Общее имущество многоквартирного дома

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе лестницы, межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие конструкции (несущие и ненесущие), механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, земельный участок, на котором находится дом, объекты, расположенные на этом участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Собственнику жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Все вопросы, связанные с "жизнью" многоквартирных домов - ремонт, реконструкция, обслуживание и т.п. - решаются общим собранием собственников всех его помещений (как жилых, так и нежилых (подвалы, чердаки, колясочные и проч.). Статья 44 ЖК РФ определяет перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В данном перечне названы не все вопросы компетенции общего собрания, иные могут быть предусмотрены только ЖК РФ.

К компетенции общего собрания относятся:

а) вопросы реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

б) вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

в) вопросы передачи в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

г) выбор способа управления многоквартирным домом.

По вопросам, предусмотренным подп. "а"-"в", решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, по вопросу, предусмотренному подп. "г", - простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ст. 46 ЖК РФ).

Кроме того, простым большинством собрание решает вопросы:

о размере платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, в котором не созданы ни товарищество собственников жилья, ни жилищный кооператив, ни иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);

об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ). Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления;

о выборе способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ); об образовании товарищества собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Собственники помещений обязаны ежегодно проводить общее собрание. Помимо годового общего собрания по инициативе любого из собственников может быть созвано внеочередное общее собрание (ст. 45 ЖК РФ).

Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых решениях устанавливается общим собранием собственников помещений (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку для собрания, а также изменять повестку дня.

Собрание имеет кворум, т.е. правомочно принимать решения, если в нем участвуют собственники помещения в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Решение общего собрания может быть принято путем заочного голосования. При этом каждый собственник передает свое письменное решение по вопросам повестки дня в место или по адресу, указанному в извещении об общем собрании.

О созыве общего собрания каждого собственника необходимо известить за 10 дней до дня его проведении заказным письмом (если решением общего собрания не предусмотрен иной порядок уведомления). Учитывая трудоемкость этого способа, собственники могут на общем собрании установить, что информация об общем собрании должна вывешиваться в публичных местах (например, на доске около входа в подъезд).

В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

дата, время и место проведения общего собрания;

дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочном голосовании, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

повестка дня данного собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ст. 45 ЖК РФ).

Собственники, не принявшие участие в общем собрании, должны быть информированы о его итогах не позднее чем через 10 дней со дня его проведения. Правомочные решения обязательны для всех собственников, в том числе не присутствующих на собрании.

Решение общего собрания может быть обжаловано собственником в судебном порядке в 6-месячный срок со дня, когда такой собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. При этом срок на обжалование исчисляется с даты, когда в публичном месте вывешена информация о проведенном собрании и принятых решениях.

Суд вправе отменить решение общего собрания в целом или по отдельным вопросам повестки дня, если придет к выводу, что:

голосование истца могло повлиять на принятое решение;

нарушения, допущенные в ходе общего собрания, являются существенными (не было кворума и т.п.);

истец понес убытки.