиры, класс жилья, территориальное расположение объекта и тд.;  — удельная цена объектов недвижимости в -й группе (на единицу площади);  — доля площадей (вес) объектов 1-й группы в общей площади всей анализируемой недвижимости:  — суммарная площадь объ­ектов -й группы;  — общая площадь объектов недвижимости всех рассматриваемых групп.

2. Медианная цена () — рыночная стоимость, при которой количество объектов недвижимости, проданных (предлагаемых) по цене выше этого значения, равно количеству домов, проданных (предлагаемых) ниже дан­ного уровня, т.е. справедливо равенство:

где  — количество объектов, проданных (предлагаемых) по цене ниже медианной;  — количество объектов, проданных (предлагаемых) по цене выше медианной.

Из приведенных формул следует, что средневзвешенную цену целесообразно использовать в оценке удельной стоимости единицы площади жилья, а медианную –  среднерыночной стоимости всего помещения в целом. Кроме того, показатель средней цены наиболее подходит для сравнительного со­поставления широкого диапазона значений в разрезе различных видов и ти­пов жилья: однокомнатных и многокомнатных, панельных и монолитных, от одного до нескольких районов и т.д. Медианная же цена применяется в отношении более однородной группы объектов недвижимости, которую сложно структурировать на дополнительные категории (по площади, месторасположению).

Детальное изучение динамики площадей и цен на рынке жилья предлагается производить на основе структурного анализа фактором спроса и предложения, их причинно-следственной связи с равновесной ценой (рис. 2). Как видно из схемы, особое внимание при этом должно быть уделено изме­нению платежеспособности населения, а также доступности для целевых клиентов предлагаемого продавцом жилья, в том числе в результате целевых государственных и региональных программ, снижения ставок по ипотечным кредитам и т.д.

Объемы построенных и введенных в оборот площадей в первую очередь определяют уровень цен предложения на рынке купли-продажи жилья. Так, уменьшение площадок для строительства, в том числе из-за ограничений регулирующими органами власти градостроительной деятельности, влияет на объем возведенных и предлагаемых на рынке площадей. Повышение стоимости строительных материалов обусловливает рост себестоимости строительства и соответственно цен предложения. При стабильном или раз­вивающемся спросе перечисленные факторы предложения в перспективе приведут к увеличению уровня иен на рынке жилой недвижимости.

Рис. 2. Структура факторов спроса и предложения для маркетинговых исследований.

 

Расчет текущей величины предложения на рынке жилой недвижимости це­лесообразно производить на основе данных оперативного мониторинга и исследований о конкурентах и их функционирующих объектах. Определе­ние ожидаемых объемов предложения предусматривает использование до­полнительных маркетинговых инструментов и технологий прогнозирова­ния, учитывающих как макроэкономические, так и микроэкономические пара­метры. 

При отборе инструментов прогнозирования на рынке жилой недвижимости предлагается применять следующий подход:

- мониторинг конкурентов и пообъектный в разрезе зданий расчет ввода пло­щадей престижных и крупных объектов с высокой относительной долей на рынке;

- статистический анализ динамики прошлых изменений и экстраполяция по­лученных результатов для секторов с низким уровнем консолидации, на­пример жилья эконом-класса.

Исследование конкурентной среды на рынке жилья предлагается произ­водить на основе сведений о девелоперах — участниках рынка недвижи­мости, характеризующих оборот строительства, цены реализации жилья, объемы продаж, количество покупателей и долю рынка.

Для маркетингового исследования рынка аренды жилой недвижимости ключевой характеристикой-индикатором является соотношение величины ставки и стоимости приобретения жилья (), рассчитываемой по фор­муле

где  — арендная ставка в рассматриваемом -м сегменте (типе жилья, ка­тегории арендаторов и т.д.):  — стоимость покупки жилья.

Для текущих и потенциальных арендаторов жилья этот показатель позво­ляет оценить, насколько предпочтительнее аренда жилья или его приобрете­ние. Чем больше его значение для рассматриваемого типа, класса жилья, сегмента, тем при прочих равных условиях менее целесообразна его аренда, и наоборот.