Стороны договора купли-продажи недвижимости

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294-298 ГК и требований об их специальной правосубъектности (п. 1 ст. 113 ГК). Судебная практика признает сделки по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно (п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"[15]).

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности. Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г., согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Данные требования являются равно применимыми как к продавцу, так и к покупателю.

Определенные ограничения в рамках выступления в качестве продавца и (или) покупателя законодательно установлены в отношении несовершеннолетних и малолетних. Объективная необходимость подобных ограничений продиктована объемом дееспособности указанных субъектов гражданского права. Рассмотрим специфику участия несовершеннолетних и малолетних в сделках с недвижимостью более подробно.

Одной из важнейших правовых норм, регулирующих защиту прав и законных интересов детей при распоряжении принадлежащим им имуществом, является статья 37 ГК РФ, в соответствии с которой опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также иных сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел имущества или выдел из него долей. Таким образом, опекуны и попечители не вправе без получения предварительного согласия органов опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного (продажа, обмен, дарение и т.д.), отказываться от принадлежащих подопечному имущественных прав (отказ от принятия наследства и др.), а также совершать иные сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.

В случае согласия органов опеки и попечительства с предполагаемой сделкой издается распоряжение органов опеки и попечительства. Распоряжение издается в письменной форме.

При рассмотрении органом опеки и попечительства вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности в том числе несовершеннолетним, в соответствии с письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних" рекомендовано в распоряжении указывать, что разрешение дается на продажу с последующим или одновременным приобретением жилья на имя несовершеннолетнего. В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности; или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в органы опеки и попечительства.

В настоящее время в Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект о внесении изменений в ГК РФ. В частности, эти поправки отменяют предварительные разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартир, в которых проживают несовершеннолетние. На наш взгляд, это значительно усложнит гражданский оборот. Так, например, родители несовершеннолетних, при желании приобрести большее по площади жилье, вынуждены продать принадлежащую им квартиру с последующей оплатой и переездом в новую квартиру. На практике в договорах купли-продажи недвижимости оплата производится непосредственно в момент подписания договора или до такового (предоплата). Естественно, что у родителей в вышеизложенной ситуации не будет возможности уплатить денежные средства, не осуществив продажу своей квартиры и принадлежащих несовершеннолетним долей в праве общей собственности. Кредитование в данном случае чревато административными и финансовыми осложнениями.

В соответствии с частью 3 статьи 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна и попечителя и их близкими родственниками.

Подобные нарушения в судебной практике встречаются достаточно часто. Во многом это связано с незнанием закона законными представителями несовершеннолетних. Однако настораживает то обстоятельство, что и органы опеки и попечительства данной нормой в своей работе не всегда руководствуются.

В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

Достаточно часто встречаются случаи, когда родители, желая продать квартиру, чтобы не получать согласие органов опеки и попечительства, произвольно перерегистрируют несовершеннолетнего ребенка на другую жилую площадь. В этих случаях нередко происходит существенное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. Письмом от 09.06.1999 № 244/26-5 органам опеки и попечительства в таких случаях рекомендовано вмешательство для восстановления законных прав и интересов детей в соответствии с жилищным законодательством.

Вместе с тем, следует отметить, что в настоящее время регулирование публичных правоотношений, возникающих в связи получением разрешения от органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или малолетним, является весьма малоэффективным, что создает определенные препятствия для ускорения гражданского оборота недвижимости. Так, например, законодательно не определена четкая процедура принятия решения по вопросу о предоставлении соответствующего разрешения, нет установленной формы заявления на предоставление соответствующего разрешения, отсутствуют формально определенные требования к документации, которая должна предоставляться совместно с заявлением на предоставление разрешения и т.д. В связи с чем, рекомендуем на федеральном уровне (скорее всего на уровне Правительства РФ) формально определить соответствующие процедуры.