Налогообложение недвижимости

Для целей налогообложения налогооблагаемая база может включать в себя землю и строения, находящиеся на ней. В зависимости от организации налога на недвижимость земля и строения могут облагаться раздельно или совместно по стоимости, определяемой в соответствии с выбранной методикой. Две составные части налога на недвижимость обладают своими особенностями.

Одной из важных особенностей налога на землю является его нейтральность по отношению к принятию решения экономическими агентами, являющимися плательщиками данного налога. Так, независимо от того существует ли налог на землю или нет, величина альтернативных издержек не изменяется. Кроме того, неэластичность базы данного налога позволяет собирать достаточные доходы без негативного влияния на производственные процессы. Ситуация с налогом на строения несколько иная. Наличие налога на строения может оказать влияние на решение потенциального плательщика о сооружении новых объектов недвижимости.

Как известно, налог на имущество имеет свойство с течением времени капитализироваться в стоимость имущества – увеличение налога на имущество или его введение снижает рыночную стоимость единицы имущества, ввиду того, что накопленная стоимость получаемой от владения землей ренты уменьшается на сумму налога. В случае если потенциальные покупатели недвижимости испытывают недостаток средств для приобретения объектов недвижимости, что может быть обусловлено, в частности, неразвитой системой кредитования, то подобное снижение цены на недвижимость может существенно расширить их возможности по приобретению недвижимости.

С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В число первых входят в основном вопросы выбора формы налогообложения недвижимости, определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов налогообложения, ставки налога, льгот и изъятий из налогооблагаемой базы, а также различий в налогообложении некоторых видов недвижимости (например, сельскохозяйственных угодий, индустриальных районов, частного жилья).

Принятие решений о последних двух моментах налогообложения недвижимости находятся в области политики, так как затрагивают интересы не всего общества в целом, а лишь некоторой его части, причем, как правило, значительной, имеющей сильные политические лобби.

Основные принципы налогообложения недвижимости:

1. Объектом налогообложения как правило выступают именно земля, здания и сооружения, поскольку их в отличие от движимого имущества относительно легко выявить и идентифицировать. В большинстве случаев налог уплачивается владельцами недвижимости, также налогоплательщиком может являться арендатор или оба вышеупомянутых лица.

2. При определении налогооблагаемой базы обычно используется рыночная стоимость облагаемых объектов, что стимулирует наиболее экономически рациональное их использование. В одних странах в качестве основы берется арендная стоимость, в других странах - капитальная, то есть аккумулированная стоимость объекта на указанную базовую дату. Сама методика определения оценочной стоимости базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости, либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества, либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости, либо на сочетании всех трех перечисленных методов. Сам налог может служить основой для разнообразных вычетов.

(Открытая) рыночная стоимость обычно определяется на основе лучшей и (или) наивысшей стоимости собственности. Данный подход может стать поводом к возникновению потенциальных проблем при оценке в том случае, если собственность используется для таких целей, которые не могут привести к появлению лучшей или наивысшей стоимости этой собственности. В некоторых случаях налогоплательщик может оспорить вопрос о том, какая стоимость является лучшей и (или) наивысшей, особенно в том случае, если речь идет о коммерческих участках, где собственность используется для различных целей; налогоплательщик может также оспаривать стоимость собственности при таком использовании.

3. При определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах. Во многих странах имеются те или иные системы кадастров, предназначенные для учета информации о собственности. Принципы построения и реализации таких систем могут быть разными и варьироваться от ведения нескольких реестров, которое зачастую осуществляется на различных уровнях государственной власти, до ведения единого реестра в государственном масштабе. В большинстве стран для хранения и обработки информации используются компьютерные технологии.

В качестве одного из элементов оценочного процесса, как правило, предусмотрен обмен информацией между различными заинтересованными уровнями государственной власти, а от налогоплательщиков может требоваться предоставление дополнительной информации в случае необходимости. Права налогоплательщика на получение доступа к информации, которая хранится на централизованной основе, значительно различаются в разных странах, при этом в одних государствах такие права у налогоплательщиков отсутствуют, а в других им могут направляться выдержки из реестра в том случае, если проведена корректировка или внесены изменения. Кроме того, по запросу налогоплательщика может предоставляться информация об оценке и аналогичные данные.

4. Льготы предоставляются либо по категориям налогоплательщиков (социально незащищенным налогоплательщикам, как правило, пенсионерам и инвалидам, кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается семейное положение налогоплательщика, уровень его доходов), либо с учетом характера собственности (по недвижимости, обеспечивающей осуществление общественно-полезных видов деятельности, либо по объектам, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, чтобы избежать "перекладывания денег из одного кармана в другой"). Также, к видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей. Освобождение от уплаты налогов может даваться и на некоторой фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Преимущество обычно отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков, в соответствии с принципом: налогом непосредственно облагается сама недвижимость, а не ее владелец. В некоторых странах имеет место сочетание того и другого, но в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты.

5. Налог на недвижимое имущество является, по преимуществу, местным налогом, поступает в местные бюджеты. Он может также являться федеральным налогом, но распределяться между бюджетами всех уровней.

Что же касается ставок налога, то здесь все зависит от конкретной законодательной и экономической практики в той или другой стране. В зависимости от установленного государством способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом размер налоговых поступлений не определим заранее, поскольку величина налогооблагаемой базы - переменная величина. В других странах местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при различных коэффициентах налогообложения.

Естественно, конкретные системы налогообложения недвижимости в каждой стране отличаются своими особенностями.

Рассмотрим налогообложение недвижимости в России.

По данным журнала «Московский бухгалтер»: «Сегодня совокупные доходы столичного бюджета от сбора налогов на недвижимость и землю составляют не более 5 процентов от общего объема налогообложения. Если сравнивать этот показатель с аналогичными доходами европейских стран, доля налоговых поступлений от недвижимости в местные бюджеты составляет от 50 до 60 процентов. Такая ситуация наглядно показывает, что система налогообложения в нашей стране неразвита и требует радикальных перемен, уверен мэр Москвы Юрий Лужков:

— Налоговая политика должна быть связана с приоритетом налогообложения недвижимости по сравнению с налогообложением результатов промышленного производства, экономической или финансовой деятельности. То есть налоги должны стимулировать активность в любой деятельности и нагружать пассивные составляющие производства.

Долгое время налоговая политика государства была направлена на стимулирование накопления активов. Сегодня же, напротив, стоят иные задачи — обеспечить рост экономики и производства. Для этого необходимо перестроить налоговую политику так, чтобы она снижала налоги на выпущенную продукцию. Одновременно с этим для государства важно решить вопросы повышения уровня налогообложения на землю и на пассивную часть основных фондов.

Облагать результаты производственной деятельности или активы — дилемма, которая существует во всем мире. Разные страны делали разный выбор, говорит руководитель экспертного управления Администрации президента Аркадий Дворкович:

— В нашей стране налогообложение активов явно стоит в стороне. Общество должно выбрать, что является сегодня приоритетом: быстрое накопление активов, которые не должны подвергаться серьезному налогообложению, или ежегодные результаты экономической деятельности, которые не должны подвергаться избыточному налогообложению.

По мнению Аркадия Дворковича, дискуссия по поводу структуры и администрирования налогов будет продолжаться. Ведь практически невозможно сразу выбрать налоговую систему, отвечающую следующим критериям: простота, стабильность и эффективность налогообложения.

Задача ввести налог на недвижимость была сформулирована президентом еще в 2000 году, но по различным причинам до сих пор не была решена. Проблема в том, что введение этого платежа требует от властей серьезной подготовительной работы.

Существенным шагом на пути к введению налога на недвижимость являлось введение земельного налога, который базируется на кадастровой стоимости земли. Реализация этой идеи была связана с большим количеством проблем, многие из которых не решены до сих пор, говорит заместитель министра финансов Сергей Шаталов:

— Мы до сих пор не знаем еще всех земельных участков, и у нас есть большие претензии к тому, каким образом построена кадастровая стоимость, как определяются собственники земельных участков. Более того, до сих пор существует паевая собственность на землю, а государственные органы и местные власти плохо обмениваются информацией.

Учитывая проблемы, которые возникли при введении земельного налога, в Минфине уверены, что раньше 2010 года налог на недвижимость в стране ввести невозможно. И это, вероятно, произойдет только тогда, когда государство сможет решить несколько ключевых задач.

В первую очередь необходимо создать реестр объектов недвижимости. Это потребует проведения инвентаризации всех строений. Реализация этого плана принесет массу интересных «открытий», как это было при составлении реестра земельных участков, полагает Сергей Шаталов:

— Тогда были обнаружены десятки тысяч участков, которые ранее никому не были известны. Думаю, что точно также будет и с объектами недвижимости. По крайней мере эксперимент, который проводился в Великом Новгороде и Твери как раз показал, что такая проблема существует и неопознанные объекты у нас присутствуют.

По мнению директора Департамента корпоративного управления Минэкономразвития Ивана Осколкова, у кадастра есть несколько полезных свойств и с точки зрения создания инвестиционного климата, и с точки зрения стимулирования рынка недвижимости. Создавая реестры, необходимо добиться того, чтобы они были сопряжены и своевременно обновлялись. Причем иерархия этих реестров может быть разная: на федеральном, региональном, местном уровне. И все эти реестры должны быть доступны органам власти, определяющим налоговый потенциал территории.

Вторая задача, которую необходимо реализовать при подготовке к введению налога на недвижимость, заключается в том, что следует жестко связать реестр объектов недвижимости с реестром собственников этих строений. Это позволит наладить эффективный контроль за операциями на рынке недвижимости и исключит вероятность существования помещений, не имеющих собственника.

В рамках подготовки к введению налога на недвижимость властям предстоит решить еще несколько вопросов. Например, каким образом определять налог на недвижимость. Существуют сторонники идеи, что облагаться будет объект недвижимости — земельный участок и строение, которое находится на этом участке, как единый комплекс. Еще одно мнение предусматривает отдельное налогообложение для земли и расположенного на ней здания. Наконец, возможны варианты, когда промышленная коммерческая недвижимость будет отделена от недвижимости, которая принадлежит гражданам. По словам Сергея Шаталова, какое бы решение ни было принято, оно, несомненно, повлияет на межбюджетные отношения:

— Цена вопроса здесь очень велика. Сегодня по имущественным налогам в России собирается примерно 300 млрд рублей. Они концентрируются на региональном и местном уровне. Любое решение приведет к нарушению существующего баланса между муниципалитетами и регионами. И вполне возможно, что это будет означать необходимость поиска других решений, позволяющих регулировать межбюджетные отношения.»[1]

Итак, сделаем вывод. Основной причиной, диктующей потребность в реформировании налогообложения недвижимости, является необходимость рационализации использования земли и строений, находящихся на ней. Существующая система не отвечает подобному принципу и в большей степени служит фискальным целям, нежели задачам общеэкономического характера.

 

 

Список использованной литературы:

1.Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.

2.Гриненко С.В Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

 3.Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"/ Номер 4 (9) 2001г

 4.Журнала «Московский бухгалтер»/Номер 24, декабрь 2007

 5.Стерник Г.М «Технология анализа рынка недвижимости» - Москва, 2005г