Права и обязанности сторон в договоре купли – продажи недвижимости

Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

М.А. Егорова отмечает, что определенное неравенство прав продавца и покупателя в договоре купли-продажи можно объяснить тем, что у продавца относительно более широкие возможности защиты своих имущественных интересов, которые кроме средств договорной защиты предусматривают возможность использования вещно-правовых способов защиты своих прав как титульного владельца, которых лишен покупатель. Таким образом, предоставление покупателю определенного преимущества в правонаделении относительно возможности расторжения договора купли-продажи вполне оправданно и направлено на установление приблизительно равного правового режима защиты как для продавца, так и для покупателя[4].