2020-01-14
128
Регулирование в договоре управления многоквартирным домом отношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее – капитальный ремонт) зависит от способа формирования фонда капитального ремонта – на специальном счете или на счете регионального оператора капитального ремонта.
Хотя в часть 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса не были внесены изменения после дополнения Жилищного кодекса разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»[14] и по-прежнему действует норма, согласно которой при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (то есть и за проведение капитального ремонта), тем не менее раздел IX Жилищного кодекса определяет новый характер отношений при организации проведения капитального ремонта:
|
|
|
при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете за своевременное проведение капитального ремонта (в сроки и с перечнем работ, установленными региональной программой капитального ремонта) отвечают собственники помещений в многоквартирном доме;
при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора за своевременное проведение капитального ремонта (в сроки и с перечнем работ, установленными региональной программой капитального ремонта) отвечает региональный оператор:
Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.
Часть 1 статьи 168 ЖК РФ
… собственники помещений в многоквартирном доме, избравшие в качестве способа формирования фонда капитального ремонта аккумулирование соответствующих денежных средств на специальном счете, самостоятельно организуют проведение капитального ремонта общего имущества, принимая на себя все связанные с этим риски.
…порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта, определяется собственниками помещений в этом доме.
|
|
|
Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы», п. 7.1
Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, …
Часть 1 статьи 182 ЖК РФ
При любом способе формирования фонда капитального ремонта у управляющей организации есть обязанность, установленная Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами - подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома (см. подпункт «в» пункта 4 Правил), на основании которого собственники вправе в любое время принять решение о капитальном ремонте:
Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Часть 2 статьи 189 ЖК РФ
Обязанность управляющей организации при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете – своевременно направить собственникам помещений предложение о проведении капитального ремонта в соответствии с региональной программой:
Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме… представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Часть 3 статьи 189 ЖК РФ
Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, могут по договоренности в управляющей организацией, поручить ей услуги, связанные с формированием фонда капитального ремонта на специальном счете:
3.1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним.
|
|
|
3.2. Уполномоченное лицо, указанное в части 3.1 настоящей статьи, обязано представлять владельцу специального счета в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт.
Части 3.1 и 3.2 статьи 175 ЖК РФ
Кроме того, управляющей организации может быть заказана услуга по работе с должниками по уплате взносов на капитальный ремонт (это именно услуга по договору, а не обязанность управляющей организации по закону!).
В случае если управляющая организация выбрана собственниками помещений владельцем специального счета и согласилась выполнять функции владельца специального счета, она должна выполнять обязанности владельца специального счета, установленные Жилищным кодексом.
В соответствии с Жилищным кодексом владелец специального счета обязан:
· обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета – не позднее 15 дней с даты уведомления его о том, что он определен владельцем специального счета, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 170 ЖК РФ);
· представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта (с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений), справки банка об открытии специального счета – в течение 5 рабочих дней с момента открытия специального счета (часть 1 статьи 172 ЖК РФ);
· вести учет средств, поступивших на специальный счет в соответствии с установленными правилами (часть 7 статьи 177 ЖК РФ);
· представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт, сведения о размере израсходованных средств на капитальный ремонт со специального счета, сведения о размере остатка средств на специальном счете, сведения о заключении договора займа и (или) кредитного договора на проведение капитального ремонта с приложением заверенных копий таких договоров (часть 3 статьи 172 ЖК РФ);
|
|
|
· предоставлять по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, обо всех операциях по специальному счету, вести учет средств, поступивших на специальный счет, в соответствии с установленными Жилищным кодексом правилами (часть 7 статьи 177 ЖК РФ);
· в соответствии с решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме давать указания банку о перечислении со специального счета денежных средств в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (части 4 и 5 статьи 177 ЖК РФ);
· на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме разместить временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации, соответствующей требованиям, установленным частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса (часть 1 статьи 175.1 ЖК РФ);
· осуществлять контроль соответствия российской кредитной организации требованиям, установленным частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса и, в случае если российская кредитная организация, в которой открыт специальный счет, перестает соответствовать указанным требованиям:
o уведомить в письменной форме и с использованием Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета – в течение 15 дней с момента размещения соответствующей информации Центральным банком Российской Федерации;
o самостоятельно определить российскую кредитную организацию, в случае если в установленный 2-месячный срок собственники помещений не приняли решения о выборе иной российской кредитной организации, а также в случае неполучения копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, созванного по этому вопросу;
o в течение 15 дней с определения иной российской кредитной организации открыть специальный счет с уведомлением собственников помещений в многоквартирном доме, органов государственного жилищного надзора об открытии нового специального счета, в том числе в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (часть 2.1 статьи 176 ЖК РФ);
· при получении уведомления органа государственного жилищного надзора о наличии задолженности в фонд капитального ремонта в размере более 50 % от размера начисленных взносов на капитальный ремонт предпринять меры, направленные на ее погашение, в том числе:
o не позднее 5 дней проинформировать в письменной форме и с использованием ГИС ЖКХ собственников помещений в данном многоквартирном доме, имеющих задолженность, о наличии задолженности, необходимости ее погашения в срок не более чем пять месяцев с момента поступления владельцу специального счета соответствующего уведомления и о последствиях, предусмотренных Жилищным кодексом в связи с непогашением задолженности в установленный срок;
o инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в целях принятия решения о порядке погашения задолженности – при непогашении такой задолженности за 2 месяца до истечения установленного срока (части 8 и 9 статьи 173 ЖК РФ);
· подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств на счет регионального оператора или на новый специальный счет – в течение 10 дней после получения решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта либо о замене кредитной организации для открытия специального счета (части 4 и 5 статьи 176 ЖК РФ);
· перечислить средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора – в течение 5 дней после вступления в силу решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, в течение 1 месяца с момента получения решения органа местного самоуправления о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (части 6 и 10 статьи 173 ЖК РФ);
· при изменении способа формирования фонда капитального ремонта передать региональному оператору все имеющиеся у него документы и информацию, связанную с формированием фонда капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (часть 7 статьи 173 ЖК РФ);
· передать новому владельцу специального счета документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора, и иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального счета, а также договоры займа и (или) кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и (или) кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии) – в течение 3 дней с даты принятия решения о выборе владельца специального счета (часть 12 статьи 175 ЖК РФ).
При формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора управляющей организации решением общего собрания может быть поручено быть представителем собственников помещений в многоквартирном доме, который от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочен участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (см. пункт 3 части 5 статьи 189 ЖК РФ).
