Договор ренты земельных участков

По договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущество. Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Закон не содержит принципиальных ограничений по составу имущества, передаваемого в ренту. Запрет на применение гражданско-правовых сделок законом предусмотрен лишь в отношении земель, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 ст. 27 прямо говорится о том, что оборот земельных участков осуществляется не только в соответствии с Земельным кодексом РФ, но и в соответствии с гражданским законодательством. В связи с этим есть основания утверждать о том, что объектом договора ренты (например, в отношениях с участием граждан) может быть и земельный участок.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Применительно к договорам ренты с земельными участками надо также учитывать необходимость их государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ), уже одно это исключает возникновение прав только в силу простой передачи участка.

Договор ренты является возмездным, односторонним и реальным договором, поскольку конструкция п. 1 ст. 583 ГК РФ такова, что исключает выплату ренты без встречного предоставления. Определение договора ренты как одностороннего связано преимущественно с признанием его реальным: имеется в виду, что к моменту возникновения прав имущество уже передано, остаются лишь обязанности на стороне плательщика ренты. Еще одной особенностью ренты является ее алеаторность, т.е. невозможность точно просчитать экономический эффект каждой из сторон.

Согласно ст. 585 ГК РФ имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. При передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а при бесплатной передаче применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), если это не противоречит существу договора ренты. Закон придает большое значение тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передан земельный участок: от этого зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ) и переход риска случайного повреждения или случайной гибели земельного участка, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. При отчуждении земельного участка плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя участка (п. 1 ст. 586 ГК РФ). При этом право получателя ренты не только сохраняется, но и гарантируется: законодательство предусматривает субсидиарную ответственность первоначального плательщика ренты по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора (п. 2 ст. 586 ГК РФ). В числе иных гарантий обеспечения прав получателя ренты законодательство (ст. 587, 588 ГК РФ) предусматривает:

а) Приобретение получателем ренты права залога на земельный участок (иное недвижимое имущество), передаваемого под выплату ренты; это означает, что с момента передачи земельного участка он уже находится в залоге (залог в силу закона).

б) Право получателя ренты расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков при невыполнении плательщиком ренты своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает.

в) Выплата получателю ренты за просрочку исполнения рентных обязанностей процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, если иной размер не установлен договором. В данном случае получателю ренты должны быть выплачены рента, проценты и не покрытые ими убытки, причиненные просрочкой выплаты ренты.