Особенности оформления прав на земельный участок при совершении сделок с расположенным на этом участке зданием

Итак, по содержанию данного раздела можно кратко отметить следующие особенности оформления сделок с недвижимостью, прочно связанной с земельным участком.

1. Отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, проводится только вместе с земельным участком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности.

2. При отчуждении недвижимости, расположенной на неделимом земельном участке, на котором расположены иные объекты недвижимости, остающиеся в собственности продавца, возникает долевая собственность продавца и покупателя на земельный участок в силу положений ст. 245, 273, 552 ГК. Определение размера доли в праве собственности на земельный участок осуществляется в договоре отчуждения недвижимости.

3. Перед отчуждением недвижимости, расположенной на делимом земельном участке, на котором расположены иные объекты недвижимости, остающиеся в собственности продавца, необходимо осуществить раздел земельного участка, постановку образованных земельных участков (в том числе участка, занятого отчуждаемым объектом недвижимости и необходимым для его использования) на кадастровый учет и регистрацию права собственности продавца на образованные в результате раздела земельные участки. Образованный в результате раздела земельный участок, на котором расположено отчуждаемое здание, отчуждается вместе со зданием. При этом заявление о регистрации права собственности продавца на образованные в результате раздела земельные участки может быть подано одновременно с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок к приобретателю недвижимости, расположенной на этом земельном участке.

4. При отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав приобретателя недвижимости на земельный участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

5. Если недвижимость расположена на арендованном земельном участке, то право аренды земельного участка перейдет к приобретателю недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на расположенную на этом земельном участке недвижимость. Приобретатель недвижимости вправе требовать оформления аренды земли на тех же условиях, что и предыдущий собственник, как путем заключения нового договора аренды, так и путем внесения изменений в действующий договор аренды.

6. В случае если приобретенная недвижимость расположена на неделимом земельном участке, на котором расположены иные объекты, остающиеся в собственности у отчуждателя, собственники объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке, совместно владеют и пользуются земельным участком на праве аренды на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

7. До оформления прав на земельный участок собственник недвижимости - законный землепользователь, отсутствие правоустанавливающих документов на участок в этом случае не является земельным правонарушением.