Содержание договора аренды сооружений и зданий

Содержанием любого договора являются обязанности и права сторон.

„Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям ”10 в новом ГК 1996 года. Арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Рассмотрим обязанности и права арендодателя.

1. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества и условиям договора (п.1 ст. 611 ГК). Особенностью договора аренды сооружений и зданий будет то, что одновременно арендатору с передачей прав пользования и владения сооружением или зданием,тогда ему передаются права, только на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК). Мы уже говорилось и  раньше о двух способах передаче прав на земельный участок.

2. Арендодатель обязан передать арендатору сооружение или здание по передаточному акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами. Передаточный акт составляется или после заключения договора аренды, или непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (соглашение,протокол и т.д.), главное чтобы договор  был подписан обеими сторонами и содержал справочную подробную,

[10Гражданское право. Учебник. Часть II/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: „Проспект”, 1997, с.186. ]

материально - техническую информацию о сооружении (здании).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Если уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче сооружения или здания на условиях, договором предусмотренных, как отказ арендодателя рассматривается соответственно от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

3. Право на получение или взыскание в добровольном порядке арендной платы за сооружение или здание. Нужно помнить, что есть у арендодателя право на получение отдельно ещё и платы за земельный участок, но только при условии, что это право в договоре оговорено.

4. Арендодатель по общему правилу договора аренды любого вида должен (это императивная обязанность)  о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание арендатора предупредить.

Кроме этого, можно ещё две диспозитивные обязанности  упомянуть, которые арендодателю присуще любого вида договора, а так же  и аренде сооружений и зданий: производить капитальный ремонт здания  или сооружения за свой счёт и стоимость неотделимых улучшений возместить, арендатором произведённых. В этом случае интересно положение п.3 Письма Арбитражного Суда РФ, в котором говорится:„ произведённые арендатором здания его технического состояния значительные улучшения, перепланировка и ремонт основанием не является для отказа арендодателю в иске об освобождения здания”. Так, Правление Калмыцкого Респотребсоюза обратилось в арбитражный суд республики Калмыкия с иском к хозрасчётному предприятию - столовой №6 Элистинского треста столовых и ресторанов об освобождении здания, так как  является его собственником. Решением 10.03.92 г в иске отказано потому что спорное здание быть передано истцу не может, так как за последние 30 лет фактическим пользователем произведены значительные улучшения технического состояния здания, его первоначальную стоимость превышающие. На данное решение был принесён Протест Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ и надзорная Коллегия удовлетворила данный протест по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 30 закона РФ „ О собственности в РСФСР” собственник имеет право свою вещь истребовать из чужого незаконного владения. Столовая №6 первоначально пользовалась зданием по договору аренды, однако последние 15 лет договор уже не действует. Поэтому Правление Респотебсоюза вправе в любое время вернуть своё здание, причём для разрешения спора о выселении вопрос, о размере понесённых пользователем расходов перепланировке здания и по ремонту значение не имеет.

Теперь обратимся к правам и обязанностям арендатора.

1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор обязан нежилого помещения арендуемое имущество использовать в соответствии с оговорёнными в договоре условиями, а если они в договоре не определены - по его прямому назначению. Нарушение данного правила служит основанием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении ему этих убытков.

2. Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать права и обязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и в установленном порядке.

3. Арендатор вернуть арендованное сооружение (здание) обязан по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении.

Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором - прекращение арендных отношений.

4. Ещё упомянуть можно общие права арендатора: своевременно вносить арендную плату; сохранять сооружение (здание) в нормальном состоянии.

На мой взгляд, особого внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений и ответственности по нему не стоит уделять, потому что § 4 ГК не каких - либо специальных или особенных норм по этому поводу содержит, это значит, что  прекращение договора аренды сооружений и зданий осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды.