Определение конечной стоимости объекта недвижимости доходным подходом

         В пункте 2.2 мы заложили основу для выведения итоговой стоимости оцениваемого объекта. Осталось определить стоимость реверсии объекта оценки. Для этого нам необходимо теперь посчитать ставку дисконтирования.

    При расчете ставки дисконтирования в его основе использовался метод капитализации по расчетным моделям.

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем [4]. Данный метод реализуется за счёт обобщенной модели Инвуда.

В связи с тем, что прогнозный период составляет 5 лет и физический износ оцениваемого объекта за данный период незначителен, то коэффициент капитализации определяется по формуле:

 

                               k= R – g,                                                  (17)

где k–коэффициент капитализации;
     R–ставка дисконтирования;
      g–долгосрочные темпы роста.
Следовательно, ставка дисконтирования определяется по следующей формуле:
                                          R=k+g                                                          (18)

 

Таблица – 4 Расчет ставки дисконтирования

Период	2017	2018	2019	2020	2021	2022
Ставка капитализации, %	12,70	12,70	12,70	12,70	12,70	12,70
Темпы роста, %	4,00	4,00	4,00	3,50	3,30	3,10
Ставка дисконтирования, %	16,70	16,70	16,70	16,20	16,00	15,80

 

      Расчет ставки реверсии

                              ,                                                (19)

 

    Где CFn+1 – денежный поток первого года пост прогнозного периода;               R – ставка дисконтирования;
            k – коэффициент капитализации;
           g – долгосрочные темпы роста денежных потоков.

     Так как арендные платежи по объектам недвижимости обычно поступают в течение всего года (уплачиваются каждый месяц), для нивелирования данного обстоятельства дисконтирование годовых денежных потоков проводилось на середину каждого периода. Расчет коэффициента текущей стоимости получаемой в будущем денежной единицы производится по формуле:

 

                                       ,                                             (20)

 

Где f – коэффициент текущей стоимости;
            R– ставка дисконтирования;
            n– количество лет прогноза (дисконтирование осуществляется на  середину периода).

Стоимость реверсии приводится на конец прогнозного периода:

 

                                                  ,                                               (21)

 

Где f – коэффициент текущей стоимости;
            R – ставка дисконтирования;
            n – количество лет прогноза, лет.

Результаты расчета стоимости реверсии и ее приведенное на дату оценки значение представлены в таблице (5) расчета стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования денежных потоков доходного подхода.

 

Таблица 5 – Расчет стоимость объекта оценки методом дисконтирования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

         В данной работе мы должны были рассмотреть доходный объект и его особенности. Доходный подход основан на том что, стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должен соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость может принести

Доходный подход является на нынешний момент самым популярным подходом, т.к. он наиболее полно позволяет понять следует ли инвестировать в недвижимость и какой инвестиционный доход может принести в будущем, что является основный фактором для каждого инвестора при вложении в недвижимость. Особенно этот подход наиболее продуктивно показывает себя в оценки офисных, складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц. Это единственный метод, который учитывает будущие ожидания, рыночный аспект, экономическое устаревание.
    На основе выбранного объект оценки, который является нежилым административным зданием с мансардой (отдельно
стоящее здание), назначение: нежилое, площадь: общая 371 м 2, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер: 23:43:0414013:5273, адрес (местоположение): Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Стасова/Сормовская, д. 178-180/1, который предназначен для офисного использования, идеально подошел для применения доходного подхода. Использована теоретическая часть из 1 Главы для определения ставки капитализации и итоговой рыночной стоимости объекта на момент оценки.

В рамках сравнительного подхода была рассчитана арендная ставка, для этого мы подобрали 3 объекта-аналога и использовали метод сравнения продаж. Арендная ставка составила – 4 269 руб. Следующим пунктом стал расчет ЧОД – (- 583 513 руб.), это действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов. В подзаголовке 2.2 была рассчитана ставка капитализации – этот параметр, преобразуют чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Ставка капитализации – 12,7%.

    С учетом всех факторов, предусматриваемыми в рамках доходного подхода и его методов была сделана таблица со всеми показателями в конце которой рассчитана рыночная стоимость, которая составила – 8 610 614 руб.

    В процессе подготовки теоретического материала и проведение необходимых расчет для были выявлены недостатки доходного подхода. Минусы – это трудоемкость расчетов, сложность в определение ставки дисконта, проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объекту оценки.